Après un voyage de recherche à Tirana, en Albanie, je me suis rendu à Skopje, en Macédoine du Nord, pour examiner le marché de l’investissement immobilier dans cette région. J’ai passé environ une semaine dans la capitale macédonienne et rencontré quelques agents immobiliers, avocats et investisseurs locaux.
La capitale du dernier pays membre de l’OTAN en date est-elle une destination intéressante pour les investissements immobiliers ?
Tout d’abord, jetons un coup d’œil à la Macédoine.
La Macédoine du Nord est au cœur des Balkans
Être dans les Balkans est généralement synonyme de beauté naturelle, de prix abordable et d’animosité ethnique. Située au cœur de la région, la Macédoine du Nord ne fait pas exception. Elle est bordée par la Grèce, l’Albanie, le Kosovo, la Serbie et la Bulgarie.
La Grèce et la Macédoine se réclament toutes deux d’Alexandre le Grand. Je ne prendrai pas parti car je n’en sais tout simplement rien, mais le fait est que ces deux pays se méprisent mutuellement. Pas plus tard qu’en 2019, la Macédoine a été contrainte de changer son nom en “Macédoine du Nord” parce que la Grèce estime que la “Macédoine” est une région au sein de la Grèce, ce qui a mis son veto à l’adhésion de la Macédoine à l’OTAN.
La Macédoine a émergé en tant que pays indépendant après l’éclatement de la Yougoslavie, et a notamment réussi à le faire sans provoquer de guerre avec la Serbie. Elle a déclaré pacifiquement et unilatéralement son indépendance en 1991.
En 2001, les prémices d’une guerre civile ont éclaté, les milices albanaises attaquant les institutions macédoniennes et les civils dans les villes à majorité albanaise au nom des “droits des minorités albanaises”, tout comme elles l’avaient fait au Kosovo. Après des dizaines de morts dans les deux camps, un traité de paix a finalement été signé. Depuis lors, les deux groupes ethniques coexistent, même si c’est avec difficulté.
La Démographie en Macédoine du Nord
La question de la démographie en Macédoine du Nord est complexe et politique, mais ne peut être ignorée. En tant qu’investisseur étranger, c’est l’un des “points essentiels” que vous devez connaître.
À tous égards, la Macédoine est un petit pays. C’est un pays d’environ 2 millions d’âmes, dont le taux de fécondité est en forte baisse.
Ces chiffres sont basés sur les statistiques officielles, mais selon Apostol Simovski, le chef de l’office statistique du pays, ils sont complètement faux : “Je crains qu’il n’y ait pas plus de 1,5 million de personnes dans le pays, mais je ne peux pas le prouver.”
Les raisons de cette situation sont doubles :
- Presque personne ne déclare son émigration. On trouve des Macédoniens dans toute l’Europe occidentale, ainsi qu’en Serbie, mais en général, les gens ne déclarent pas qu’ils ont quitté la Macédoine.
- À la suite de “l’accord de paix”, les politiciens des deux camps ont été incités à augmenter le nombre de leurs proches dans le pays. Un nouveau recensement est constamment repoussé car il est trop politisé. Les chiffres démographiques officiels actuels sont simplement extrapolés à partir du recensement de 2002.
Le résultat est que la plupart des chiffres sont faux, y compris les taux de fécondité. Si le nombre d’habitants est plus faible, le taux de fécondité est en fait plus élevé, car le même nombre de naissances serait attribué à moins de femmes. Cela fausse également les chiffres du PIB par habitant.
En fait, la Macédoine du Nord est plus riche et plus dynamique que ne le suggèrent les chiffres, ce qui est évident lorsqu’on voyage dans le pays. La Macédoine n’est pas délabrée, l’infrastructure est assez bonne et il y a pas mal d’industries.
Jetons un coup d’œil à quelques chiffres économiques et macroéconomiques. Gardez à l’esprit que, tout comme les chiffres de l’Albanie ont été rendus peu fiables par l’exclusion des contributions économiques massives du commerce de la drogue, les chiffres de la Macédoine du Nord sont peu fiables en raison de ses statistiques démographiques erronées.
