Le Paraguay fait de plus en plus parler de lui comme endroit idéal pour avoir un plan B. Cela a toujours été le cas, mais avec l’augmentation des tensions dans le monde, avoir un plan B viable loin des conflits est de plus en plus attrayant pour de nombreuses personnes. La première étape la plus logique est d’y obtenir la résidence, mais de nombreuses personnes s’intéressent également au marché immobilier d’Asunción à des fins de diversification.
Mais acheter un bien immobilier à Asunción est-il un bon investissement ? Globalement, le marché immobilier d’Asunción semble offrir un bon potentiel de plus-value, partant d’un niveau relativement bas. Il convient toutefois de noter que les rendements locatifs sont en constante évolution.
Table des matières
- Mon expérience personnelle au Paraguay
- Vision macroéconomique du Paraguay
- Développement massif des infrastructures au Paraguay
- Principaux moteurs du marché immobilier d’Asunción
- La migration vers le Paraguay, un élément positif pour le pays et le marché immobilier
- Aperçu du quartier pour investir dans l’immobilier à Asunción
- Les arguments en faveur d’un investissement à Nueva Asunción
- Soyez cependant TRÈS PRUDENT lorsque vous investissez à Nueva Asunción
- Vidéo : Étude de cas sur le retour sur investissement – Investir dans l’immobilier à Asunción, au Paraguay
- Rendements locatifs des investissements immobiliers à Asunción
- Puis-je acheter un bien immobilier avec des crypto-monnaies au Paraguay ?
- Comprendre les taxes foncières au Paraguay
- Pour qui est-il judicieux d’investir dans l’immobilier à Asunción au Paraguay?
- Comment acheter un bien immobilier au Paraguay
Mon expérience personnelle au Paraguay
Naturellement, la première chose que j’ai faite a été d’obtenir la résidence au Paraguay. Sébastien, qui aide les personnes à obtenir la résidence au Paraguay, s’est occupé de tout. Je lui ai remis mes documents à mon arrivée et, deux mois plus tard, j’ai reçu ma carte de résident temporaire, que j’ai transformé en résidence permanente deux ans plus tard.
J’ai passé quelques semaines à parcourir le Paraguay et environ deux semaines à Asunción en particulier, à chercher des biens immobiliers dans lesquels investir.
Vision macroéconomique du Paraguay
Avant d’aborder les spécificités du marché immobilier d’Asunción, il est important d’avoir une bonne compréhension du paysage macroéconomique du Paraguay.
Une démographie croissante
Cette démographie croissante est un atout majeur à long terme pour le marché de l’immobilier au Paraguay. Elle est entièrement alimentée par les naissances, et non par l’immigration. Le pays se targue d’un taux de fécondité élevé de près de 2,5 enfants par femme.
Il s’agit d’un taux très élevé, qui assurera une demande continue de biens immobiliers dans le pays. En outre, le taux d’urbanisation du Paraguay est encore relativement faible, ce qui implique un important retard à rattraper pour Asunción.
Si l’on combine une démographie en plein essor avec une forte tendance à l’urbanisation, le marché immobilier d’Asunción est appelé à bien se porter dans les décennies à venir.
Une forte croissance
Le Paraguay a connu une croissance constante et forte au cours des dix dernières années, avec quelques contretemps occasionnels liés au Covid ou à une sécheresse.
Des finances publiques décentes
Ces chiffres feraient rougir de honte la plupart des gouvernements nord-américains et européens. Le Paraguay n’est pas surendetté. Certes, son endettement a augmenté, mais les niveaux bruts restent très gérables malgré, ou grâce à, un excellent système fiscal et une intervention minimale de l’État.
Un exportateur net de nourriture et d’électricité
Un compte courant sain
Compte Courant du Paraguay comparé au PIB. Source : Trading Economics
Le Paraguay est également situé sur l’une des plus grandes nappes phréatiques du monde et est un exportateur net d’électricité grâce au barrage hydroélectrique d’Itaipu, qui génère non seulement des recettes d’exportation, mais permet également au Paraguay de bénéficier de faibles coûts d’électricité. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses opérations de minage de cryptomonnaies s’y installent, malgré le climat chaud.
