Les non-américains connaissent presque tous les scènes de gens qui font fortune dans l’immobilier aux États-Unis. Les gens spéculent, achètent à tour de bras, utilisent le crédit, deviennent riches et parfois perdent tout. C’est un vaste marché attractif, non seulement pour les rendements potentiels, mais aussi en raison de la sécurité perçue de posséder une maison ou un appartement aux États-Unis. Cela étant dit, quelques surprises attendent l’étranger non-résident qui souhaite faire un investissement immobilier aux États-Unis.
Beaucoup ont gagné de l’argent, surtout s’ils ont acheté au bon moment. Toutefois, le marché américain est unique à bien des égards. Il est important de comprendre les nuances de l’investissement aux États-Unis, car le marché est à bien des égards très différent de votre marché national. Et si vous vous trompez sur les points ci-dessous, cela peut avoir un impact considérable sur vos rendements.
Enseignement n° 1 : la manière dont vous organisez votre achat est cruciale et nécessite un travail préparatoire
De nombreux étrangers commettent l’erreur de se rendre aux États-Unis et d’acheter simplement une propriété à leur nom, car c’est logique, facile et rapide. Toutefois, si vous êtes considéré comme un étranger non-résident par l’IRS, vous êtes tenu de payer une retenue à la source de 30 % sur vos revenus locatifs bruts, sans aucune déduction possible. Inutile de dire que vous vous retrouvez avec un rendement déplorable.
Le moyen d’éviter cela est de créer une SARL locale et d’acheter la propriété par l’intermédiaire de cette entité.
Encore une fois, ce sujet est un champ de mines, et il est crucial que vous effectuiez des recherches appropriées en fonction de votre situation particulière. Par exemple, si vous voulez minimiser les droits de succession, le meilleur moyen est d’acheter par l’intermédiaire d’une société étrangère, mais là encore, vous devrez payer des impôts à la source.
Ce que je veux dire, c’est que ce n’est pas simple, car il existe de nombreuses façons de structurer votre achat. Vous devez analyser attentivement la structure qui convient le mieux à votre situation particulière avant de vous rendre aux États-Unis pour effectuer votre achat immobilier, car vous devrez peut-être effectuer des démarches administratives pour que votre LLC soit prête à temps. Ne vous fiez pas aux conseils de votre agent, car souvent les Américains ne connaissent pas les implications fiscales pour les étrangers non-résidents.
Pour ce qui est de la création de la SARL, contactez un avocat, ou utilisez simplement des modèles et créez-là vous-même en ligne si vous voulez économiser de l’argent. C’est étonnamment facile à faire. Mais attention, il est évidemment plus risqué d’opérer de cette manière.
Enseignement n° 2 : les Américains sont moins émotifs en matière de logement
En Europe, vendre sa maison est une décision assez émotionnelle. Les gens la gardent généralement pendant de nombreuses années, et souvent sur plusieurs générations. Aux États-Unis, les gens vendent leur maison en un clin d’œil parce qu’ils ont trouvé un nouvel emploi ailleurs. Cela signifie également qu’une maison qui peut sembler très bien pour un Européen, peut se révéler “vieille” pour un Américain, et verra donc sa valeur se déprécier plus rapidement que prévu. Même chose avec les appartements en copropriété ; de nombreux Européens commettent l’erreur d’aller à Miami et d’acheter un appartement dans un immeuble des années 70. Pour l’Européen, c’est très bien, mais pour un Américain, ce n’est qu’un vieil appartement dans lequel il peut vivre parce qu’il y est obligé, mais pas parce qu’il en a envie.
De même, méfiez-vous de l’achat d’un “McMansion”, ces maisons massives dans les banlieues, que la génération des baby-boomers affectionnait tant. Les milléniaux ne sont pas intéressés par les maisons massives avec six chambres à coucher attenantes et n’ont pas les moyens de les acheter. Les baby-boomers sont en train de mourir et de déclasser leur maison, et personne n’achète.
En tant que non-américain, il est important de comprendre cette dynamique culturelle pour votre investissement.
En un mot, les logements se déprécient plus vite en Amérique qu’en Europe.
