Faire un investissement immobilier à Tachkent, en Ouzbékistan, est une proposition attrayante. On peut trouver des propriétés au cœur du centre-ville à environ 1 000 dollars le m2, et des rendements bruts pouvant atteindre 8 à 11 %.
Dans un monde de taux d’intérêt négatifs et de biens immobiliers à faible rendement, l’opportunité d’acheter à bas prix dans la capitale d’un pays en plein essor (lisez cet article), avec une démographie et des perspectives excellentes, est séduisante.
C’est certainement l’une des raisons qui m’ont poussé à prendre l’avion pour Tachkent afin d’y flâner et d’essayer de comprendre comment réaliser une transaction immobilière. En conséquence, j’ai remarqué quelques possibilités de négociations.
1. Pas de grande différence de prix entre les bâtiments soviétiques et les nouvelles constructions.
Ce qui est intéressant, c’est qu’il n’y a pas une grande différence entre les prix des bâtiments soviétiques et ceux des nouvelles constructions. Au cœur du centre-ville, vous pouvez obtenir un appartement soviétique non rénové pour environ 650 à 800 dollars par m2. Une rénovation complète, qui implique de tout détruire et de refaire la tuyauterie, l’électricité, d’enlever ou de rajouter des murs, etc. vous coûtera environ 250 $ par m2.
Comparez cela avec un immeuble normal sur plan, situé dans le centre ou juste à côté, à quelques pas du métro, qui coûte 1000 à 1200 $ par m2.
Ce qu’il faut savoir, c’est que les taux d’intérêt étant très élevés (plus de 20 % en monnaie locale et +-6 % en USD), le fait de payer comptant à l’avance permet d’obtenir des remises importantes. En général, pour un projet devant être achevé dans 18 mois, vous pouvez obtenir une réduction de 15 à 20 %. Bien sûr, cela signifie que vous devez prendre le risque du développeur, mais choisissez-le avec soin et tout devrait bien se passer.
Dans cette partie du monde, les appartements neufs sont livrés comme des “boîtes” vides. Il faut ajouter la salle de bain, la cuisine, le carrelage, etc. En gros, seules les fenêtres et les portes sont présentes. Dans certains cas, même les murs à l’intérieur de la “boîte” ne sont pas là. Pour compléter votre “boîte”, il faut ajouter environ 150 à 180 dollars par m2. Vous pouvez donc vous retrouver avec un appartement dans un immeuble neuf pour environ 1000 $ par m2. Cependant, n’oubliez pas qu’il y a le coût d’opportunité d’attendre deux ans, y compris les rénovations. Cela dit, votre coût d’opportunité n’est pas si élevé, car le rendement des bons du Trésor est à peine supérieur à 2 % et ne cesse de diminuer.
Donc, pour une petite prime, vous pouvez vous retrouver avec un bâtiment flambant neuf de bon standing par opposition à un bâtiment soviétique délabré.
Si vous voulez faire autre chose qu’un petit investissement Airbnb, optez pour le bâtiment neuf lorsque vous faites un investissement immobilier à Tachkent, en Ouzbékistan.
2. La plupart des nouvelles constructions sont des grands appartements de 3 ou 4 chambres.
La plupart des projets semblent se concentrer sur les grands appartements. Les vendeurs vous diront que “les Ouzbeks aiment les grands appartements”. Bien sûr, nous aimons tous cela. Mais pour l’instant, seuls les riches Ouzbeks peuvent se permettre d’acheter des appartements en espèces, alors oui, ils vont acheter de grands appartements pour eux-mêmes.
Toutefois, à mesure que le pays se développe, la classe moyenne en expansion cherchera à acheter des appartements qu’elle pourra se permettre. Attendez-vous à voir une demande beaucoup plus forte à l’avenir pour les studios et les appartements d’une ou deux chambres. Même les appartements d’une chambre à coucher sur le marché sont grands, de l’ordre de 50-60 m2. Actuellement, vous pouvez obtenir les petits appartements pour presque le même prix en m2 que les grands appartements. Cette différence entre les deux augmentera au fil des ans, et vous obtiendrez de meilleurs rendements avec des surfaces plus petites.
