Le sultanat d’Oman, situé dans le golfe Persique, n’est pas une destination internationale typique pour les investissements immobiliers.
C’est un pays du Golfe relativement peu connu et paisible d’environ 5 millions d’âmes, dont 40 % d’expatriés, principalement originaires d’Asie du Sud.
Il y a aussi beaucoup de chameaux amicaux.
Dans cet article, nous allons explorer :
- Un peu de contexte à propos d’Oman
- L’économie d’Oman et ses perspectives
- Le marché de l’investissement immobilier en Oman
- Les principaux développements à prendre en compte lors d’un investissement immobilier en Oman
- Un exemple concret d’investissement immobilier en Oman avec un calcul complet du rendement.
- Le jeu de la résidence en Oman : résidence par investissement en Oman
1. Un peu de contexte à propos d’Oman
Oman était une terre tribale typique du Golfe jusqu’à ce que Sa Majesté le Sultan Qaboos bin Said monte sur le trône en 1970. Par la suite, Oman a connu des décennies de renaissance grâce à des réformes économiques et sociales, sans oublier la découverte de pétrole lucratif.
Si vous pensez que la démocratie est le seul système approprié dans ce monde diversifié qui est le nôtre, ne cherchez pas plus loin qu’Oman comme contre-exemple. Sa Majesté était presque universellement aimée et a fait de son pays un havre unifié et pacifique au Moyen-Orient. Oman est connu comme la Suisse du Moyen-Orient pour sa politique étrangère neutre.
Au début de l’année 2020, Sa Majesté le Sultan Qaboos est décédé à la suite d’une longue bataille contre le cancer, et contrairement aux prédictions de nombreux observateurs, une transition pacifique a suivi avec la nomination du Sultan Haitham bin Tarik.
2. L’économie d’Oman et ses perspectives
Oman est passé d’une économie de subsistance à un état pétrolier. Même si la production industrielle représente 38 % du PIB selon la Banque mondiale, le pétrole et le gaz représentent ensemble entre 68 % et 85 % des revenus du gouvernement en fonction des prix des matières premières.
Tout allait pour le mieux jusqu’à ce que le prix du pétrole s’effondre au milieu des années 2010. Depuis lors, le ratio de la dette publique au PIB est passé de 15 % en 2015 à plus de 80 % en 2020, en raison de déficits budgétaires qui atteignent près de 20 % certaines années.
Le rattachement du rial omanais à l’USD a tenu, et la Banque centrale s’est engagée à le défendre. Sa Majesté Haitham bin Tarik n’est pas un politicien arabe complaisant – il comprend que son peuple dépend de son leadership. Toutefois, le rattachement constitue un risque certain.
Sa Majesté met en œuvre quatre axes de réformes
- Des coupes budgétaires représentant 15 % des dépenses publiques en 2021. Des mesures d’austérité aussi dures, mais indispensables, seraient presque impossibles à adopter dans une démocratie de type occidental. Cela se traduira par un gel des salaires dans le secteur public, une diminution des dépenses d’infrastructure, une réduction des subventions et des pertes d’emplois dans le secteur public hypertrophié.
- Sa Majesté comprend le danger de voir le budget de son gouvernement dépendre presque entièrement du secteur du pétrole et du gaz. Une TVA de 5 % doit donc être mise en place en 2021 et peut-être même un impôt sur le revenu des personnes physiques en 2022. Il s’agit évidemment d’une réforme impopulaire. Cependant, je connais bien le monde des affaires à Oman et je peux vous dire que les hommes d’affaires ont l’habitude de faire des marges follement importantes. La réalité est que cette TVA sera principalement absorbée par les entreprises plutôt que d’être répercutée sur les consommateurs.
- Encourager les investissements étrangers pour diversifier l’économie. De telles mesures sont généralement un peu controversées, mais la nouvelle Loi sur les Investissements en Capitaux Étrangers permet désormais aux étrangers de détenir 100 % des entreprises d’Oman sans avoir recours à des sponsors locaux. Cette mesure n’est valable que pour des industries spécifiques à forte valeur ajoutée, ce qui constituera un avantage net pour les Omanais, car elle n’obligera pas les étrangers à concurrencer les locaux dans les secteurs plus piétonniers de l’économie.