Dans un monde où l’offre alimentaire est limitée et où les pays occidentaux restreignent de plus en plus leur production de viande, le profil d’exportation du Paraguay est très positif. Il est regrettable qu’il n’y ait pas davantage d’industries manufacturières, mais en tant que pays enclavé avec une logistique coûteuse dans les pays voisins, il doit continuer à se concentrer sur ce qu’il fait le mieux : l’agriculture et être un refuge pour les Argentins et les Brésiliens.
Développement massif des infrastructures au Paraguay
Le corridor bioocéanique du Brésil au Chili
De tous les pays impliqués dans ce projet d’infrastructure transcontinental orienté vers la Chine, c’est le Paraguay qui a le plus de chances d’y gagner. Il offrira au pays de nombreuses possibilités d’exportation et le rendra moins dépendant de certaines routes.
Le développement de cette route est bien avancé et constituera un facteur déterminant pour toute la région et réduira en partie la dépendance du Brésil au canal de Panama.
Système fluvial Paraguay-Paraná
Moins évoqué, mais tout aussi important, le système fluvial Paraguay-Paraná est central en ce qui concerne les questions de transports sur cette partie du continent. Le volume du trafic croît si rapidement qu’il devrait doubler d’ici 2035.
D’importants projets de dragage sont prévus au Brésil, en Argentine et au Paraguay pour accroître la capacité. Le Paraguay possède déjà la troisième plus grande flotte de barges fluviales au monde, malgré une population de seulement 7 millions d’habitants.
Développement des infrastructures partout
Des appels d’offres sont constamment lancés pour le développement des infrastructures dans le pays. Toutes les routes principales de cette carte sont progressivement transformées en autoroutes viables. Des ponts sont construits, des gazoducs sont raccordés au réseau électrique paraguayen pour réduire les coûts énergétiques du pays… L’activité bat son plein. Des milliards sont alloués à tous ces projets.
Principaux moteurs du marché immobilier d’Asunción
Asunción est une ville en pleine croissance de 600 000 habitants, mais, en incluant les villes adjacentes, elle constitue une zone métropolitaine de 2,7 millions d’habitants. Comptez entre 1 500 et 2 000 dollars le m² pour un appartement dans les quartiers aisés d’Asunción. Objectivement, pour une capitale, le foncier haut de gamme n’est pas très cher. Cependant, les espaces constructibles sont nombreux et les réglementations de zonage sont assez souples, ce qui fait que l’offre a tendance à apparaître rapidement sur le marché.
Le Paraguay est l’un des rares pays que je connaisse où les prix de l’immobilier ont effectivement baissé après la Covid et où les rendements locatifs ont augmenté. Pourquoi ?
- Beaucoup plus de constructions. Les promoteurs se font concurrence sur les prix.
- On observe une forte augmentation de l’immigration à temps plein à Asunción et des digital nomads séjournant quelques mois par an au Paraguay pour des raisons fiscales. Cela a considérablement accru la demande de biens locatifs.
Demande étrangère pour des biens immobiliers refuges
Le marché local est évidemment l’un des moteurs, mais objectivement, le Paraguay est un pays pauvre. Le pouvoir d’achat des Paraguayens est généralement faible, de sorte que seule une petite classe moyenne et une élite peuvent acquérir des biens immobiliers dans les quartiers aisés.
Cependant, deux très grands pays voisins, le Brésil et l’Argentine, sont en constante évolution politique et connaissent une fiscalité élevée.
Le petit Paraguay, entre les deux, jouit d’une longue tradition de stabilité et de faible fiscalité. À bien des égards, c’est un « Uruguay plus abordable » en termes d’allocation de capital. Brésiliens et Argentins ont commencé à le reconnaître et investissent désormais à Asunción, et non plus seulement à Punta del Este en Uruguay.
Quoi qu’il en soit, le Paraguay est un atout majeur de par sa proximité avec des marchés aussi vastes (le Brésil compte 215 millions d’habitants et l’Argentine 46 millions).