L’Économie de la Macédoine du Nord
Le PIB de la Macédoine du Nord a augmenté progressivement jusqu’au Covid, mais pas à un rythme spectaculaire. Au cours de cette même période, des pays de l’UE beaucoup plus riches, comme la Hongrie et la Pologne, étaient en plein essor.
Taux de Croissance Annuel du PIB de la Macédoine du Nord
source: tradingeconomics.com
Les dépenses publiques ont été une cause importante de cette croissance terne. Le résultat est que le ratio de la dette au PIB a grimpé en flèche sans qu’il y ait grand-chose à constater. Dans l’ensemble, il est encore relativement faible, bien qu’il augmente actuellement de façon spectaculaire en raison du COVID.
Dette Publique de la Macédoine du Nord par Rapport au PIB
source: tradingeconomics.com
Les réformes économiques positives en Macédoine du Nord
Les gouvernements précédents ont fourni un effort pour réformer l’économie post-yougoslave. Le classement de la Macédoine dans le rapport “Ease of Doing Business” de la Banque mondiale en est la preuve.
Classement Ease of Doing Business de la Macédoine du Nord
source: tradingeconomics.com
Les formalités administratives ont été supprimées et un impôt forfaitaire de 10 % a été institué. Ainsi, aujourd’hui, attendez-vous à payer 10 % d’impôt sur les sociétés, 10 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques et 10 % sur les plus-values. Actuellement, pour créer une SARL locale, vous devez investir 5 000 euros de capital, mais dans les mois à venir, ce montant passera à 1 euro. En outre, vous pouvez avoir une SARL locale sans avoir à “payer” le salaire d’un directeur, contrairement à ce qui se passe au Monténégro (9 %).
Le gouvernement a fourni un réel effort pour réformer l’économie.
L’un des résultats visibles de ces politiques a été le boum des exportations.
Exportations de Macédoine du Nord
source: tradingeconomics.com
Le type d’exportations est tout aussi important que la quantité, car il démontre la quantité de valeur ajoutée locale.
À en juger par la situation géographique de la Macédoine, on pourrait s’attendre à ce que la plupart de ces exportations soient destinées à la Serbie, son ancien maître socialiste, le tyran grec du sud, ou à la Bulgarie. Mais de manière contre-intuitive, près de la moitié de ces exportations sont destinées à l’Allemagne.
Pour être juste, la Macédoine du Nord semble beaucoup plus riche que son PIB par habitant de 5 500 dollars ne le laisse supposer. Lorsque l’on parcourt le pays en voiture, on est surpris par l’excellent état des autoroutes, des routes et des infrastructures en général, en plus des maisons vides bien entretenues que l’on trouve partout (émigrants). En outre, contrairement à d’autres pays des Balkans comme l’Albanie, le Monténégro et la Croatie, il y a partout de grandes usines qui fonctionnent.
La Macédoine du Nord n’est pas seulement une petite pièce touristique des Balkans, mais un véritable pays productif qui construit des choses. Sur le plan économique, elle me rappelle la Serbie à plus petite échelle.
Potentiel touristique, mais pas à Skopje
Le tourisme se portait très bien ces dernières années, chaque année consécutive amenant plus de touristes en Macédoine du Nord.
Arrivées de Touristes en Macédoine du Nord
source: tradingeconomics.com
Cette photo que j’ai prise est la vue signature Instagrammable en Macédoine :
Malheureusement, le potentiel touristique du lac d’Ohrid ne s’étend pas jusqu’à la capitale Skopje.
Skopje a été appelée la capitale du kitsch par le New York Times et une grande partie de la presse internationale. Objectivement, sauf pour ceux qui aiment considérer les choses avec ironie, il n’y a pas grand-chose à voir à Skopje.
Un autre facteur qui joue contre Skopje est le fait qu’elle est connue comme la capitale la plus polluée d’Europe. Cela se sent. J’y étais au mois d’août, lorsque la plupart des gens sont retournés dans les villages ou sur les rives du lac Ohrid, mais l’atmosphère était lourde et il y avait un mince voile de pollution constant.
