J’ai récemment passé quelques jours à Astana, ou Nur-Sultan (son nouveau nom), et j’ai décidé d’analyser si un investissement immobilier dans cette partie du Kazakhstan en valait la peine.

Le Kazakhstan a obtenu son indépendance de l’Union soviétique en 1991, et s’est depuis reconstruit sur les cendres du communisme, en grande partie grâce à une quantité stupéfiante de ressources naturelles. Le Kazakhstan, qui compte près de 19 millions d’habitants, abrite une population incroyablement diversifiée composée de 131 groupes ethniques différents. C’est un pays immense qui offre de magnifiques paysages de steppes, de lacs et de montagnes et qui est plus grand que l’ensemble de l’Europe occidentale.

Il est certain que le Kazakhstan vaut la peine d’y passer des vacances, mais qu’en est-il des investissements immobiliers dans sa capitale?

Les aspects positifs d’un investissement dans l’immobilier à Astana, au Kazakhstan

  • En moins de deux décennies, le Kazakhstan est passé du statut de pays à revenu moyen inférieur à celui de pays à revenu moyen supérieur. La pauvreté a été fortement réduite, et il existe désormais une solide classe moyenne qui achète tout, des biens de consommation aux voitures en passant par l’immobilier.
  • Almaty, située dans le sud, est la capitale commerciale, et Astana, dans le nord, la capitale politique. J’évite généralement d’investir dans des endroits où il y a beaucoup de gouvernement, surtout dans les pays où le gouvernement est fauché, comme dans de nombreux pays occidentaux. Cela dit, le gouvernement du Kazakhstan est loin d’être ruiné ; son ratio dette/PIB est inférieur à 20 %.
  • Il ne risque pas d’être ruiné de sitôt, ses ressources naturelles s’étendant de la mer Caspienne aux steppes sans fin. L’uranium, le gaz, le pétrole, le chrome, le cuivre, le zinc, le plomb, etc. peuvent tous être trouvés en quantités massives, et être partagés entre seulement 19 millions de personnes.
  • Poussée par les dépenses du gouvernement. Astana continue de se développer. Sa population, qui était d’un peu plus de 300 000 habitants en 1999, dépasse aujourd’hui le million d’habitants 20 ans plus tard. C’est visible ; il y a des grues partout, et la stratégie d’urbanisation est conçue pour être à grande échelle.
  • La croissance démographique ne montre aucun signe de ralentissement, avec un taux de fécondité positif d’environ 2,7 enfants par femme.
  • Une croissance du PIB qui s’accélère : 1,2 % en 2015, 1,1 % en 2016, 4,1 % en 2017 et 2018 et des chiffres tout aussi bons pour le début de 2019. 
  • Un gouvernement pro-business qui a mis en œuvre des réformes. Dans le dernier rapport 2019, le Kazakhstan est 28e au niveau mondial dans le classement Ease of Doing Business de la Banque mondiale. Ce qui est étonnant, c’est qu’il devance des pays comme la Pologne, la Suisse et les Pays-Bas. Ce résultat est obtenu alors que le pays occupait la 86e place en 2006. 
  • Le régime fiscal n’est pas mauvais, mais pas exceptionnel non plus. L’impôt sur les sociétés s’élève à 20%, ce qui est élevé pour un pays non occidental riche en ressources. L’impôt sur le revenu des personnes physiques et l’impôt sur les plus-values sont respectivement de 10 % et 15 %.
  • Si vous êtes un Occidental, ce marché représente une couverture géopolitique car il est plus proche de la Russie et de la Chine. Dans le cas d’un renforcement de l’Eurasie pour combattre la domination de l’USD, il serait bénéfique d’y avoir une certaine exposition.

And now the negative aspects

  • Une image vaut mieux que mille mots. Regardez les steppes sans fin. Il y a de la terre. Une quantité infinie de terres, ce qui naturellement met un plafond sur les prix.
astana nur-sultan real estate investment kazakhstan
Vue sur les steppes infinies depuis le 31ème étage
  • Le terme “infini” ne s’applique pas seulement au terrain, mais aussi à la hauteur. Les restrictions de zonage sur la hauteur semblent être plutôt souples.
Astana kazakhstan real estate investment
Censé être le plus haut bâtiment d’Asie centrale. L’argent du Golfe… 
  • La monnaie, le Tenge, est préoccupante. Après des dévaluations substantielles en 2014 et 2015, elle a connu une tendance à la baisse. Le prix des propriétés est fixé en tenge, et non en USD, même s’il semble suivre celui de l’USD. Cela dit, la monnaie est l’un des principaux risques.
A worrying currency… courtesy of xe.com
  • Les gens aiment mentionner l’absence de véritable démocratie, mais je ne considérerais pas le système politique comme un aspect négatif d’un point de vue purement lié à l’investissement immobilier. La liberté politique et la liberté économique ne sont pas nécessairement corrélées.
  • Enfin, la structure juridique permettant de posséder un bien immobilier en tant qu’étranger n’est pas simple. Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des biens immobiliers au Kazakhstan, à moins de disposer d’une résidence permanente, ce qui est très difficile à obtenir. En général, il faut être d’origine kazakhe ou marié à un citoyen kazakh pour l’obtenir. Inutile de dire que cela ne s’applique pas à la plupart des gens. 
  • Une façon de contourner ce problème consiste à créer une société locale sans qu’elle ait pour objectif principal d’acheter des biens immobiliers. Par exemple, créer une société de conseil, facturer quelques heures chaque année, et la société de conseil peut aussi posséder des biens immobiliers. C’est un peu une zone grise, mais généralement personne ne vous dérangera si vous restez suffisamment petit. Peut-être même ajouter un compte de courtage à son nom et acheter quelques actions locales. Achetez simplement quelques appartements, restez sous le radar et ne soyez pas trop gourmand. Mais oui, il y a un certain risque. Certains avocats disent que c’est OK, d’autres ne le recommandent pas.
  • Étonnamment, on peut aussi acheter des biens immobiliers d’investissement au Kazakhstan par l’intermédiaire d’une société étrangère. C’est le moyen le plus simple.