Il existe deux scénarios :
- Le Brésil et l’Argentine se développent : le Paraguay bénéficie de la présence de voisins importants et en pleine croissance et de la possibilité de faire du commerce avec eux.
- Le Brésil et l’Argentine sombrent dans le chaos : le Paraguay profite de la fuite de capitaux financiers et humains.
Récemment, des Boliviens se sont rendus à Asunción pour investir en raison du chaos politique qui y règne.
Tant que le Paraguay restera un modèle de stabilité relative dans cette région instable, les capitaux continueront d’affluer, notamment vers l’immobilier haut de gamme.
De plus en plus d’Occidentaux investissent dans l’immobilier à Asunción pour des raisons similaires. Ils voient dans l’immobilier paraguayen une excellente diversification, loin du socialisme et du chaos croissants qui règnent dans leur pays d’origine.
La migration vers le Paraguay, un élément positif pour le pays et le marché immobilier
Dans l’ensemble, le Paraguay compte plus d’émigrants que d’immigrants. La plupart vont en Argentine, en Espagne, au Brésil et aux États-Unis. Toutefois, pour le pays, il s’agit d’un point positif. Pourquoi ? Les personnes qui n’ont pas pu être absorbées par le marché du travail local partent gagner de l’argent et en envoient une partie au pays sous forme de transferts de fonds.
En retour, le Paraguay reçoit des migrants plus riches qui fuient généralement le socialisme et aspirent à plus de liberté. La grande majorité d’entre eux sont originaires du Brésil et de l’Argentine. Ces immigrants gagnent généralement de l’argent dans leur pays d’origine et vivent au Paraguay pour bénéficier d’impôts moins élevés et d’une criminalité moindre.
Depuis la Covid, on assiste également à un afflux d’Occidentaux. La plupart viennent d’Allemagne et du Canada, mais la tendance est générale. Ils fuient généralement ce qu’ils considèrent comme des politiques abusives en matière de santé, d’éducation et d’immigration dans leur pays.
De plus, depuis la guerre entre la Russie et l’Ukraine, de nombreux Russes se sont installés au Paraguay.
La plupart de ces immigrants au Paraguay sont extrêmement positifs pour le pays. Pourquoi ? Parce qu’ils ne viennent pas pour travailler, car les salaires sont bas. Ils doivent subvenir à leurs besoins. Ils vivent donc des revenus de leur pays d’origine ou créent des entreprises dans le pays. En outre, ils constituent une source régulière de locataires de qualité pour le marché immobilier d’Asunción et d’ailleurs.
Le tourisme en plein essor au Paraguay
Bien qu’il n’y ait objectivement pas grand-chose à voir à Asunción, le tourisme au Paraguay est en plein essor grâce à l’afflux de touristes brésiliens, argentins et boliviens qui viennent au Paraguay pour faire du shopping (faibles taxes) et investir. C’est l’une des raisons de la hausse des rendements d’Airbnb.
Aperçu du quartier pour investir dans l’immobilier à Asunción
Asunción est une ville à la circulation dense, l’emplacement et l’accès aux routes principales sont donc essentiels. De plus, pendant la saison des pluies, les inondations sont un problème constant. C’est pourquoi il est important de faire appel à un bon agent immobilier à Asunción, comme Sébastien, pour vous aider à réaliser votre investissement. Les agents locaux sont généralement de piètre qualité, car ils ne comprennent absolument pas la façon dont les étrangers réfléchissent et perçoivent l’immobilier. Ils laissent de nombreux non-dits qui méritent d’être mentionnés.
Villa Mora
Emplacement AAA. Centres commerciaux, restaurants, bars, cafés, etc. Villa Mora a tout pour plaire. La demande locative y sera toujours forte. Investir dans ce quartier est une garantie, à condition de choisir le bon programme. Si vous recherchez une valeur sûre à Asunción, c’est ici. Et vous y passerez un agréable séjour si vous y souhaitez y vivre quelques temps.
