Faire un investissement immobilier à Tbilissi, en Géorgie, fait de plus en plus la une des journaux dans le monde “offshore”. On présente la Géorgie comme un endroit idéal pour faire des affaires, abordable et peuplé de gens sympathiques qui produisent des vins délicieux. Figurez-vous que cet article ne se veut pas contradictoire, car tous ces points sont vrais. Je suis un habitué de la Géorgie.
Cependant, le point que cet article va essayer de faire, est qu’un investissement immobilier à Tbilissi en Géorgie n’est pas le chemin rapide vers la richesse qui est souvent vendu. C’est probablement un bon investissement, mais il convient de contrôler ses attentes.
La réalité est que lorsque vous débarquez dans un pays où les gardes-frontières distribuent du vin gratuit à l’arrivée, il est facile de se laisser emporter 🙂 ….
Les réformes géorgiennes et l’économie
Tout a commencé par l’ancien premier ministre et président Mikheil Saakashvili lorsqu’il a promulgué des réformes fondamentales dans les années 2000 qui ont complètement transformé la Géorgie.
Grâce à ces réformes, la Géorgie se classe aujourd’hui 7ème dans le classement 2019 du Ease of Doing Business de la Banque mondiale. C’est le genre d’endroit où l’ouverture d’une entreprise ne nécessite qu’une seule procédure, et où vous pouvez récupérer votre certificat d’incorporation le lendemain au drive-in, et ouvrir immédiatement un compte bancaire de classe mondiale.
En parcourant rapidement les données économiques, on trouve :
- Bonne croissance au cours des 10 dernières années, supérieure à 5 %, mais il faut noter sa volatilité.
- Un déficit budgétaire constant, qui a été maintenu à un niveau à un chiffre.
- Ce déficit budgétaire n’a pas posé trop de problèmes car il était inférieur aux chiffres de la croissance, et le ratio dette/PIB est gérable. Notez, une fois encore, la volatilité.
- Un déficit persistant de la balance courante, même en période de prospérité. Ceci est dû à une mauvaise balance commerciale.
- Le point positif est l’importance des flux de capitaux dans le pays.
Comme il s’agit d’une économie ouverte sans contrôle des capitaux, ces chiffres sont tout à fait respectables. Toutefois, l’économie est très vulnérable aux chocs extérieurs. Ce risque est bien reflété dans le lari géorgien.
Cette vulnérabilité aux chocs est un facteur majeur à prendre en compte lors d’un investissement en Géorgie. Le risque est réel.
Les chocs peuvent être à la fois internes et externes
– Une récession mondiale qui signifierait une attitude de réduction des risques, avec des fonds sortant de Géorgie.
À long terme, cependant, je resterais optimiste si la Géorgie maintenait ses politiques favorables aux entreprises, car les fonds reviendraient au lendemain de la crise. Ils quitteraient les pays occidentaux (s’ils le peuvent) pour des endroits comme la Géorgie, qui pourrait être considérée comme un refuge sûr.
– De nouvelles tensions géopolitiques avec la Russie, après la guerre de 2008 et les sanctions régulières du grand voisin du nord.
Le tourisme représentait 7,5 % du PIB en 2018, et a encore beaucoup de potentiel. Le pays a tellement de choses à offrir. Mais les escarmouches avec la Russie pourraient non seulement réduire les entrées touristiques en provenance de ce pays (la première source de touristes), mais aussi faire fuir d’autres étrangers, frappant ainsi durement l’industrie du tourisme.
L’économie géorgienne a développé une certaine résistance aux événements négatifs avec la Russie, mais les nouvelles qui font les gros titres pourraient néanmoins faire fuir les capitaux.
Pour être clair, les tensions avec la Russie pourraient être provoquées par la Russie, par des querelles politiques internes à la Géorgie ou par l’influence américaine. Si l’une de ces parties veut que cela se produise, elle peut le faire.
– Une situation politique interne de plus en plus volatile. La Géorgie a connu des protestations massives au cours de l’année dernière, les gens manifestant facilement en masse dans les rues en accusant les ingérences étrangères. Qu’ils aient raison ou non n’est pas la question.
Le fait est qu’il y a des tensions, que le chômage reste élevé (plus de 12 %) et que les salaires sont généralement bas. Un nouveau chaos ou des mesures d’inversion des réformes prises par les politiciens pourraient modifier radicalement la perception de la Géorgie par les capitaux étrangers.
Le marché de l’investissement immobilier résidentiel à Tbilissi, en Géorgie
Maintenant que vous comprenez le niveau de risque, vous pouvez avoir une meilleure appréciation de la valeur réelle des biens immobiliers proposés.