Que puis-je attendre d’un investissement immobilier à Astana, au Kazakhstan ?

On peut trouver des propriétés entre 400 et 2000 dollars le m2. 400 $ vous permettent d’obtenir un immeuble neuf loin du centre, en périphérie, à côté de la steppe. 2 000 $ vous permettent d’obtenir un immeuble de luxe dans le centre qui perdra rapidement de la valeur – il est surévalué. La plupart des biens immobiliers du centre-ville se situent autour de 1 000 dollars le m2. Mais le centre ville signifie être proche des monuments et des bâtiments gouvernementaux. Il n’y a pas beaucoup de valeur ajoutée à se trouver dans cette zone, d’autant plus qu’il est facile de s’y déplacer en voiture grâce aux routes très larges.

Je recommande plutôt de se trouver près du centre, dans une zone où se trouvent de grandes universités, des hôpitaux, des écoles, des centres commerciaux – des endroits où la population locale passe réellement son temps. La zone ci-dessous correspond à ce profil, où l’on peut trouver des biens immobiliers à 700-800 dollars le m2.

real estate investment astana kazakhstan
Cette zone a tout : une grande université, des hôpitaux, des écoles, des bureaux, un grand centre commercial et se trouve sur la route de l’aéroport.

Les appartements d’une ou deux pièces sont les plus faciles à louer, avec une surface optimale de 36 à 40 m2. La nouvelle construction ci-dessous propose des appartements d’une pièce de 36 m2 pour environ 750 $ le m2. Sur ce marché, les nouveaux appartements sont tous livrés sous forme de coquilles et sont loués meublés. Il faut donc ajouter environ 130 $ pour les finitions, la cuisine et les meubles de base. Cela vous amène à un coût d’environ 880 $ le m2, pour un total d’environ 32 000 $, y compris les frais d’avocat pour vérifier votre contrat. Vous pouvez espérer la remise des clés après 10 mois.

Pour cet appartement d’une pièce, vous obtiendrez environ 220 $ par mois, ce qui représente un rendement brut d’environ 8 %. Tenez compte de l’agent, des taxes, de l’entretien et des mois vides, et vous obtiendrez probablement un rendement d’environ 4,5 %, en fonction du nombre d’appartements de ce type que vous achetez, car vous aurez des frais fixes supplémentaires dus à la société et aux frais de comptabilité.

Cela vaut-il la peine d’investir dans un bien immobilier à Astana, au Kazakhstan ?

Cela dépend. Si votre patrimoine net est inférieur à 2 millions de dollars et que vous ne pouvez vous permettre d’acheter que quelques appartements au Kazakhstan comme partie de votre portefeuille, ce marché n’est probablement pas intéressant en raison de la bureaucratie supplémentaire et des coûts fixes liés à la gestion d’une société. De plus, le potentiel de croissance est assez limité en raison de la géographie.

Si vous disposez de plus de quelques millions de dollars, il peut être intéressant de négocier un accord avec un promoteur et d’acheter un étage entier de 10 petits appartements. Il s’agit d’une diversification intéressante en dehors du monde occidental, dans la nouvelle réalité eurasienne, avec un risque limité en raison de la bonne santé du marché local. Je préfère avoir 10 appartements d’une chambre à coucher au Kazakhstan comme investissement immobilier qu’un studio de 20 m2 à Paris, ou une maison individuelle à San Antonio.

Mais non, ces investissements ne vous rendront pas riches. C’est juste une diversification avec des rendements supérieurs à la moyenne.

En tout cas, le Kazakhstan vaut le détour. La prochaine fois que vous prendrez un vol entre l’Europe et l’Asie, pensez à Air Astana et organisez une escale de plusieurs jours. Elle propose des offres d’escale intéressantes.

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