Los Laureles
Los Laureles est l’un de mes quartiers préférés. Pourquoi ? Parce que c’est le premier quartier agréable en venant du Sud, c’est donc une frontière naturelle et les habitants du Sud aspirent à y vivre ou à y investir. La demande des locaux sera toujours très forte dans ce quartier.
C’est aussi un quartier très calme et verdoyant. On y trouve de très belles maisons à côté de maisons moins belles. On peut prédire que le marché va progresser. De plus, selon l’endroit où l’on se trouve, on peut être très proche des principaux centres commerciaux, ce qui est crucial à Asunción.
C’est un quartier très propice à l’investissement. Sébastien lui-même y a investi.
Centro
Délabré. Beaucoup de bâtiments gouvernementaux. Quelques bars et restaurants. L’endroit paraît un peu douteux. Ce n’est absolument pas un endroit où les gens fortunés souhaitent vivre. Une rénovation à long terme est-elle envisageable ? Je pense que oui. Cela pourrait constituer une spéculation intéressante à long terme pour ceux qui croient qu’avec le développement de la ville et la prospérité du pays, davantage d’argent sera investi dans le centre historique pour le réhabiliter. C’était le cas dans certaines villes d’Amérique latine, mais pas dans d’autres.
De plus, le troisième pont reliant Nueva Asunción à Asunción sera probablement construit à proximité.
Centro est un achat spéculatif pour le moment.
Cela dit, une communauté gay semble se développer dans ce quartier, signe généralement d’une gentrification.
Las Mercedes
Quartier de classe moyenne avec quelques restaurants, bars et universités. Niché entre Centro et les quartiers plus aisés de l’Est, il offre un cadre de vie agréable. Si Centro prend son essor, ce quartier connaîtra lui aussi une certaine gentrification. C’est un endroit agréable à vivre pour les petits budgets, mais les meilleurs locataires ne sont pas forcément intéressés par ce quartier.
“Contraste”
Le quartier que j’appelle « contraste » est intéressant dans le sens où certaines rues sont superbes, tandis que d’autres ne le sont pas du tout. On y trouve de nouveaux développements et certaines des meilleures écoles internationales (Lycée Français) ou à proximité (École Américaine), ce qui stimule le marché pour les familles.
Perseverancia
Il s’agit d’un nouveau quartier en construction, avec des centres commerciaux, de nouveaux immeubles résidentiels, de bonnes infrastructures et un bon aménagement urbain. Je pense que ce quartier connaîtra un bel essor à long terme. Ce n’est probablement pas un mauvais endroit pour acheter sur plan avec un bon plan de financement.
Le développement principal se situe au centre, mais l’ensemble du quartier connaîtra inévitablement une gentrification au fil du temps. Il est proche du deuxième pont menant à Nueva Asunción, ce qui signifie qu’il sera bien relié au fil des ans, entre la nouvelle partie de la ville et les quartiers agréables existants.
Mais pour l’instant, on a l’impression d’être dans une île de richesse au milieu de la médiocrité.
« Offre excédentaire »
Techniquement appelée Avenida Dr. Felipe Molas Lopez, je n’achèterais pas sur la majeure partie de cette rue. Il y a clairement une offre excédentaire de nouveaux appartements et des constructions toujours plus nombreuses. Se rapprocher du centre commercial « Shopping del Sol » est acceptable, mais plus on s’éloigne, moins c’est intéressant. De plus, c’est une rue bruyante.
Mburucuya
Quartier résidentiel calme et verdoyant. De nombreuses familles y vivent. Il est relativement proche des centres commerciaux et de la route principale menant au deuxième pont. Ce quartier est voué à se développer dans les années à venir. C’est inévitable.
Las Lomas
J’oserais dire que ce quartier est étonnamment délabré comparé à sa situation centrale et à la présence du plus grand centre commercial du pays (Shopping del Sol). Le nombre de voitures garées dans le centre commercial témoigne de la richesse du quartier. Être à deux pas d’un grand centre commercial est un atout majeur au Paraguay, ce qui stimule les locations et les locations Airbnb.