- Une politique d’omanisation. Les expatriés représentent 40% de la population. La plupart d’entre eux travaillent dans le secteur privé, alors que la plupart des Omanais sont dans le secteur public. L’objectif de Sa Majesté est de réduire le nombre d’expatriés afin que les Omanais puissent occuper des emplois dans le secteur privé. Cette mesure est bénéfique à plusieurs égards :
- Les salaires coûtent moins cher au gouvernement.
- Les locaux sont employés dans le secteur privé, ce qui entraîne une augmentation de l’épargne locale par opposition aux étrangers qui envoient leur épargne à l’étranger. C’est très bénéfique pour la balance des comptes courants.
- En 2020, près de 300 000 travailleurs expatriés ont quitté Oman. Un certain nombre de ces emplois seront supprimés, mais beaucoup seront occupés par des Omanais.
Sa Majesté comprend parfaitement la situation et prend le taureau par les cornes. Ces réformes ne seront pas indolores, mais elles sont indispensables pour son pays et son peuple.
3. Les principaux développements à prendre en compte lors d’un investissement immobilier en Oman
Si vous souhaitez investir à Oman, je vous suggère de vous intéresser aux projets situés près de Mascate, la capitale. En réalité, même si vous pouvez trouver des projets moins chers dans d’autres régions d’Oman, l’accessibilité est un problème.
Mascate est dotée d’un aéroport international flambant neuf, d’une compagnie aérienne nationale fiable (Oman Air) et de nombreuses liaisons avec l’Europe, le Moyen-Orient, l’Asie et l’Afrique.
Les étrangers ne sont autorisés à investir que dans des complexes touristiques intégrés (ITC). Il en résulte un marché à deux niveaux, composé du marché local, celui d’Oman, et du marché des ITC dans lequel les étrangers peuvent investir. En général, j’évite ce type de marché, car il comporte un défaut inhérent. Les marchés sains sont exempts d’intervention gouvernementale.
Dans ce cas particulier, bien que les ITC soient beaucoup plus chers que le marché local, les locaux investissent de manière substantielle dans ces ITC, car ils voient l’intérêt de payer plus cher en raison de leur qualité supérieure et de leurs meilleures commodités. En fait, la majorité des résidents et des propriétaires de ces ITC sont omanais.
Voici les quatre principaux ITC de la région de Mascate que les étrangers peuvent envisager pour un investissement immobilier à Oman.
Al Mouj (The Wave)
Al Mouj est le premier ITC d’Oman. Il est situé juste à côté de l’aéroport international de Mascate, possède une belle marina et est très populaire auprès des locaux et des étrangers.
C’est un marché liquide, il est donc facile de trouver des locataires, ainsi que d’acheter et de vendre si le prix est juste. En tant qu’investissement, c’est le meilleur choix à Oman. Des villas et des appartements de toutes tailles et de toutes configurations sont disponibles, et le Kempinski Muscat se trouve dans le développement. En outre, un St Regis est en cours de construction juste à côté du terrain de golf conçu par Greg Norman.
Muscat Hills
Muscat Hills se trouve à l’intérieur des terres, près de l’aéroport. Il abrite un beau terrain de golf et les logements y sont beaucoup plus abordables qu’à Al Mouj.
Cependant, il est moins attrayant. La liquidité est faible, les prix ont chuté, et à bien des égards, il ressemble à un développement qui est sur le point d’avoir des problèmes financiers. Je n’envisagerais Muscat Hills que si je voulais une propriété bon marché à Mascate même, et si je voulais un prix bas, en gardant à l’esprit que c’est un mauvais investissement.
Muscat Bay
À environ 30 minutes de Muscat se trouve Muscat Bay, un nouveau complexe hôtelier. Il est bercé entre deux superbes falaises, avec une vue imprenable sur le golfe d’Oman. Il est suffisamment proche de Mascate pour constituer une option viable pour les personnes travaillant dans la capitale, tout en offrant la paix et la tranquillité de la campagne côtière.