Le premier aspect qui est toujours évoqué est le prix bon marché du mètre carré (m2) à Tbilissi. Oui, trouver un bien immobilier à moins de 1000 USD le m2 dans une capitale est une aubaine.
Ces prix sont incroyablement bas en termes absolus. On pense immédiatement qu’il n’y a aucune raison pour que Tbilissi soit moins chère que Bakou et Erevan, les capitales régionales comparables.
Faux. Bakou en Azerbaïdjan possède du pétrole, ce qui fausse les prix, et Erevan en Arménie possède une diaspora massive qui verse de l’argent dans l’immobilier du pays. Les deux pays sont également plus corrompus, ce qui favorise le recyclage de l’argent dans l’immobilier.
Cette distorsion est clairement visible dans le rapport prix/revenu. Ce ne sont pas les habitants de la classe moyenne qui font monter les prix à ce point dans ces deux villes.
Pourtant, on pourrait penser que les prix à Tbilissi rattrapent rapidement leur retard. En fait, les prix ont baissé ces dernières années en dollars.
Tbilissi a connu une hausse massive des prix jusqu’à la récession mondiale. Depuis lors, les prix se sont consolidés avec une légère tendance à la baisse. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose, car cela élimine le risque d’éclatement d’une bulle. Cela dit, il existe des preuves anecdotiques que les prix ont augmenté dans le centre, mais que la moyenne est tirée vers le bas par les districts extérieurs.
Bien que les prix des m2 USD aient progressivement baissé dans l’ensemble, les ventes d’appartements ont augmenté pendant quelques années avant de baisser un peu en 2019. Donc, encore une fois, rien ne laisse présager un boom ici.
Et si vous espériez un boom spéculatif pour faire monter les prix, il ne viendra pas du marché local. Les Géorgiens disposent déjà d’une quantité équitable de prêts auprès des banques commerciales. Par conséquent, si la spéculation est importante, elle ne peut logiquement provenir que d’un nombre encore plus grand d’étrangers entrant sur le marché.
L’image globale est celle d’une stabilité relative ; pas de boom imminent, ni de crash imminent.
Le marché locatif de l’investissement immobilier à Tbilissi, Géorgie
Après avoir observé ces considérations à propos des prix, on se demande immédiatement “quels sont les rendements” ?
Le graphique ci-dessous est excessivement optimiste, car il ne tient pas nécessairement compte du fait que l’appartement moyen doit être soit rénové, soit achevé dans le cas d’une nouvelle construction. Dans la plupart des cas, les appartements neufs sont vendus comme des “coquilles vides”.
Une fois que vous ajoutez les coûts de rénovation et d’achèvement, il serait juste de dire que ces rendements à long terme chuteraient probablement de 150bps/1,5% à 200bps/2%.
Bien qu’il y ait une migration interne des Géorgiens vers Tbilissi, que la taille des ménages soit plus petite et que les chiffres de la construction semblent être en baisse pour les prochaines années, je m’inquiète du fait que le marché de la location soit encore assez restreint. Le taux de propriété en Géorgie est de 92 %, ce qui signifie que seule une petite partie de la population est prête à louer.
Alors, qui va louer votre appartement ? En général, seuls les étrangers, ou les locaux qui ne peuvent pas se permettre d’acheter, c’est-à-dire la tranche de revenus la plus basse. C’est un marché assez limité dans l’ensemble. Donc si vous voulez acheter un bel appartement dans le centre, vous devrez vous battre avec tous les autres pour trouver un locataire à long terme, ou faire du Airbnb.
Et vous n’êtes pas le seul investisseur sur le marché. Selon Galt & Taggart, la part des appartements vendus à des étrangers en Géorgie a bondi de 12,5% en 2016 à 23,3% en 2018.
Les propriétaires d’Airbnb à Tbilissi ne prospèrent PAS.
Un signe très inquiétant est le taux de vacance d’Airbnb. Restez avec moi ici car les chiffres sont assez incroyables.
Toujours selon Galt & Taggart, 15 000 appartements étaient répertoriés sur Airbnb à Tbilissi en octobre 2019, contre 12 000 à Prague, 11 000 à Budapest et 10 000 à Athènes. Pourtant, Tbilissi est loin de voir autant de tourisme que ces trois villes, et n’en verra probablement jamais.
Le taux de réservation des Airbnbs n’était que de 44,5 % au cours des 9 premiers mois de 2019. Ce sont de très mauvais chiffres. Je peux en témoigner à titre personnel, chaque fois que je vais à Tbilissi, je finis par payer seulement 13 à 14 dollars la nuit pour des studios récemment rénovés dans le centre-ville.
