Le Salvador était un pays particulièrement méconnu jusqu’à 2019. Plus précisément, chaque fois qu’il faisait la une des journaux, c’était en raison de son taux de criminalité, particulièrement élevé. En 2019, avec l’élection du nouveau président Nayib Bukele, le pays a opéré un virage à 180 degrés. Le président Bukele a entrepris deux réformes majeures qui ont d’une part transformé l’image du pays sur la scène internationale, et d’autre part impacté le marché immobilier du Salvador :
- Il a légalisé le Bitcoin comme monnaie courante et légale, bien que cela ait été partiellement révisé par la suite
- Il s’est attaqué au crime organisé (extrêmement puissant sur le territoire national) et appliqué des mesures sécuritaires particulièrement sévères : aujourd’hui, le Salvador est l’un des pays les plus sûrs au monde, selon la plupart des indicateurs mondiaux ! Les locaux, libérés de la main mise des gangs, affichent un soutien massif à leur nouveau président.
Le Salvador fait maintenant régulièrement la une des journaux, mais pour des raisons plutôt positives, ce qui est impressionnant pour un si petit pays (6 millions d’habitants). Le “miracle Bukele” intrigue et fascine le monde entier. Pour autant, est-il judicieux d’investir dans le marché immobilier au Salvador ?
En tant qu’investisseur à plein temps, j’ai été moi aussi très intrigué par la “révolution” salvadorienne, et comme il n’y a pratiquement aucune information en ligne sur ce marché, j’ai réservé un aller simple pour San Salvador, afin de constater sur le terrain ce qui s’y passe et les opportunités à saisir.
Ce rapport est le résultat de deux voyages au Salvador.
Le premier : deux semaines d’exploration intensive du pays et de rencontres avec des avocats, des agents immobiliers, des entrepreneurs locaux, des fonctionnaires du gouvernement, et des expatriés vivant au Salvador.
Le deuxième : quelques jours consacrés à la découverte de lieux précis, que je jugeais propices à l’investissement.
J’ai pris l’avion depuis Cancún, voyagé en Uber, en moto, en bus, et en bateau jusqu’au Nicaragua. J’ai une expérience concrète du pays, je la partage avec vous dans cet article.
Avant d’aborder les spécificités du marché immobilier du Salvador, il est important de commencer par une analyse macroéconomique du pays.
Table des matières
- L’Économie du Salvador
- Un horizon démographique complexe
- Malgré les gros titres dans les journaux, le Salvador a connu une croissance économique relativement terne
- Le président Bukele a peu de marge de manœuvre
- Un déficit du compte courant gérable
- Le Salvador vit des transferts de fonds en provenance des États-Unis
- Comment se porte l’économie du Salvador ?
- Points positifs pour l’économie du Salvador
- Principaux risques pour la croissance du Salvador
- Aperçu du Marché Immobilier du Salvador
- L’immobilier commercial au Salvador
- Taxes au Salvador
- Faut-il recruter un avocat pour une transaction immobilière au Salvador?
- Conclusion
- Contactez Lexi et Roman pour investir dans l’immobilier au Salvador
L’Économie du Salvador
Un horizon démographique complexe
Dans de nombreux pays, la démographie est facile à comprendre. L’Italie et le Japon vieillissent, sans espoir de rajeunir, si ce n’est par l’immigration (et encore) ; l’Égypte et l’Afrique en général sont extrêmement jeunes, et leur courbe de croissance démographique n’est pas près de s’aplatir.
Dans le cas du Salvador, la situation est plus nuancée.
D’une part, les perspectives démographiques sont plus que satisfaisantes pour les 25 prochaines années.
D’autre part, le taux de fécondité, de 1,82 enfant par femme, est plutôt bas pour la région, même dans une Amérique Latine qui a cessé d’être une terre de forte natalité.
Toutefois, ces chiffres ne tiennent pas compte de l’émigration massive des Salvadoriens vers l’Amérique du Nord. Si la thèse des investisseurs est que Bukele va redresser le pays, alors l’émigration devrait ralentir, voire s’inverser avec des “retours au pays” (j’en ai constaté par moi-même lors de ma visite). Le pays pourrait également voir affluer des migrants de pays voisins d’Amérique centrale, économiquement stagnants (Guatemala, Nicaragua, Honduras, Belize), ce qui changerait complètement le paysage du marché immobilier au Salvador.
