Top 3 des Marchés Immobiliers Internationaux pour 2021

Lors de mes discussions du Nouvel An avec des amis, on m’a demandé quels étaient mes principaux marchés immobiliers internationaux pour 2021.

Comme toujours, il n’y a pas de réponse absolue à une telle question.

Votre objectif est-il la sécurité, un plan B, des gains en capital, des rendements, ou un mélange de quelques-uns de ces facteurs ? Chaque personne a un profil de risque et des objectifs d’investissement uniques qui l’orientent vers des marchés spécifiques.

Dans cet article particulier, je vais mentionner mon top 3 des marchés immobiliers internationaux pour 2021.

Enfin, j’aborderai les marchés immobiliers occidentaux et leurs taux d’intérêt proches de zéro.

Voici la liste, sans ordre particulier.

1. Tashkent en Ouzbékistan

Je sais que je parle beaucoup de l’Ouzbékistan. Mais je pourrais difficilement faire autrement.

• Faible dette publique par rapport au PIB
• Très peu d’effet de levier dans le système, mais cela est en train de changer car les taux d’intérêt et l’inflation diminuent progressivement, ce qui entraînera inévitablement un boum des prêts.
• Excellente démographie : une population jeune qui continue à se reproduire.
• De nombreuses ressources naturelles, qui seront très utiles dans le prochain cycle haussier des matières premières.
• Des réformes, des réformes, et encore des réformes. Le président Mirziyoyev a clôturé l’année 2020 par un discours de trois heures mettant en avant une longue liste de réformes prévues pour 2021.
• Des investissements directs étrangers croissants en provenance de tous les acteurs de la région – l’Ouzbékistan est au cœur du nouveau Grand Jeu en Eurasie.

Et pourtant, on peut trouver des biens immobiliers de premier choix pour environ 1000 dollars le m2. J’ai écrit sur le sujet fin 2019 (ici). Le principal problème avec l’Ouzbékistan est qu’en dehors de certaines zones spécifiques ciblant les étrangers, investir dans l’immobilier n’est pas très clair juridiquement parlant. Vous pouvez créer une société locale et acheter des biens immobiliers de cette façon, mais c’est une zone grise juridique.

Si vous avez le temps et le courage de le faire, alors Tachkent, en Ouzbékistan, est une destination d’investissement immobilier international incontournable pour 2021. Elle atteindra inévitablement les niveaux d’Almaty, au Kazakhstan, de 1500 à 2000 dollars le m2 d’ici quelques années. 

Personnellement, j’ai choisi d’y investir en bourse (vidéo ici). Pour un bon résumé mensuel, facile à lire, des développements en Ouzbékistan, je recommande la newsletter gratuite d’AFC Fund. Vous pouvez vous inscrire en leur envoyant un e-mail à uzbekistan@asiafrontiercapital.com.

2. Kyiv en Ukraine

Y a-t-il quelque chose de négatif dans ce graphique ?

Les prix ont chuté de 75% par rapport au pic, et se consolident depuis. Chaque fois que je mentionne l’Ukraine à la suite de mon article sur le sujet, les gens disent “Oh, mais c’est risqué”.

Mais est-ce vraiment si risqué ?

Depuis le pic, l’Ukraine est passée par :

• De multiples épisodes d’inflation très élevée
• Quelques cas de forte dévaluation de la monnaie
• Émigration massive de sa jeunesse vers l’Europe occidentale
• La guerre à l’Est
• La perte de la Crimée

Et pourtant, les prix ne baissent pas. Toutes les petites mains ont vendu, et tous ceux qui restent sur le marché ne vendront pas moins cher. Donc, à moins que le monde n’explose ou que le conflit à l’Est ne dégénère en une véritable guerre, il est peu probable que les prix baissent de manière significative.

Et il y a un catalyseur majeur à l’horizon. Les taux d’intérêt ont baissé et devraient passer sous la barre des 10 % dans un avenir proche. Cela déclenchera une vague de prêts hypothécaires, sur un marché qui n’a connu que des liquidités pendant une décennie. 

Et si le catalyseur ne se matérialise pas ? Eh bien, ce n’est pas si grave, car il vous restera des biens immobiliers de qualité, abordables et offrant les meilleurs rendements locatifs de toutes les capitales européennes (7 à 9 % brut).