3. Les biens immobiliers en centre-ville sont vendus à un prix moins élevé que d’habitude.
Les coûts de construction sont d’environ 400 $ par m2. Ajoutez à cela le coût du terrain et la marge. Par conséquent, le prix le plus bas que vous obtiendrez à Tachkent est d’environ 600 $ par m2, très loin de tout. Mais d’une manière ou d’une autre, les nouveaux appartements de type “boîte” situés à 3 ou 4 stations de métro du centre peuvent coûter entre 700 et 800 dollars par m2, alors que leurs équivalents situés dans le centre ou à une station de métro se vendent entre 800 et 850 dollars.
Au fil du temps, l’écart se creusera entre le centre et la périphérie.
4. Les appartements du rez-de-chaussée et du premier étage sont plus chers que ceux du dernier étage.
En général, plus on monte, plus le prix du m2 augmente. Mais pas ici en Ouzbékistan. Les gens paient un prix supérieur pour être aux étages inférieurs. Si vous demandez pourquoi, les vendeurs vous diront “parce que les Ouzbeks aiment la terre”.
Bien sûr, mais cela va changer. À un moment donné, les gens se rendront compte qu’il est plus agréable d’avoir une vue sur la ville que d’être au premier étage sans vue et avec le bruit et l’odeur de la rue en prime.
Qu’en est-il des développements de luxe ?
Un projet massif est en cours avec le soutien total du gouvernement. Il s’appelle “Tashkent City” et est situé dans le centre. Le Hilton et plusieurs autres hôtels, un grand centre de conférence, un centre commercial énorme, le futur centre financier, un grand parc public et de nombreux projets de luxe font partie du plan. Vous pouvez obtenir des “boîtes” de luxe pour environ 1 500 à 2 000 dollars par m2. Ajoutez à cela les coûts de rénovation habituels, peut-être un peu plus pour maintenir les normes – 200 à 250 dollars par m2.
À ce prix, vous obtiendrez une qualité exceptionnelle, dans un environnement futuriste. Cependant, vos rendements seront faibles car il n’y a tout simplement pas assez de demande pour une telle quantité d’immobilier locatif de luxe. Cela semble cher pour Tachkent, mais objectivement, ce n’est pas le cas pour la qualité et l’emplacement que vous obtenez. Je doute sérieusement que les prix baissent. Vous ne gagnerez pas beaucoup d’argent avec un tel investissement, mais vous aurez un bel appartement et une bonne préservation du capital. Tachkent City – plus excitant que le bonhomme endormi à l’arrière
Quel investissement immobilier devrais-je réaliser à Tachkent, en Ouzbékistan, pour obtenir la meilleure combinaison de gains en capital et de rendement locatif ?
Achetez de petits appartements d’une chambre de 40 m2, sur plan, près du centre-ville, dans l’un des étages supérieurs. Cela dit, n’achetez pas le dernier étage car vous ne souhaitez pas avoir de problèmes de toiture. Dans l’ensemble, l’urbanisation et l’augmentation des revenus feront que vous aurez toujours des locataires et que le prix record de l’appartement en fera un bien liquide.
Attendez-vous à ce qu’un tel appartement atteigne 1 500 USD par m2 dans les 5 ans, à l’instar d’Almaty au Kazakhstan.
Entre-temps, vous obtiendrez des rendements bruts d’environ 8 à 11 %.
Super, allons-y. Je veux participer. Par quoi je commence ?
C’était également ma réaction. Malheureusement, le gouvernement ne facilite pas la réalisation d’un investissement immobilier en Ouzbékistan en tant qu’étranger. Voici les possibilités qui s’offrent à vous
- Achetez un appartement d’une valeur d’au moins 400 000 dollars et vous pourrez non seulement l’obtenir à votre nom, mais aussi obtenir un permis de séjour. À ce prix, vous obtiendrez un appartement gigantesque dans la ville de Tachkent. Attendez-vous à des rendements très faibles.