Malgré les gros titres dans les journaux, le Salvador a connu une croissance économique relativement terne
Taux de croissance annuel du PIB du Salvador. Source: Trading Economics
Si l’on écarte les pics de la période Covid, le Salvador est resté bloqué avec une croissance à un chiffre, ce qui est décevant pour un pays aussi pauvre. Investir dans le marché immobilier du Salvador est donc, selon moi, un pari sur une politique économique : après son “miracle sécuritaire”, le président Bukele peut-il ou non redresser la situation économique du pays ?
Le président Bukele a peu de marge de manœuvre
Dette publique du Salvador par rapport au PIB. Source: Trading Economics
Le Salvador a un ratio dette publique/PIB constamment élevé. Cela peut sembler peu par rapport à des pays comme les États-Unis, mais le Salvador n’a pas le privilège d’imprimer des dollars. Pour un pays à ce stade de développement, ce ratio est considéré comme élevé. Pourquoi est-ce un problème ?
Parce qu’il limite la marge de manœuvre du gouvernement. Il lui est difficile d’emprunter davantage sur les marchés internationaux, et il se retrouve donc souvent en négociation avec des organisations multilatérales telles que le FMI en ce qui concerne le remboursement de sa dette.
En 2022, le Salvador a failli se retrouver en défaut de paiement de sa dette. En 2023, les obligations salvadoriennes figuraient parmi les obligations souveraines les plus performantes au monde, les perspectives du pays s’étant améliorées.
Les choses s’améliorent, mais est-ce qu’elles s’améliorent suffisamment vite pour que le Salvador sorte de l’ornière ? C’est ce que doivent arbitrer les investisseurs qui s’intéressent au Salvador.
Même si le ratio dette/PIB du Salvador s’est amélioré, la dernière fois qu’il a négocié avec le FMI, il s’est retrouvé dans l’obligation d’abandonner le Bitcoin comme monnaie légale.
Un déficit du compte courant gérable
El Salvador : Compte Courant par rapport au PIB. Source: Trading Economics
Équilibrer les budgets et les créanciers extérieurs est difficile lorsque les déficits des comptes courants sont importants.
Même si l’on parle beaucoup de Bitcoin et de technologie, les exportations du Salvador sont loin d’être impressionnantes.
Exportations du Salvador. Source: OEC
Le Salvador est essentiellement un exportateur de textiles et de denrées alimentaires.
En réalité, le Salvador importe plus de deux fois plus qu’il n’exporte. C’est un chiffre effrayant. En termes de services, il exporte un peu plus qu’il n’importe, le principal moteur étant le tourisme, qui est un élément positif net et en croissance. Toutefois, les services ne suffisent pas à compenser une balance commerciale aussi mauvaise.
Le Salvador vit des transferts de fonds en provenance des États-Unis
Le Salvador est entièrement tributaire des envois de fonds de sa diaspora pour faire tourner son économie. Sans eux, le pays aurait fait faillite depuis longtemps. Les envois de fonds représentent un pourcentage ahurissant : 24 % du PIB !
Envois de fonds personnels reçus (% du PIB) – Le Salvador. Source: World Bank
À bien des égards, l’économie du Salvador est fortement corrélée au marché de l’emploi américain, qui l’une fournit d’une part des envois de fonds, et d’autre part des touristes américains.
Comment se porte l’économie du Salvador ?
Dans l’état actuel des choses, elle est loin d’être impressionnante. L’avenir dépend de la capacité du président Bukele à tenir ses promesses. C’est là que réside l’enjeu. Investir dans le marché immobilier du Salvador, c’est miser sur le président Bukele.
Points positifs pour l’économie du Salvador
Tous ces catalyseurs sont intrinsèquement positifs pour le marché immobilier du Salvador.
1. Des niveaux de criminalité extrêmement bas
Pendant des décennies, le Salvador a été l’un des pays, si ce n’est le pays le plus violent de la planète. Le président Bukele a instauré l’état d’urgence et jeté en prison des dizaines de milliers de criminels. Les images ont fait le tour du monde, et encore aujourd’hui, en 2025, le président Bukele s’en explique devant les journalistes qui le questionnent.
2 % de la population adulte a été incarcérée. Une prison gigantesque a été construite pour accueillir cet afflux de prisonniers. À ce jour, l’état d’urgence est toujours en vigueur. Le crime organisé n’a pas “contre-attaqué”.