Learning #3: Beware, you could very well get sued over something trivial
Les Américains adorent faire des procès. Ils sont prêts à vous poursuivre pour n’importe quoi. Une statistique souvent répétée est qu’environ un tiers des entreprises sont poursuivies en justice dans une année donnée. Votre locataire peut glisser dans l’escalier et, d’une manière ou d’une autre, penser que c’est votre faute et vous poursuivre en justice. Pour les non-américains, ce type d’attitude et de comportement est totalement incompréhensible, mais c’est la réalité. Les Américains sont un peuple généralement raisonnable, mais PAS lorsqu’il s’agit de la loi.
Que devez-vous donc faire ? Souscrivez une assurance responsabilité civile, et de préférence auprès d’une compagnie pour protéger vos autres actifs.
Enseignement n° 4 : choisissez très soigneusement votre destination d’investissement ; la politique a son importance
Ce qui est formidable en Amérique, c’est l’immensité de son territoire. Il ne s’agit pas d’un seul marché, mais de nombreux marchés différents. À tout moment, vous trouverez des marchés immobiliers locaux en plein essor, tandis que d’autres s’effondrent. Il y a toujours un endroit où l’on peut gagner de l’argent si l’on cherche bien et si l’on suit attentivement les tendances.
Cela dit, vous devez tenir compte des réglementations et des taxes locales. La Californie et New York vous imposeront très lourdement et auront des réglementations compliquées, tandis que d’autres États, comme le Texas, n’ont même pas d’impôt sur le revenu et expulsent très facilement les locataires mauvais payeurs. Certains États ont des droits de succession (décès) et d’autres non.
Considérez l’Amérique comme différents pays ayant leurs propres lois et réglementations fiscales. De la même manière que vous n’investissez pas en “Europe”, vous n’investissez pas seulement en “Amérique” mais dans un État de votre choix.
Enseignement n° 5 : Tenez compte des taxes foncières et de copropriété dans le calcul de votre rendement
Vous venez peut-être d’un pays où les impôts fonciers ne sont qu’un souvenir, ou tout au plus l’équivalent d’un mois de revenu locatif. Aux États-Unis, il n’est pas rare de payer l’équivalent de 3 à 4 mois de revenus locatifs en impôts fonciers. En particulier dans les États où il n’y a pas d’impôt sur le revenu, les taxes foncières sont le moyen privilégié de collecter des fonds pour les districts scolaires et autres. Les frais de copropriété peuvent également s’accumuler et varier considérablement d’une région à l’autre. Si votre maison se trouve dans une belle communauté avec des clôtures en piquets blancs, des jardins parfaitement entretenus, des baby-boomers retraités trop amicaux avec de belles dents, et un agent de sécurité privé enthousiaste, alors méfiez-vous des cotisations de copropriété déprimantes en termes de rentabilité.
L’Amérique est incroyablement diversifiée, et vous pouvez choisir d’investir en fonction de votre philosophie. Les états varient massivement, même les comtés au sein des états diffèrent, et dans ces comtés les associations de propriétaires peuvent être très différentes. Des maisons similaires situées à deux rues l’une de l’autre peuvent avoir des paramètres extrêmement différents en raison des taxes foncières et des frais de copropriété. Effectuez donc vos recherches correctement – ne vous contentez jamais de supposer.
Enseignement n° 6 : Choisissez soigneusement votre district scolaire
L’Amérique, ce n’est pas la Finlande où probablement 95% des écoles sont excellentes. Si votre maison est située dans un district scolaire réputé mauvais, votre augmentation de valeur s’en trouvera freinée, et il sera plus difficile de trouver de bons locataires. Encore une fois, effectuez vos recherches au préalable pour comprendre les districts scolaires de la région où vous souhaitez investir, sinon vous risquez de vous faire refourguer une propriété qui vous réservera de mauvaises surprises par la suite.
Enseignement n° 7 : Le logement aux États-Unis est très axé sur les chiffres
Aux États-Unis, il existe le Multiple Listing Service, le MLS. Pour chaque maison à vendre, vous disposez de toutes les informations nécessaires, telles que la taille, les prix des transactions passées et les propriétaires, le district scolaire, la HOA, les taxes foncières, etc. Par exemple, à Raleigh, en Caroline du Nord, 7 % des transactions immobilières sont désormais effectuées par des “ibuyers”. Oui, cela signifie que des algorithmes achètent et vendent des maisons individuelles, ce qui est totalement inédit dans la majeure partie du reste du monde.