Si ce marché vous intéresse, n’hésitez pas à prendre contact avec Alex, mon agent nageur longue distance à Kiev (ici).

Si vous préférez une approche plus directe, ce fonds immobilier géré par des Canadiens en Ukraine vise des rendements de 18 % (vidéo ici). La lettre d’information gratuite du fonds, à laquelle vous pouvez vous inscrire ici, est une très bonne source d’informations sur le marché immobilier de Kiev.

3. Nouvelle Capitale Administrative en Égypte

Je ne m’attendais pas à ce que cette ville figure sur cette liste avant d’y aller en novembre et de passer du temps à étudier le marché et à rencontrer les acteurs locaux.

Pourquoi le Caire ?

• Une population qui croît rapidement, passant de 20 millions actuellement à 38 millions en 2050.
• Une économie qui, en dépit de nombreux défis permanents, est en train d’être réformée par le gouvernement.
• Une demande quasi inépuisable, le parc immobilier actuel étant à l’abandon.
• Des taux d’intérêt qui baissent rapidement, ce qui entraînera un boum des prêts hypothécaires.
• Le gouvernement est en train de construire, et de soutenir de tout son poids, une nouvelle capitale appelée “Nouvelle Capitale Administrative“. Située à l’est du Caire, elle disposera d’équipements et d’infrastructures de niveau international, ainsi que du type de logement souhaité par la population.
• Investir dans des projets de développement peut ne coûter que 640 dollars par m2 (!) et c’est assorti d’une garantie gouvernementale. Ainsi, si le promoteur fait faillite, le gouvernement s’engage à rembourser les investisseurs ou à achever le projet.
• Il s’agit d’une spéculation intéressante, et des plans de remboursement sur 10 ans, en monnaie locale, sont disponibles pour les étrangers non-résidents.

Je discute de ces points et des opportunités que j’ai observées en détail dans mes articles “8 raisons pour lesquelles l’économie égyptienne est en passe de connaître une forte croissance” et “Investir dans l’immobilier au Caire, en Égypte – un pari à contre-courant”.

Pourquoi n’ai-je pas ajouté les villes occidentales dans mon top des marchés immobiliers internationauxpour 2021 ?

Il est évident que d’autres marchés connaîtront également une croissance, mais compte tenu de la situation actuelle, ces trois options présentent soit d’excellents fondamentaux (Ouzbékistan), soit des catalyseurs importants, tels que la dynamique des taux d’intérêt, qui entraîneront une croissance fondée sur les prêts hypothécaires (Ukraine et Égypte).

Bien sûr, on peut penser que certains marchés occidentaux vont connaître un boum en raison de taux d’intérêt bas (voire négatifs). Il est difficile de ne pas être tenté d’emprunter à 1% pour ensuite louer à 2,5%. Je ne dis pas qu’il ne faut pas jouer à ce jeu. Tout ce que je dis, c’est 

1. Ne soyez pas trop gourmands en investissant trop de cette manière. Les gouvernements socialistes occidentaux semblent vouloir prolonger les moratoires sur les expulsions pour les locataires qui ne paient pas.
2. Si vous jouez le jeu, veillez à obtenir des taux d’intérêt fixes, au cas où l’inflation se manifesterait en raison de l’impression d’argent.
3. Le résultat de l’impression monétaire et de la crise actuelle sera-t-il un effondrement des marchés immobiliers en Occident, ou plutôt une augmentation des prix ? Honnêtement, je ne sais pas. Je vois des arguments valables des deux côtés du débat. Personnellement, je suis heureux de ne pas être trop exposé à ces marchés.
4. Cherchez à vous diversifier dans d’autres marchés, comme ceux mentionnés ci-dessus, ou d’autres encore. La diversification est toujours plus importante, dans un monde plein de folie monétaire et générale.

Et diversifiez également vos investissements en termes de classes d’actifs.

L’immobilier, c’est génial. J’adore ça.

Mais je ne fais pas que de l’immobilier. Personnellement, je suis très haussier sur l’or, l’argent et les mineurs d’uranium. Je pense qu’ils se porteront très bien en 2021. Si vous voulez des conseils intéressants sur le sujet, inscrivez-vous à la lettre d’information gratuite de l‘Independent Speculator ici. 

J’ai souscrit à ses services payants, mais je dois dire que son bulletin hebdomadaire gratuit est très pertinent.

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Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.

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