Le pays est redevenu propice à l’investissement national (provenant de locaux, et de Salvadoriens de l’étranger). Cela peut paraître évident, mais l’investissement n’est pas possible sans un niveau minimum de sécurité : sécurité physique des personnes, sécurité de biens, sécurité relative au flux financiers.
La politique sécuritaire du président Bukele a eu un impact considérable sur la confiance des habitants dans leur pays et leur économie.
2. Augmentation des investissements directs étrangers (IDE)
Cependant, les IDE n’explosent pas, loin de là. Certes, les fondamentaux économiques sont assainis, les infrastructures s’améliorent et des acteurs majeurs (grande distribution latino-américaine par exemple), commencent à s’intéresser au pays.
Un investissement turc de 1,6 milliard de dollars pour la rénovation des deux grands ports du Salvador a été annoncé en 2025, c’est le seul investissement étranger de grande ampleur sur lequel le Salvador puisse compter à ce jour. Il va falloir être patient avant de voir les effets d’une telle rénovation sur le reste de l’économie.
3. Le tourisme en plein essor
Le tourisme international au Salvador est le seul secteur qui soit véritablement en plein essor. Il a bondi de 17 % en 2024 par rapport à 2023 et de 40 % par rapport à 2019. Les séjours sont également beaucoup plus longs.
La côte salvadorienne (océan Pacifique) a toujours été surcapacité en termes d’infrastructures touristiques, mais le tourisme croît désormais plus vite que les arrivées de touristes, un indicateur important pour l’investissement immobilier. En haute saison, la capacité d’accueil est maintenant devenue insuffisante. Le gouvernement s’efforce donc d’attirer les investissements étrangers directs (IED) dans le secteur hôtelier. Son objectif est de créer 30,000 chambres d’hôtel supplémentaires d’ici 2030.
4. Le prix du Bitcoin
Soyons honnêtes, l’une des principales raisons pour lesquelles le Salvador fait la une des journaux est qu‘il a légalisé le Bitcoin comme deuxième monnaie légale du pays, avec le dollar américain. Même si le gouvernment a dû revenir en arrière sous la pression du FMI, la réalité du terrain est que le Bitcoin est encore largement accepté, en particulier pour les transactions immobilières.
Le Salvador est extrêmement populaire parmi les adeptes de cryptomonnaies. Mon avis est que cette ouverture aux cryptomonnaies est, à elle seule, l’explication du boom de l’investissement dans l’immobilier de tourisme. Les détenteurs de portefeuilles ont investi au Salvador pour profiter d’une économie qui accepte le Bitcoin partout.
Par sa position géographique, le Salvador attire le tourisme en provenance des États-Unis et le rend facilement accessible à une foule massive d’investisseurs crypto américains. Les profits réalisés dans l’espace crypto vont inévitablement affluer au Salvador, qui s’est positionné, du point de vue des relations publiques, comme la juridiction la plus favorable aux crypto-monnaies du continent (suivie de près par le Paraguay, le Panama et le Mexique).
Malgré cette modification du statut légal du Bitcoin imposée par le FMI, des entreprises blockchain s’installent encore au Salvador, notamment Tether et Bitfinex. Cela entrainera-t-il davantage d’innovation et d’investissements technologiques au Salvador ? Probablement. La question est de savoir dans quelle mesure.
Le gouvernement, lui aussi, continue à accumuler du Bitcoin.
5. Réformes en cours et lutte contre la corruption
Les premières réformes économiques du gouvernement Bukele ont concerné la lutte contre la corruption, bras armé financier du crime organisé. Voici trois exemples :
Réformes dans toute l’économie pour faciliter les affaires
Le gouvernement Bukele fait tout ce qui est en son pouvoir pour rendre moins bureaucratique la finance et l’investissement au Salvador. Par exemple, j’ai demandé un numéro d’identification fiscale, et j’ai effectué les démarches moi-même (vidéo ci-dessous, en anglais).
Il m’a suffi de 2 dollars, d’une copie de mon passeport et de 30 minutes (dont 15 minutes de queue).
La simplification des processus a réduit les délais de création d’entreprise de 30 jours à 8 jours, et le dédouanement de 40 jours à… 3 heures.