Cependant, je me rends dans ce lotissement depuis de nombreuses années maintenant, et bien qu’il y ait eu beaucoup de progrès et que de nombreuses unités aient été livrées, le rythme du développement a été très lent. Je ne dirais pas qu’il s’agit d’un développement raté, ce n’est pas le cas, mais les unités semblent être hors de prix, et une majorité semble être inhabitée.
De plus, beaucoup d’appartements sont assez sombres et ont un style qui pourrait rapidement devenir dépassé. Je n’y investirais pas.
Jebel Sifah
Jebel Sifah est situé à une heure de Mascate, le long d’une jolie petite route panoramique.
C’est un développement qui a mis du temps à décoller, mais qui est devenu un succès. C’est un peu loin pour les personnes qui font la navette tous les jours, mais c’est parfait pour les personnes qui ont juste besoin de se rendre à Mascate 2-3 fois par semaine. Le projet se situe le long d’une plage pittoresque et abrite un bar de plage animé, un terrain de golf bien entretenu et une jolie marina. C’est en fait l’une de mes escapades de week-end préférées. De nombreux expatriés de longue date ont acheté des appartements ici.
Le prix relativement bas de certains logements à Jebel Sifah en fait une option intéressante. Vous trouverez des studios sur le terrain de golf pour environ 45 000 OMR (117 000 $).
Il est important de noter que Jebel Sifah autorise les locations à court terme, contrairement à Al Mouj. Il s’agit d’un élément clé, car il vous permet de posséder une propriété à Oman, d’obtenir la résidence, de passer quelques mois par an dans votre propre propriété et de la louer le reste de l’année. Le marché de la location de week-end pour les Omanais qui cherchent à s’échapper de Mascate est étonnamment dynamique.
Cependant, le marché à long terme est stagnant, et les liquidités pour les ventes sont faibles.
4. Le marché de l’investissement immobilier en Oman
Je surveille le marché immobilier d’Oman depuis de nombreuses années, car j’y viens très régulièrement. Depuis 2014, j’ai vu les prix baisser d’environ 30%, tant pour les ventes que pour les locations.
Une grande partie du marché de la location est dominée par les expatriés, et ils partent en masse, poussés par la politique du gouvernement. Même si les Omanais ont une excellente démographie (taux de fécondité de près de 3), cela ne suffit pas à compenser la perte des expatriés sur le marché locatif.
Les coupes budgétaires du gouvernement vont inévitablement comprimer les revenus et donc accentuer la pression à la baisse sur les prix et les loyers.
En outre, le marché souffre d’une offre excédentaire chronique.
En résumé, je ne vois pas de catalyseurs à court ou moyen terme pour une augmentation des prix et/ou des valeurs locatives, et le risque de dévaluation est présent.
5. Un exemple concret d’un appartement avec un calcul complet du rendement
Cet appartement de 2 chambres à coucher et 2 salles de bain est situé à Al Mouj, au deuxième étage, avec une vue magnifique sur la piscine. Il fait 125m2 et coûte OMR120,000 ($312,000). Il pourrait probablement être négocié à 110 000 OMR (286 000 $).
| Prix payé après négociation en baisse de 120 000 OMR | OMR 110,000 |
| Taxe du Ministère du Logement – 3% du prix d’achat | OMR 3,300 |
| Prix total | OMR 113,300 |
| Revenu locatif brut annuel (OMR 550×12) | OMR 6,600 |
| Rendement brut | 5.8% |
| Taux d’inoccupation de 10% | OMR 660 |
| Taxe locative de 5 % (sur OMR 5 940 une fois le vide locatif supprimé) | OMR 297 |
| Entretien de 5% | OMR 330 |
| Frais annuels de l’association des propriétaires payés par le propriétaire (OMR 75 x 12) | OMR 900 |
| Frais de recherche de locataires et gestion de la propriété (environ 12 % sur la base de 5 940 OMR) | OMR 713 |
| Revenu annuel total net, net | OMR 3,700 |
| Rendement net, net | 3.2% |
6. Le jeu de la résidence en Oman : résidence par investissement en Oman
Je ne considère pas Oman comme une pure destination d’investissement immobilier. Cependant, il y a beaucoup à dire sur l’incroyable style de vie qu’offre le pays, ainsi que sur les avantages d’être un résident d’Oman grâce à la propriété immobilière. Réaliser un investissement immobilier dans un ITC à Oman vous donne droit, à vous et à votre famille, à la résidence à Oman, renouvelable tous les deux ans, tant que vous êtes propriétaire du bien.