Cela signifie que vous devez prêter attention aux données lorsque vous achetez, et que l’utilisation d’un tableau Excel pour comparer vos options est essentielle, encore plus que sur d’autres marchés. Ce niveau de transparence rend également plus difficile la découverte d’une bonne affaire en tant qu’étranger, car les locaux s’en emparent très rapidement. Achetez donc sur un marché où les fondamentaux sont bons, et évoluez avec le marché.
Enseignement n° 8 : Contactez la société de titres de propriété à l’avance. Il n’est pas toujours facile d’effectuer un investissement immobilier aux États-Unis en tant qu’étranger non-résident
Certains agents de transfert n’accepteront pas un virement normal de l’étranger et exigeront que les fonds transitent d’abord par un compte américain. Ne me demandez pas pourquoi, c’est un fait. Assurez-vous de les contacter à l’avance pour être prêt.
Enseignement n° 9 : Attendez-vous à ce que l’IRS garde une grande partie de votre argent lorsque vous vendez
Le “Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980” (FIRPTA) est rarement abordé en ligne. Surprise – il ne vous est pas favorable. Lisez ici et ici.
La principale stipulation est que si vous vendez un bien immobilier aux États-Unis en tant qu’étranger non-résident, l’IRS conservera 15 % (!) du prix de vente jusqu’à ce que vous remplissiez votre déclaration de revenus et payiez vos impôts sur les plus-values. Cette procédure peut prendre des mois, voire des années, car l’IRS est incroyablement inefficace. Il est impossible de donner un calendrier précis, alors assurez-vous de ne pas dépendre de ces 15 %. Il existe certaines exemptions, par exemple lorsque le bien que vous vendez est inférieur à 300 000 dollars et que les acheteurs l’utiliseront comme résidence et non comme bien d’investissement. Vous aurez besoin d’un bon expert-comptable qui comprend la fiscalité des étrangers non-résidents pour remplir correctement la déclaration annuelle d’impôt sur le revenu que vous devrez faire. N’envisagez même pas de le faire vous-même ; les impôts en Amérique sont compliqués.
Enseignement n° 10 : Choisissez judicieusement votre banque
De nombreuses banques américaines n’ont pas l’habitude des étrangers non-résidents, et même si l’ouverture d’un compte peut être facile si vous disposez des documents appropriés, le maintien de son fonctionnement est une autre affaire. Certaines banques insisteront pour avoir une carte sim américaine. D’autres ne voudront pas envoyer votre carte de débit à une adresse à l’étranger lors de son renouvellement, et d’autres encore n’accepteront pas les virements internationaux en ligne, vous obligeant ainsi à vous rendre en personne à l’agence.
Mon meilleur conseil est de vous adresser à une banque régionale de taille moyenne, car elles sont souvent plus souples que les grandes banques. Prenez rendez-vous dans l’agence du siège, rencontrez le directeur de l’agence, expliquez votre situation et vos besoins, et demandez à voir le responsable de la conformité pour vous assurer que tout le monde est d’accord. Dans le même ordre d’idées, assurez-vous d’avoir un gestionnaire de compte dédié, plutôt que de devoir passer par un centre d’appels anonyme en cas de problème.
Devriez-vous faire un investissement immobilier aux États-Unis en tant qu’étranger non-résident ?
Globalement, investir dans l’immobilier aux États-Unis en tant qu’étranger non-résident peut être très intéressant si vous choisissez votre investissement avec soin. N’oubliez pas que le marché est très différent de votre marché national à bien des égards, et investissez en conséquence. D’après mon expérience, l’aspect le plus agréable d’un investissement en Amérique est la qualité de l’assistance que vous pouvez trouver. Dans de nombreux pays, il est presque impossible de trouver un bon gestionnaire immobilier fiable. Cependant, aux États-Unis, vous trouvez des personnes compétentes, serviables, aimables et sans aucune des absurdités et mensonges qui sont courants dans de nombreuses parties du monde. Contactez-moi si vous voulez les coordonnées d’un excellent agent d’achat, d’un excellent gestionnaire immobilier et d’un excellent CPA pour la région d’Austin.
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