L’opération Bitcoin n’a jamais vraiment été une affaire de Bitcoin
L’opération Bitcoin était avant tout une opération de relations publiques, qui a fonctionné et continue à fonctionner pour attirer l’investissement étranger, ou provenant des Salvadoriens de l’étranger de manière rapide et efficace, en attendant une réforme économique plus en profondeur. Traditionnellement, les envois de fonds en provenance de l’étranger (environ 24 % du PIB !) se faisaient en cash, par le biais de sociétés telles que Western Union, qui facturent des frais exorbitants.
De manière générale, l’argent arrive plus facilement et est dépensé plus facilement au Salvador, maintenant que de nombreux intermédiaires ont été éliminés.
La guerre contre la corruption
La corruption a toujours été un problème majeur au Salvador, c’était en quelque sorte le pendant financier du crime organisé. Les classements internationaux tels que Transparency International montrent une amélioration de la situation, mais le Salvador reste tout de même loin de la tête du classement. Pourtant, lorsque l’on parle à la population sur le terrain, il est clair que la corruption a diminué de façon spectaculaire. Pourquoi ?
C’est un volet peu connu de la politique de Bukele : la croisade contre la corruption a entraîné la construction d’une prison spécifique pour les criminels en col blanc, partenaires financiers et gouvernementaux des gangs.
Aujourd’hui, en tant qu’investisseur étranger, vous pouvez désormais faire des affaires au Salvador sans être menacé physiquement ou harcelé par les criminels en costume. Vous serez encore confronté à des obstacles bureaucratiques car les réformes ont encore un long chemin à parcourir. De nombreux bureaucrates sont paralysés par peur des représailles d’un côté, et de l’accusation de corruption de l’autre. Petit à petit, des avocats spécialisés, issus de la diaspora salvadorienne ou de la nouvelle “génération Bukele”, offrent leurs services aux investisseurs étrangers.
Les réformes ont déjà un impact significatif sur le pays réel, d’une manière dont les statistiques et les organisations internationales de “surveillance” ne peuvent pas (ou ne veulent pas ?) rendre compte. Par exemple, lorsqu’il s’agit d’appels d’offres publics. Par le passé, les diverses commissions étaient peu traçables. Aujourd’hui, un contrat de 50 millions de dollars pour la construction d’une route par exemple, entraîne des travaux d’une valeur de 50 millions de dollars. Cela ne se voit pas dans les chiffres du PIB, mais objectivement, cela augmente la capacité réelle de l’économie.
Principaux risques pour la croissance du Salvador
- Les réformes économiques sont encore insuffisantes, en raison de la priorité donnée aux questions sécuritaires et politiques.
- Les exemples dans le monde sont extrêmement nombreux : un pays ne peut pas se construire sainement sur la seule base du tourisme étranger.
- Si le rebond économique ne se produit pas dans un délai acceptable, Bukele pourrait perdre sa popularité au niveau local et international.
- Trump lutte contre l’immigration et la présence clandestine aux États-Unis : on peut supposer que cela affectera un certain nombre de Salvadoriens, qui soutiennent l’économie locale en envoyant de l’argent au Salvador.
- Un baisse sur le marché des cryptomonnaies serait un coup dur pour l’économie à court terme du Salvador.
- L’incertitude règne encore au sujet des droits de douane et des relations économiques entre le Salvador et les États-Unis.
Aperçu du Marché Immobilier du Salvador
Malgré ces risques, la présence de catalyseurs sur le marché immobilier du Salvador est claire. J’ai donc parcouru le pays et rencontré de nombreux agents immobiliers. J’ai obtenu mon numéro fiscal dans le but de pouvoir faire une offre immédiatement, si je trouvais un bien intéressant.
Voici une carte de zones clés du marché immobilier salvadorien.
Marché immobilier à La Libertad, El Tunco, Bitcoin Beach : la destination numéro 1 sur la côte Pacifique
C’était le marché le plus logique à explorer. Pourquoi ?
- C’était le seul endroit où les étrangers pouvaient se rendre sans grand danger, même à l’époque “pré-Bukele”
- On y trouve les meilleures plages du pays
- Proche de la capitale (une heure de route) : la classe supérieure salvadorienne fréquente déjà cette zone, la future classe moyenne, les nouveaux touristes étrangers et nouveaux expatriés vont y affluer.