Ycua Sati
L’un des quartiers résidentiels les plus prisés des classes aisées d’Asunción. Ce quartier est très résidentiel et proche des centres commerciaux. De nombreux expatriés y sont installés. Peu d’immeubles en copropriété y ont été construits jusqu’à ce jour.
Herrera
Herrera ressemble à Ycua Sati, mais en moins haut de gamme. On y trouve très peu d’immeubles. Tout comme Ycua Cati, c’est une valeur sûre, mais ne vous attendez pas à des rendements locatifs élevés.
Recoleta
Recoleta est un autre quartier prisé des expatriés. Ce quartier compte de nombreux bâtiments récents qui conviennent parfaitement aux digital nomads. Central, à proximité de l’un des principaux centres commerciaux, il regorge de restaurants et de cafés sympathiques. C’est un bon endroit pour investir.
Les arguments en faveur d’un investissement à Nueva Asunción
Nueva Asunción, de l’autre côté du fleuve, présente un fort potentiel d’investissement. Face à la surpopulation et aux infrastructures de qualité moyenne d’Asunción, le développement de l’autre côté du fleuve devient incontournable.
Parfois, le trajet en voiture depuis les quartiers agréables de Villa Mora et Recoleta jusqu’à San Lorenzo peut prendre deux heures, car c’est la route principale pour rejoindre Ciudad del Este, près de la frontière brésilienne, et donc l’une des principales routes commerciales du pays.
Par conséquent, le gouvernement construit de nombreuses infrastructures de l’autre côté du fleuve. Deux ponts et des autoroutes ont déjà été construits. Cependant, il y a encore très peu de logements.
Soyez cependant TRÈS PRUDENT lorsque vous investissez à Nueva Asunción
À l’heure actuelle, deux types d’investissements sont proposés par un agent typique.
Terrains et lots abordables à Nueva Asunción
Le premier type est celui des terrains nus dans des lotissements bas de gamme. Le prix varie entre 25 et 50 $ par mètre carré. Ce qu’on ne vous dit pas d’emblée, c’est que vous pouvez payer en 5 ans. En payant d’avance, vous devriez bénéficier d’une réduction importante. De plus, ces terrains sont extrêmement illiquides. Nombreux sont ceux qui ont acheté ces terrains et tentent de les revendre sur le marché secondaire avec des rabais de 30 %. Il est donc plus avantageux d’acheter sur le marché secondaire plutôt que directement auprès du promoteur.
De plus, la plupart de ces lotissements moins chers se trouvent en plein milieu de zones inondables.
Donc, en réalité, lorsque vous achetez un terrain à 25-50 $, vous payez potentiellement trop cher par rapport au marché secondaire immédiat ET vous achetez dans une zone susceptible d’être inondée.
Développements de luxe à Nueva Asunción
La première étape pour construire une communauté fermée de luxe à Nueva Asunción consiste à élever le niveau du terrain de 3 à 8 mètres selon la zone.
Certains projets immobiliers sont superbes sur le papier, mais ici, on parle de 200 à 300 dollars le mètre carré. Je pense que ces logements offriraient un cadre de vie agréable, mais je doute que le prix soit vraiment intéressant.
Ces programmes immobiliers se vendent bien. On peut vivre dans une belle résidence sécurisée avec toutes les commodités, à 20 minutes en voiture du quartier agréable d’Asunción grâce au nouveau pont. Les lots se vendent relativement vite dans ces programmes.
Personnellement, je ne suis pas fan de la très forte densité de ces programmes.
Autres développements à Nueva Asunción pour spéculation
Je regarde de près les nouveaux projets immobiliers à Nueva Asunción et j’aimerais me lancer dans l’achat de terrains dès qu’un investissement que je juge pertinent se présentera sur le marché.
Mais soyons clairs : il ne s’agit pas d’une opération de revente rapide. Nueva Asunción est une stratégie à long terme.
Vidéo : Étude de cas sur le retour sur investissement – Investir dans l’immobilier à Asunción, au Paraguay
Sébastien, mon agent immobilier au Paraguay, m’a présenté deux appartements à vendre à Asunción avec piscine sur le toit et toutes les commodités. Nous avons calculé tous les chiffres de retour sur investissement (ROI) afin d’obtenir un taux de rentabilité locative/capitalisation réaliste.