Le Marché de l’Investissement Immobilier à Skopje, Macédoine du Nord
Alors que le pays dans son ensemble a connu un déclin démographique, Skopje s’est stabilisée à environ 600 000 habitants.
Skopje est l’une des rares capitales européennes, à l’exception de Podgorica au Monténégro, où vivre dans le centre n’est pas particulièrement attrayant.
Le centre compte quelques bâtiments historiques qui ne sont pas très recherchés, et encore moins sur le marché de la location.
Skopje a clairement été construite en tenant compte de l’échelle – les routes sont imposantes.
Combinées à la commodité des transports publics, ces grandes artères fluides et l’abondance de places de stationnement font que vivre dans le centre-ville ne justifie pas un prix élevé. Le prix au m2 des appartements de villes plus anciens est donc plus élevé, mais pas les prix de location.
Pourquoi vivre dans le centre-ville, alors que vous pouvez vivre dans une banlieue verdoyante, à seulement dix minutes en voiture du centre ?
Comme vous pouvez le constater sur la carte, il ne s’agit pas d’une ” heat map ” typique d’investissements dans des capitales européennes. Elle ressemble presque à une ville américaine où les gens veulent vivre dans les banlieues, mais sans la violence. Certes, mon “où les gens veulent vivre” est un peu approximatif, mais il donne néanmoins une bonne idée de la situation.
Exemples d’investissements immobiliers à Skopje, Macédoine du Nord
La première erreur à éviter lorsque vous investissez à Skopje est de cibler les étrangers et le marché des expatriés. Pourquoi ? Tout simplement parce que la ville est petite, et que les liquidités seront très faibles. Bonne chance pour trouver des locataires étrangers car il n’y a pas beaucoup d’étrangers dans les environs.
Il y a des ambassades, des organisations internationales et quelques entreprises étrangères, mais la réalité est que ce marché n’est vraiment pas très développé.
Il faut plutôt viser le marché local. Cet appartement d’une chambre de 57 m2 est exactement ce que le marché local adore.
Cet appartement remplit toutes les conditions. Il est neuf, dans un quartier agréable au sud, près de la chaîne de montagnes, et il est proche des magasins et des écoles. Il y a beaucoup de place pour se garer et les transports publics sont au coin de la rue. Un lundi matin à 8h30, il vous faudra 15-20 minutes maximum pour vous rendre au bureau en centre-ville.
Il coûte 62 700 € (1 100 € par m2). Ajoutez environ 6 000 € pour les finitions, le mobilier et les frais de clôture.
Voici une estimation du rendement :
| + 1 an de location sur base de 270 € / mois | + €3,240 |
| – 10% vide locatif | – €324 |
| – Frais de gestion etfrais de recherche 15 % | – €486 |
| – Entretien & divers(taxe foncière, etc.) 12% | – €389 |
| – Impôt sur le revenu 10% | – €204 |
| Revenu net, net | + €1,837 |
| YRendement sur le prix d’achat total de 68 700 € | 2.7% |
Exactement comme en Albanie, nous avons un autre cas de rendements très faibles.
Je suis également allé voir un bâtiment historique dans le centre-ville. Cet immeuble est au coin de la place principale, où se trouve une énorme statue d’Alexandre le Grand, et il offre une belle vue sur l’ambassade de Suisse. L’appartement est sur deux étages, fait 96m2 pour un prix total de €130,000. Il se trouve au troisième étage sans ascenseur.
Je suis allé voir un appartement au dernier étage du 8 rue Udama Brigada. J’avais initialement posté des photos de l’intérieur de l’appartement mais le propriétaire m’a demandé de les retirer pour des raisons de confidentialité lorsqu’il a découvert ce post.
Tout dans cet appartement était médiocre : la disposition, l’ambiance et le fait que le deuxième étage avait été ajouté dans les années 90 et qu’il semblait sur le point de s’effondrer. L’ensemble de l’appartement avait besoin d’une rénovation d’au moins 500 € par m2. Ceci + les finitions + le mobilier + les frais de clôture porteraient cet investissement à près de 1 900 € par m2.