- Si vous êtes déjà résident, vous pouvez acheter un appartement d’une valeur d’au moins 150 000 dollars à votre nom. Toutefois, cela s’accompagne d’un droit de timbre spécial de 10 %.
- Créez une société locale et achetez le bien immobilier par son intermédiaire. En tant qu’étranger, vous devez déposer un capital de départ d’au moins +-$42 000 (400 millions de soms). La création d’une société dans le seul but de détenir des biens immobiliers n’est pas autorisée, alors prétendez que vous créez une société de conseil et faites-vous facturer quelques heures, ou si vous voulez faire du Airbnb dites que c’est une entreprise de tourisme. Facile, non ? Pas si vite :
- Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 1 milliard de soms, soit environ 100 000 dollars, vous bénéficiez du régime fiscal simplifié et êtes imposé à hauteur de 4 % du chiffre d’affaires. Cela convient pour utiliser Airbnb (pour lequel vous avez besoin d’une licence), mais si vous voulez passer à la location à long terme, vous serez taxé à 30 % du chiffre d’affaires (!). En plus de cela, vous devez payer des impôts et des cotisations sociales sur vos honoraires d’administrateur. Vous devez également payer des impôts sur les dividendes des non-résidents et vos frais de comptabilité.
- Il y a aussi le régime habituel de l’impôt sur les sociétés de 12%, mais apparemment on ne peut pas simplement le choisir. Tous les comptables et avocats à qui j’ai parlé ont été clairs : si le chiffre d’affaires est inférieur à 1 milliard de soms, on n’a pas le choix. Je suis encore un peu sceptique.
- Il est important de noter que l’ensemble du système fiscal et de la TVA est en cours de révision, ce qui signifie que les choses changent très rapidement. Certains comptables disent que l’on devra payer la TVA pour Airbnb. Il est également possible qu’une entreprise doive payer la TVA sur la vente de biens immobiliers (!). Pour couronner le tout, des rumeurs font état de la volonté du gouvernement d’interdire Airbnb.
- Si Airbnb est inondé d’appartements et que les rendements chutent, ou si le gouvernement l’interdit et que vous devez revenir à la location à long terme, la taxe de 30 % serait fatale.
Un investissement immobilier en Ouzbékistan est faisable. Mais c’est risqué à bien des égards.
– L’achat par l’intermédiaire de la société est possible et se fait, bien que ce soit dans une zone un peu grise.
– L’option d’acheter BEAUCOUP de biens immobiliers pour avoir un chiffre d’affaires locatif d’un milliard de Soms afin de bénéficier du taux d’imposition des sociétés de 12 % est une possibilité, mais il serait alors difficile de faire valoir que votre société n’est pas une holding immobilière. Vous pourriez vous en tirer si vous ne faisiez que du Airbnb car il s’agirait d’une entreprise de tourisme, mais si vous devez revenir à la location à long terme, vous vous retrouveriez dans une situation très inconfortable.
– Le système d’imposition et de TVA fait l’objet d’une révision massive. Ils ne cessent de changer. Cela pourrait s’améliorer, ou empirer. Le gouvernement ne semble pas vouloir que les spéculateurs chinois aient un impact sur le marché local, les choses pourraient donc très bien empirer pour les investisseurs immobiliers non-résidents.
– Donc, bien sûr, les rendements bruts et les perspectives de gains en capital sont bons. Mais finalement, les taxes sont défavorables aux investisseurs étrangers dans le secteur, il y a beaucoup d’incertitude, et maintenir une société en Ouzbékistan représente une paperasserie supplémentaire.
Si vous êtes prêt à passer par toutes les étapes et à faire face à l’incertitude pour courir après les chiffres, allez-y. Sinon, préférez investir dans la bourse de Tachkent pour obtenir de bons rendements et des gains en capital potentiels sans les maux de tête. Contactez-moi si vous voulez les coordonnées d’un bon courtier anglophone.
Si vous êtes Ouzbek, allez-y. L’immobilier à Tachkent, en Ouzbékistan, bien qu’en hausse ces dernières années, reste un excellent investissement comparé à toutes les grandes capitales du monde.
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