Voici une analyse des trois principales villes de cette zone :
Le marché immobilier à La Libertad, El Salvador
C’est la première ville balnéaire quand on vient de la capitale. Elle est assez laide, mais les Chinois ont construit une grande jetée avec des restaurants, un centre de loisirs, etc. Cette ville est appelée à s’améliorer. Pour l’instant, il n’y a rien à voir, mais elle est sur la bonne voie et en plein boom en termes d’infrastructures. Le développement est inévitable. Les étrangers ne restent pas ici, c’est encore un marché destiné essentiellement aux locaux.
Comme toujours, les locaux sont excités par la nouvelle ère qui débute et surévaluent largement leurs terrains et leurs maisons, pour tirer parti du développement à venir et profiter d’une nouvelle clientèle américaine qui ne recule pas devant des prix objectivement gonflés.
Le marché immobilier à El Tunco, au Salvador
El Tunco est la ville la plus charmante que j’ai vue au Salvador. Elle est propre, dispose d’un grand nombre de restaurants et de bars et d’une plage plus belle que la moyenne. C’est là que se rassemblent la plupart des routards et des touristes. Elle existe depuis longtemps, mais depuis l’arrivée au pouvoir de Bukele, elle a pris un nouvel essor. La flambée des prix se ressent nettement moins qu’à La Libertad.
Il s’agit sans doute de la plus belle station balnéaire du pays. De nombreux investisseurs Bitcoin ont acheté des biens à El Tunco, car la plage est plus animée que Bitcoin Beach, à proximité.
Le marché de l’immobilier à El Zonte “Bitcoin Beach”, El Salvador
Ici, le Bitcoin est tout simplement accepté partout. L’infrastructure est très décente, il y a même quelques options de tourisme de luxe. La plage est beaucoup plus calme que celle d’El Tunco. Le marché cible ici est celui des surfeurs et des investisseurs Bitcoin.
En ce qui concerne le marché de l’immobilier, les Bitcoiners ont fait grimper les prix à un point tel qu’on peut désormais parler d’un “marché parallèle”.
L’industrie de la construction est toujours active, avec quelques développements à venir. La plupart du temps, il s’agit de bâtiments de taille moyenne, dont toutes les unités sont déjà presque toutes vendues sur plan. Le tourisme est en hausse constante depuis l’acceptation du Bitcoin en 2021. Les taux d’occupation sont élevés pour les constructions récentes, mais pourraient diminuer avec l’arrivée de l’offre sur le marché.
Certains villages situés entre ces 3 villes sont encore exclus du boom immobilier. La construction, la rénovation et la gentrification semblent inévitables, mais cela prendra du temps. Pour le dire simplement, ces villages salvadoriens sont à encore au niveau zéro du tourisme, et sont tributaires des flux de capitaux publics pour leur infrastructure, avant de pouvoir recevoir les promoteurs immobiliers.
Le marché immobilier de la capitale San Salvador, El Salvador
Après avoir été un peu déçu par la faible quantité d’opportunités sur la côte, j’ai décidé d’explorer le marché de l’immobilier dans la capitale, San Salvador. De manière générale, le parc immobilier est encore de mauvaise qualité.
Pour des constructions neuves avec équipements corrects et dans de bons quartiers, il faut payer 3,000 à 5,000 $ / m² sur plan, soit un prix similaire à celui d’un bon quartier à Panama City. Panama City étant une ville largement plus belle et plus mature, je vois mal ce qui justifie de tels prix à San Salvador.
J’ai donc examiné le centre historique de San Salvador, qui a long été un quartier vétuste et rongé par la criminalité. Il est aujourd’hui en cours de refonte. On y trouve maintenant une toute nouvelle bibliothèque publique, financée par les Chinois et un centre commercial très moderne.
J’ai contacté plusieurs agents immobiliers. Deux conclusions :
- Personne n’envisage sérieusement de vendre. Comme partout en Amérique Latine, les centres historiques font l’objet d’un effort particulier en terme de rénovation et d’entretien
- Ceux qui envisagent de vendre le font à des prix ridicules élevés : ils tentent leur chance auprès d’Américains aux poches pleines.
Le Salvador étant un marché essentiellement cash, peu de gens ont BESOIN de vendre.
Mon agent et mon avocat dans la capitale m’ont dit que l’immobilier connaissait une véritable fièvre spéculative pour une raison simple : les locaux sont, dans leur immense majorité, très optimistes quant à la trajectoire future de leur pays.