Peu de gens veulent réellement vivre dans ce quartier, et il n’y a pas de parking car la rue a été transformée en zone piétonne pour protéger les ambassades environnantes. Vous payeriez donc un prix élevé au m2, et obtiendriez un faible revenu locatif. Je n’ai pas fait les chiffres pour cet appartement, mais ils seraient plus proches de 1,5% de rendement net. Non merci.
Pourquoi les rendements sont-ils si faibles ?
Une fois encore, comme dans de nombreux pays des Balkans, il s’agit d’un cas où trop d’émigrants investissent dans l’immobilier dans leur pays. Si l’on combine cela avec des terrains à perte de vue, le marché dispose d’un parc immobilier en constante expansion.
Ce que j’apprécie à Skopje par rapport à Tirana, c’est que le marché local est plus sain et que la construction n’est pas alimentée par l’argent de la drogue. Le problème est simplement qu’au fur et à mesure que les nouveaux bâtiments sont achevés, les promoteurs continuent de construire tant qu’il y a une demande pour plus d’unités. Les terrains sont abondants et les normes de zonage sont souples, de sorte que les grands immeubles continueront à pousser comme des champignons.
Vous pouvez trouver des bâtiments moins chers et probablement des rendements légèrement meilleurs, à en juger par ces annonces que j’ai vues en ville.
Une autre différence par rapport à Tirana est la gamme de prix. Alors que Tirana proposait des bâtiments allant de 500 euros par m2 à plus de 2 500 euros par m2, Skopje est plus rationnelle dans ses prix et la fourchette est plus réduite.
J’aimerais également ajouter que les normes de construction étaient plus élevées que ce à quoi je m’attendais, et certainement beaucoup plus élevées qu’à Tirana, ce qui est important dans une zone sismique comme Skopje.
Si vous cherchez un agent immobilier à Skopje, pour acheter ou louer, prenez contact avec Miki ; c’est le meilleur agent que j’ai rencontré à Skopje : mikivasilevski@yahoo.com ou Viber/téléphone +389 7024 3104.
Devriez-vous investir dans l’immobilier à Skopje, en Macédoine du Nord ?
En résumé, non. Les rendements sont faibles et il n’y a pas de réelles perspectives d’appréciation du capital.
Cependant, la Macédoine a quelque chose d’unique à offrir.
Résidence par investissement en Macédoine du Nord
Presque personne n’a entendu parler de ce système car il a été peu ou pas du tout médiatisé.
Voici comment cela fonctionne :
- Achetez un appartement d’une valeur de 40 001 € ou plus n’importe où en Macédoine du Nord.
- Cela donne à toute personne et à sa famille le droit de résider dans le pays SI elle est originaire de l’UE ou de l’OCDE.
- Si vous n’êtes pas membre de l’UE ou de l’OCDE, vous pouvez quand même acheter des biens immobiliers en Macédoine du Nord SI la réciprocité existe avec votre pays. Par exemple, les Sud-Africains devraient pouvoir acheter des biens immobiliers en Macédoine du Nord, puisque l’Afrique du Sud autorise les Macédoniens du Nord à acheter des biens immobiliers en Afrique du Sud. Cela dit, la clause de réciprocité ne permet pas aux acheteurs d’obtenir la résidence. Pour obtenir cette dernière, ils doivent acheter par l’intermédiaire d’une société locale.
- Le fait de passer plus de la moitié de l’année en Macédoine permet d’obtenir la résidence fiscale. Toutefois, dans les faits, étant donné que le gouvernement ne sait même pas combien de personnes vivent dans le pays, il a du mal à compter le nombre de jours que les gens passent chaque année à l’intérieur de la frontière. Cela dit, à mesure que le pays modernise son infrastructure informatique, les autorités fiscales devraient bientôt commencer à compter correctement.
- Les revenus des particuliers sont imposés à un taux forfaitaire de 10 %, y compris les plus-values. Sur le papier, les revenus mondiaux sont imposables, mais dans la pratique, certains avocats locaux affirment que seuls les revenus macédoniens sont imposés. Il ne s’agit en aucun cas d’un conseil fiscal ou juridique, et cette pratique actuelle est susceptible de changer bientôt de toute façon.