Une fois que vous avez payé votre gestionnaire immobilier et vos divers frais, comment pouvez-vous obtenir un bon rendement ? Vous n’en avez pas. Alors devinez quoi, de nombreux propriétaires vont commencer à s’en rendre compte et à se tourner vers le marché à long terme. Qui va louer toutes ces unités ? Ce n’est pas clair. Dans tous les cas, aucun de ces faits n’indique une augmentation des loyers.
En fait, les loyers ont suivi une tendance à la baisse en USD, qui devrait se poursuivre ou rester stable.
“Qu’en est-il de tous les gourous et agents qui me promettent des rendements de 13-15% à Tbilissi ?”
Ne les croyez pas. S’ils ont été les premiers à se lancer dans le jeu d’Airbnb et qu’ils ont des tonnes d’excellentes critiques, peut-être qu’ils font ces chiffres. Mais vous n’y arriverez pas.
Exemple d’investissement immobilier dans un bâtiment ancien à Tbilissi, en Géorgie.
Cet appartement pourrait constituer un projet de rénovation intéressant. Il est situé à un bloc du métro Marjanishvili, qui est proche du centre de l’autre côté de la rive. Ce n’est pas le centre, ni le meilleur quartier, mais il a un potentiel d’amélioration grâce aux bonnes liaisons de transport, à la proximité du centre et à l’architecture historique.
Le prix pour 110 m2 est de 85 000 USD. Il faudra probablement ajouter environ 500 USD par m2 pour une bonne rénovation. Vous pouvez profiter de la bonne disposition et des deux portes extérieures (!!) pour couper l’appartement en deux unités différentes, pour augmenter votre rendement.
Un appartement pourrait devenir un appartement une chambre vous rapportant 350 USD par mois, et l’autre un appartement deux chambres vous rapportant 600 USD par mois.
| Appartement 1 chambre à 350 $ par mois | $4200 |
| Appartement 2 chambres à 550 $ par mois | $6600 |
| Taux d’inoccupation de 15% | $1620 |
| Frais de gestion et honoraires de recherche 15% | $1620 |
| Entretien et divers 10 % | $1080 |
| Impôt de 5% sur le revenu locatif brut | $459 |
| Revenu net | $6021 |
| Rendement annuel total basé sur 85 000 $ d’achat + 55 000 $ de rénovation | 4.6% |
Il est important de tenir compte des taux de vacance plutôt élevés à Tbilissi pour les raisons mentionnées précédemment. Vous pouvez également vérifier en ligne et vous verrez des milliers de beaux appartements meublés et rénovés à louer. Lorsque vous demandez aux agents combien de temps il faut pour trouver un locataire, vous obtenez des réponses du type “Si c’est la bonne saison, cela peut être assez rapide”. Lisez entre les lignes et il n’est pas si facile de trouver des locataires. De plus, comme vous avez affaire à beaucoup d’étrangers, attendez-vous à un taux de rotation élevé.
Cet exemple n’est en aucun cas une recommandation, pas plus que ce quartier en particulier. J’ai vu un certain nombre d’appartements lorsque j’y étais récemment et celui-ci s’est distingué par son prix au m2 et ses bonnes bases structurelles et architecturales. Vous pouvez aller dans le centre-ville et trouver des appartements à rénover à environ 1000 $ par m2.
En ce qui concerne les nouveaux bâtiments, il existe de nombreux projets de ce type, et les rendements sont similaires à ceux évoqués précédemment. Cela dit, même s’il est souvent plus facile de s’occuper d’un immeuble neuf que d’un immeuble ancien, les normes de construction sont assez basses, surtout dans la périphérie, et il faut donc s’attendre à ce que votre investissement ait l’air plutôt miteux dans 15 ans.
Quant aux immeubles de luxe avec de bonnes normes de construction en centre-ville, ils sont loin d’être bon marché et vos rendements seront considérablement inférieurs.
Devriez-vous envisager un Investissement Immobilier à Tbilissi, Géorgie ?
Mais vous devez gérer vos attentes. Les rendements de 13 à 15 % promis par les gourous, les agents et les promoteurs ne se matérialiseront pas dans des conditions normales. Le marché de la location est restreint, et pourtant l’offre est importante.
Une fois que vous aurez compris cela, vous pourrez vous rendre à Tbilissi en Géorgie pour acheter votre investissement immobilier, et faire baisser le loyer pour obtenir un revenu locatif garanti. Toutes choses étant égales par ailleurs, au fil des ans, les prix devraient suivre la tendance à la hausse de la croissance de la Géorgie.
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