Le marché immobilier à Berlín et Alegría, El Salvador
En voyageant en Amérique Latine, j’ai remarqué que chaque pays possède une jolie ville coloniale nichée dans les montagnes, qui finit toujours par devenir un pôle d’attraction touristique pour les étrangers en recherche de patrimoine architectural historique. Je me suis donc mis à la recherche de ce type de ville coloniale, dans les montagnes du Salvador.
J’ai commencépar Berlín et Alegría car elles avaient la réputation d’être jolies, d’offrir un climat agréable (plus frais qu’ailleurs dans le pays) et des vues magnifiques, tout en n’étant pas trop éloignées de San Salvador (environ deux heures de route). De plus, Berlín est réputée pour son programme local d’adoption du Bitcoin.
J’ai donc pris deux bus pour me rendre à Berlín. Ce que j’ai trouvé, c’est une jolie ville de 20,000 qui en est encore à ses balbutiements en termes de tourisme : objectivement, li n’y a qu’un seul restaurant équipé pour recevoir des étrangers. La ville est assez délabrée par endroits, mais a un bon potentiel, qui dépendra essentiellement de la qualité des rénovations. Même chose pour la ville Alegría, à 15 minutes en bus, plus petite.
J’ai donc repris espoir et contacté des agents locaux. J’ai parlé aux habitants dans les magasins et dans la rue pour leur demander ce qui était à vendre.
Les habitants m’ont ri au nez : aucun propriétaire ne vend car ils sont convaincus que les prix ne peuvent qu’augmenter. L’agent m’a proposé des biens immobiliers délabrés, extrêmement surévalués, et aucune information solide sur les rénovations à venir.
Une fois de plus, le marché de l’immobilier s’est emballé, et mise tout sur le succès des réformes du président Bukele.
Le marché immobilier à La Unión, El Salvador
La Unión se trouve à l’extrême est du pays, au bord du golfe de Fonseca qui unit le Salvador, le Honduras et le Nicaragua.
Pour l’instant, ce n’est qu’une petite ville endormie, à l’infrastructure médiocre. Son port est petit et vieillissant. Sa principale attraction est le bateau pour le Nicaragua, que j’ai pris pour aller explorer le marché de l’immobilier là-bas.
Cependant, de grands projets sont prévus pour La Unión.
Projet numéro 1, sur lequel se fondent tous les espoirs : un aéroport international est en construction à proximité. La construction du nouvel « Aéroport International du Pacifique » a débuté en 2023. Il devrait être opérationnel fin 2027 et accueillir 300,000 passagers par an, ce qui reste modeste.
Il est également prévu de construire un chemin de fer, pour relier La Unión au reste du pays. Les plans sont en cours d’élaboration et le gouvernement a déjà affecté 700 millions de dollars à ce projet. L’objectif est de relier ce nouveau chemin de fer au réseau du Guatemala, et même au Tren Maya au Mexique.
Récemment, une entreprise turque s’est engagée à investir 1,6 milliard de dollars pour rénover les ports du Salvador. Une partie de cet investissement est destinée au port de La Unión.
L’objectif ultime est de développer l’Est du Salvador, en partant de La Unión, carrefour commercial entre le Honduras et le Nicaragua. Actuellement, le golfe de Fonseca est totalement sous-utilisé par le Salvador.
Dans l’ensemble, même si je pense que ces projets ambitieux prendront plus de temps que prévu, je considère qu’une transformation massive de cette région aura bel et bien lieu au cours de la prochaine décennie, à condition que Bukele lui-même, ou que la “politique Bukele” se maintienne, évidemment.
Je n’ai pas passé beaucoup de temps à La Unión, mais il y a un potentiel certain. Je suis parti du principe que tous les biens seraient surévalués, en me basant sur les conversations avec les Salvadorien de l’Est, inquiets de voir venir trop d’étrangers, trop vite. Manifestement, il y a un accord informel entre les habitants pour que les terres ne soient pas vendues aux étrangers.
Tout cela semble un peu trop compliqué pour le moment, et ne vaut pas la peine de rentrer dans le détail, mais je pense que si vous êtes prêt à passer plusieurs mois sur le terrain, vous pouvez probablement réaliser de bons investissements, à long terme uniquement. Par exemple, malgré sa population de 40,000 habitants, il n’y a aucun hôtel correct à La Unión, ce qui est une lacune évidente si l’on veut accueillir un quelconque tourisme, un quelconque projet immobilier.