- L’autre solution consiste à créer une société locale. Cela vous donne également le droit, à vous et à votre famille, de résider en Macédoine.
Il s’agit en fait d’une possibilité de résidence assez similaire à celle du Monténégro. Le Monténégro est un pays plus joli, avec un impôt forfaitaire moins élevé (9 %) MAIS l’économie est vraiment, vraiment petite (600 000 personnes au total). Cliquez ici pour lire un article sur l’immobilier au Monténégro et ici pour savoir comment y obtenir la résidence.
La Macédoine du Nord est une alternative solide pour les personnes qui cherchent un plan B en Europe. C’est une juridiction abordable et à faible taux d’imposition, avec un véritable marché intérieur et une meilleure infrastructure commerciale.
Le risque qui ne fait jamais l’objet de discussions
Si vous lisez ce blog depuis un certain temps, vous savez que je n’ai tout simplement pas de patience pour les déclarations sur PC. Alors je vais le dire directement.
“Le plus grand risque pour votre investissement en Macédoine du Nord est une guerre civile ethnique alimentée par l’ingérence de puissances étrangères” – Investisseur Globetrotteur.
Les Macédoniens de souche slave et orthodoxe représentent environ 60 % de la population, tandis que les Albanais de souche, principalement musulmans, représentent aujourd’hui plus de 20 % de la population. Ils n’ont rien en commun, à l’exception de la terre qu’ils préféreraient garder pour eux.
En 2001, les prémices d’une guerre civile ont éclaté. Les Albanais ont maintenant tous les droits qu’ils pourraient souhaiter. L’albanais est une langue officielle minoritaire, il existe des écoles albanaises et les drapeaux albanais flottent partout.
Mais la réalité reste que les deux groupes ne s’aiment tout simplement pas. Et c’est bien ainsi. Les gens ne sont pas obligés de s’aimer, ils doivent juste se tolérer.
Et c’est ce qu’ils font.
Mais la Macédoine du Nord est au carrefour de nombreux empires. La Turquie et les pays du Golfe ont parrainé la construction de mosquées dans tout le pays, et la Russie, traditionnellement protectrice de l’orthodoxie des Balkans, a été mise à la porte (et cela ne lui plaît pas).
La Macédoine du Nord a rampé pour rejoindre l’OTAN (et a réussi cette année) en changeant son nom de Macédoine en Macédoine du Nord, et continue de s’humilier pour rejoindre l’UE. Tout ce qu’elle obtient en retour, ce sont de vieux tanks et des conférences de bureaucrates occidentaux sur la corruption et les droits des Albanais et des Roms.
Bien que les gens veuillent adhérer à l’UE pour l’argent, beaucoup sont en colère. Il suffirait de peu de choses pour que les gens prennent à nouveau les armes les uns contre les autres. Les têtes brûlées sont facilement excitables dans les Balkans.
Conclusions sur la réalisation d’un investissement immobilier à Skopje, en Macédoine du Nord
Je ne pense pas que Skopje soit une destination attrayante pour les investissements immobiliers, à moins que vous ne souhaitiez bénéficier de la résidence par investissement afin de réduire vos impôts ou de commencer une nouvelle vie.
Cela dit, la Macédoine du Nord est un joli petit pays, avec des gens gentils (tant albanais que macédoniens) et des salades étonnantes. Plus important encore, le pays présente un bon potentiel pour l’externalisation ou en tant que base manufacturière.
Il existe également un programme de citoyenneté par investissement pour les personnes qui investissent au moins 400 000 euros dans des entreprises locales, et il est actuellement question d’abaisser ce montant à 200 000 euros dans certains cas.
La Macédoine du Nord fait beaucoup d’efforts pour attirer les capitaux étrangers. Je suis à l’écoute et je veille.
Si vous voulez un bon avocat à Skopje, en Macédoine du Nord, pour vous aider dans votre achat immobilier, votre résidence par investissement, votre citoyenneté par investissement ou pour créer une société locale, n’hésitez pas à me contacter.
J’aime la Macédoine. J’y reviendrai.
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