Oman n’est pas Dubaï. Ne vous attendez pas à un style de vie tape-à-l’œil avec 90 % d’expatriés.
Attendez-vous plutôt à être immergé dans la culture omanaise locale. Ce n’est pas comme à Dubaï où vous interagissez rarement avec la population locale. À Oman, vous aurez affaire à des Omanais tous les jours, en anglais car cette langue est largement répandue.
Les Omanais sont amicaux, paisibles, détendus et respectueux de la vie privée des gens. Le pays dispose également d’un vaste potentiel touristique, avec de charmants petits wadis, des dunes, des villages pittoresques dans les montagnes et une côte magnifique et intacte.
Les voitures sont bon marché, l’essence est subventionnée, le réseau routier et autoroutier est de classe mondiale.
Ce n’est pas une destination pour les célibataires, et ne vous attendez pas à ce que la scène des bars et des clubs soit comparable, même de loin, à celle de l’hédoniste Dubaï. Cela dit, c’est une destination idéale pour les familles et les retraités. Les écoles internationales sont nombreuses et vos enfants risquent moins de finir par vénérer l’argent que s’ils avaient grandi à Dubaï. Oman offre également des soins de santé privés de qualité et abordables.
Le Sultanat d’Oman est une base idéale pour les voyageurs perpétuels, les investisseurs et les hommes d’affaires qui ont besoin d’une base fiscale avantageuse et d’un excellent aéroport. Habitez à Al Mouj, conduisez 10 minutes jusqu’à l’aéroport et prenez un vol de qualité d’une compagnie aérienne du Golfe vers l’Asie, l’Europe ou l’Afrique. Notez qu’Oman est susceptible de mettre en place un impôt sur le revenu des personnes à hauts revenus dans un avenir proche.
Conclusion : faut-il faire un investissement immobilier en Oman ?
À moins de vivre en Oman et de vouloir un investissement facile que vous pouvez gérer vous-même, je ne vois pas de catalyseur de croissance dans le secteur.
Cela dit, je considère l’achat de biens immobiliers en Oman pour obtenir la résidence comme une excellente option pour quatre types de personnes :
- Les jeunes familles qui souhaitent vivre dans un environnement paisible et respectueux des valeurs traditionnelles
- Les retraités qui veulent vivre dans le confort, avec des soins de santé de bonne qualité et un soleil qui brille toute l’année. Le coût de la vie n’est pas bon marché, mais il est beaucoup plus abordable que dans de nombreuses régions d’Europe occidentale. De même, l’embauche d’une aide à temps plein ne coûte qu’une fraction de ce qu’elle coûterait en Europe.
- Les voyageurs perpétuels qui ont des intérêts dans de nombreux pays et qui ont besoin d’une base avec d’excellentes liaisons aériennes quelque part entre l’Europe, l’Asie et l’Afrique. À bien des égards, cette région est au centre de tout.
- Les Sud-Asiatiques aisés qui cherchent un plan B ou qui souhaitent installer leur famille dans un environnement paisible, non pollué et peu stressant, accessible rapidement par avion depuis leur pays d’origine.
Si vous souhaitez entrer en contact avec Nicole pour discuter de vos options, n’hésitez pas à lui envoyer un e-mail en anglais (nicole@investisseurglobetrotteur.com) et à en savoir plus sur elle ici. Elle a vécu à Oman pendant de nombreuses années avec sa famille et elle est très bien informée. J’ai personnellement fait affaire avec elle. C’est quelqu’un avec qui vous serez très heureux de traiter.
Une fois que vous serez propriétaire, n’hésitez pas à prendre contact avec Hussain. C’est mon homme de confiance omanais qui aide les gens à obtenir leurs papiers de résidence et tout ce qui concerne le gouvernement. (WhatsApp de Hussain +968 9424 8689).
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