L’immobilier commercial au Salvador
Signe clair de l’afflux d’investissements dans le pays, Colliers, grande société internationale d’immobilier commercial, signale “une demande accrue d’installations industrielles, d’entrepôts et de bureaux, notamment en raison de la recherche de plateformes logistiques et de bureaux neufs à San Salvador et à La Unión. Sur les marchés de l’industrie et des bureaux, la demande est trois fois supérieure à l’offre, ce qui met en évidence une opportunité d’investissement cruciale”. De manière générale, l’immobilier résidentiel et de tourisme n’a pas sa place tant que l’activité économique n’est pas suffisamment structurée. L’Est du Salvador part de trop bas, pour l’instant.
Taxes au Salvador
Voici les principales caractéristiques du marché immobilier salvadorien et ses implications fiscales.
- Droit de mutation immobilière : 3%, à la charge de l’acheteur, pour tout montant supérieur à 28,000 $.
- Impôt sur le revenu : 30 % sur les revenus locatifs perçus par les non-résidents fiscaux
- Pas de taxe foncière
- Taxe sur les plus-values : 10 % sur les biens immobiliers détenus depuis plus de 12 mois. Si le bien est détenu depuis moins de 12 mois, il est imposé au taux normal de l’impôt sur le revenu.
Objectivement, les impôts sur les revenus locatifs sont élevés par-rapport à l’état du marché immobilier national.
Faut-il recruter un avocat pour une transaction immobilière au Salvador?
Absolument. Les notaires ne sont pas fiables à 100% et l’effet Bukele fait tourner les têtes. Il est important de se protéger. J’ai eu une discussion intéressante (en anglais) avec mon avocat en droit immobilier au Salvador.
Conclusion
J’ai été impressionné par certaines réformes économiques mises en œuvre par le gouvernement Bukele, ainsi que par l’enthousiasme et l’optimisme quasi universels manifestés par ses habitants. Objectivement, la route sera longue et périlleuse car le pays part de bas. Des décennies de domination des narcos et des gangs ne s’effacent pas en un clin d’oeil. Mais le pays est sur le droite chemin, sans aucun doute.
Toutefois, cet optimisme a conduit à des prix de l’immobilier exorbitants, qui anticipent déjà la pleine réussite de la politique de Bukele, avec des années d’avance. Il est impressionnant de constater à quel point la ferveur populaire, l’espoir retrouvé impacte profondément l’économie réelle.
Cela étant dit, dans certaines régions du pays, les prix de l’immobilier sont davantage corrélés aux cryptomonnaies et au tourisme américain qu’aux réformes économiques du Salvador.
Le pays doit encore développer les infrastructures qu’il prévoit de construire, combler son déficit courant et améliorer le niveau d’éducation de sa population. Toute une génération d’ingénieurs, avocats, financiers, commerciaux, artisans, industriels sera nécessaire pour accompagner ces grands travaux, et le gouvernement Bukele compte puiser dans le vivier local en priorité.
Qui devrait investir dans le Marché Immobilier du Salvador ?
- Les personnes souhaitant obtenir le statut de résident au Salvador.
- Les investisseurs en cryptomonnaies : sans doute l’un des meilleurs pays au monde pour le faire.
- Les Salvadoriens de la diaspora, qui cherchent à investir dans leur pays d’origine.
- Les investisseurs à long terme, plutôt porté sur l’immobilier commercial, ayant une connaissance particulière ou un intérêt particulier pour le potentiel du Salvador.
- Les expatriés qui souhaitent vivre dans le pays le plus sûr d’Amérique Latine.
Contactez Lexi et Roman pour investir dans l’immobilier au Salvador
Originaire des États-Unis, Lexi s’est rendue à Bitcoin Beach pour un surf trip, et n’est jamais repartie. Avec son partenaire Roman, originaire du Salvador, ils ont fondé une agence immobilière pour aider les étrangers à trouver la propriété de leurs rêves.
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As-tu un avocat de confiance sur place pour les démarches de résidence ? Je vois que tu as des contacts pour les autres pays mais pas celui-ci.
Bonjour, oui: https://thewanderinginvestor.com/services/residency-and-citizenship-by-investment/residency-in-el-salvador/