Rendements locatifs des investissements immobiliers à Asunción
Les rendements locatifs ont augmenté depuis la Covid, grâce à l’essor des digital nomads et à l’installation régulière de nouveaux résidents au Paraguay.
Les Brésiliens représentent également une source importante de demande locative, nombre d’entre eux fuyant les tendances de plus en plus socialistes et tyranniques de Lula. Les Argentins s’installent également en masse au Paraguay, profitant d’un coût de la vie bien plus bas et d’une stabilité générale.
Pour obtenir des rendements locatifs intéressants, privilégiez les appartements meublés, à court ou à long terme, afin de répondre à ces afflux.
En général, les maisons individuelles offrent des rendements locatifs faibles, mais comme leur valeur est en grande partie liée au terrain qu’elles occupent, elles offrent un potentiel de plus-value intéressant.
L’étude de cas vidéo rentre dans tous les détails.
Puis-je acheter un bien immobilier avec des crypto-monnaies au Paraguay ?
Oui, absolument. Certains promoteurs acceptent directement les cryptomonnaies, et pour d’autres transactions, Sébastien, mon agent immobilier au Paraguay peux vous aider à les faciliter. Le Paraguay est une excellente option pour investir dans des biens immobiliers de qualité en utilisant des cryptomonnaies.
De plus, le Paraguay n’étant pas membre du CRS (Common Reporting Standard), vous pouvez percevoir vos revenus locatifs sans que le Paraguay ne communique automatiquement vos informations bancaires à votre pays d’origine (sauf si vous êtes américain).
Comprendre les taxes foncières au Paraguay
L’impôt sur les loyers diffère entre les résidents et les non-résidents. Les résidents paient 10 % mais peuvent déduire leurs dépenses. Les non-résidents paient 15 % de 50 % du revenu locatif brut.
En cas de transactions immobilières au Paraguay :
- Acheteur : Environ 2,8 % de frais d’acquisition à charge de l’acheteur
- Partagé entre l’acheteur et le vendeur : 0,8 % de taxe répartie entre l’acheteur et le vendeur.
- Vendeur : lorsque vous vendez un bien immobilier, il est important d’être résident. Pourquoi ? parce que le régime fiscal est différent. Les résidents ne paient que 10 % sur les plus-values, tandis que les non-résidents doivent payer une TVA de 5 % sur 30 % de la valeur de la vente, et un impôt sur le revenu de 15 % sur 30 % de la valeur de la vente. Il en résulte une “taxe de sortie” de 6 % pour les non-résidents, contre très peu pour les résidents. Il faut également s’attendre à payer environ 5 % de frais d’agence immobilière.
Pour qui est-il judicieux d’investir dans l’immobilier à Asunción au Paraguay?
- Personnes souhaitant une diversification géopolitique
- Investisseurs patients souhaitant combiner rendements locatifs intéressants et appréciation du capital
- Personnes ayant la résidence au Paraguay et souhaitant obtenir une adresse officielle pour les contrôles KYC et la justification de leur substance économique
- Personnes s’installant au Paraguay
- Investisseurs en cryptomonnaies souhaitant se lancer discrètement dans l’immobilier et disposer de comptes bancaires non soumis à la CRS pour percevoir des revenus locatifs
Comment acheter un bien immobilier au Paraguay
Le marché immobilier d’Asunción est très fragmenté. Il n’y a pas beaucoup d’agences immobilières professionnelles et leurs listes sont souvent très limitées. Vous pouvez regarder en ligne, mais de nombreuses offres ne sont pas répertoriées car de nombreux vendeurs sont traditionnels et “ne font pas confiance à Internet”.
Sébastien a une agence immobilière à Asuncion avec plusieurs francophones et aide spécifiquement les investisseur.
Services au Paraguay:
Articles sur le Paraguay:
- Analyse complète du marché immobilier à Asuncion
- Comment obtenir le permis de séjour au Paraguay
- Comment obtenir la résidence et la résidence fiscale au Paraguay
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