Si vous cherchez encore de l’immobilier à haut rapport qualité-prix et une belle qualité de vie sur le vieux continent, ne cherchez plus en Europe de l’Est : les prix ont flambé, et la qualité a stagné.
Aujourd’hui, les dernières poches de valeur sont en Europe du Sud, et notamment en Sicile.
Soyons clair : il n’y a pas de boom à prévoir. Chi va piano va sano.
Je constate simplement qu’on peut encore :
- y trouver des biens à petit prix, dont on peut tirer des rendements corrects, si l’on prend au sérieux la partie rénovation
- y profiter d’une superbe qualité de vie : villages historiques, nourriture, climat idéal toute l’année…
Les aéroports de Comiso et Catania desservent l’Italie, l’Europe entière, et même les États-Unis.
Ajoutez à cela une imposition favorable aux digital nomads et aux retraités, et vous comprendrez pourquoi la Sicile reste attractive, malgré tout ce que l’on peut reprocher à l’Europe.
Dans cette vidéo, je visite quelques biens avec Shalise, notre agent immobilier et designer sur place. Le Sud-Est de la Sicile propose encore quelques belles opportunités, si l’on prend le temps de chercher et de comprendre le marché.
Attention aux “maisons à 1€”
Certes, le concept est alléchant, et, il faut l’admettre, son marketing a été bien fait. Mais attention au revers de la médaille : ces programmes imposent souvent des conditions lourdes (délai maximum pour rénover, présentation des factures, exigence de présence physique, etc.)
Pour ma part, je préfère éviter de me retrouver sous contrat avec le gouvernement italien.
Soyez réalistes !
Les paysages siciliens sont magnifiques, ses villages baroques sont d’une beauté unique et reconnue dans le monde entier, mais, pour le dire poliment, la productivité n’est pas le fort de la région. La lenteur, qui participe au charme de la vie ici, est un gros inconvénient lorsqu’il s’agit de mener à bien un chantier de rénovation. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous adresser à Shalise pour vous accompagner.
Shalise est Américaine et Canadienne, mais elle parle italien couramment et a une solide expérience sur ce marché immobilier.
En Sicile, la rénovation est le coeur du sujet. C’est pourquoi il me paraît indispensable d’être aidé par quelqu’un qui sait dessiner les plans et suivre la rénovation elle-même, en faisant appel à des artisans de son propre réseau.
Cliquez sur le lien suivant pour contacter Shalise, notre agent immobilier et designer en Sicile.
Pour faciliter les conversations spontanées, nous venons d’ouvrir un canal Telegram.Rejoignez-nous !
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
Services en Sicile:
Inscrivez-vous au “Carnet de Route”, la Newsletter d’Investisseur Globetrotteur, pour être informé régulièrement de nos actualités.
Suivez-moi sur Youtube, Instagram, Telegram, ou rendez-vous sur mon site anglophone pour plus d’informations.
Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.
Si vous souhaitez discuter stratégie offshore et diversification, réservez une consultation privée.
Transcription de “Sud-Est de la Sicile : Acheter, Rénover et Louer Un Bien Immobilier Dans un Village Historique”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes en Sicile avec Shalise. Il y a quelques semaines, j’étais en train de lui parler et on se demandait où est-ce qu’on pourrait faire un peu une vidéo pour montrer les endroits qui sont plus intéressants que d’autres ici en Sicile pour investir ; parce que l’île est vraiment très grande et Shalise, tu nous as amené ici, précisément.
Investir dans l’immobilier dans le Sud-Est de la Sicile
LADISLAS MAURICE : Donc, où sommes-nous et pourquoi est-ce que tu conseilles cette région de Sicile ?
SHALISE : Donc Sicile, comme tu as dit, c’est très grande en fait. Il y a une raison pour que le marché immobilier, ne soit vraiment pas cher. Donc souvent, dans les petits villages, on ne trouve pas les restos, on ne trouve pas les bars, aucune chose pour les touristes. Donc ce n’est vraiment pas une région intéressante pour les investisseurs. Mais ici, on est dans le sud-est. Là, on a beaucoup d’investissements des Maltais. On a un homme d’affaires qui a ouvert une navette qui va entre Malte et Sicile, Malte et Ragusa, spécifiquement. Il a acheté aussi la marina et il fait aussi beaucoup de développements dans la région et aussi beaucoup de Maltais ont acheté les maisons de vacances ici.
LADISLAS MAURICE : Donc en gros, plus Malte se développe, plus de Maltais débarquent ici ?
SHALISE : Oui.
LADISLAS MAURICE : Et on fait combien de temps en ferry d’ici Malte ?
SHALISE : À peu près deux heures, un peu moins.
LADISLAS MAURICE : Et tu le prends souvent ? C’est que tu habites entre Malte et ici, c’est ça ?
SHALISE : Oui, exactement.
Aéroports en Sicile, connectivité avec l’Europe et les Etats-Unis
LADISLAS MAURICE : Et, en termes d’aéroports ?
SHALISE : On a Comiso à 30 minutes d’ici, qui fait les voyages entre Comiso et Paris et aussi de Bruxelles, Rome, les grandes capitales, mais c’est un peu petit l’aéroport et aussi on a Catania, c’est à peu près deux heures d’ici qui fait tous les grands voyages aussi de New York – Catania qui vient d’ouvrir maintenant.
LADISLAS MAURICE : Donc, c’est vraiment un désavantage de la Sicile. En fait, c’est très bien connecté au reste de l’Europe et même au reste du monde. Maintenant il y a apparemment des vols vers New York avec des vols pas chers. Donc il y a Easy Jet, il y a Ryanair, il y a West Air, il y a toutes ces compagnies pas chères qui volent jusqu’à Catania. Donc, en fait, si vous vous basez en Sicile, vous avez accès rapide et pas cher au reste de l’Europe. Donc de ce point de vue-là, c’est quand même assez intéressant. Et donc Shalise, on va aller voir de l’immobilier aujourd’hui.
Acheter de l’immobilier en Sicile à Ragusa et Modica
LADISLAS MAURICE : Donc, trois différentes propriétés, c’est ça ?
SHALISE : Oui, exactement. On commence par ruine, c’est une maison ancienne à 10 mille euros, donc c’est pratiquement gratuit et avec une très belle vue sur Ragusa Ibla, c’est le côté historique de Ragusa, et après on va voir un palazzo pas encore rénové, mais avec beaucoup de potentiel, et après un palazzino déjà rénové mais avec un goût, on peut dire, un peu particulier.
Qualité de vie et bâtiments historiques en Sicile
LADISLAS MAURICE : Très bien. Allons-y. [Musique]
Acheter et rénover une maison de village pas chère à Ragusa, Sicile
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc maintenant, on va voir une maison à 10 mille euros.
SHALISE : Exactement. Et il y a deux qu’on peut acheter pour 20 mille euros.
LADISLAS MAURICE : Prix spécial. Et donc on est à Ragusa, c’est ça ?
SHALISE : Oui, Ragusa, c’est une ville magnifique au sud-est de Sicile. Il y a plusieurs endroits en Sicile où les gens vendent les maisons pour un euro. On connaît tous les schémas comme ça. Il faut vraiment chercher pour un bon endroit pour en acheter parce que si on achète une maison à un euro on est dans une ville qui n’a pas beaucoup de services, qui n’a pas beaucoup de connexion aux réseaux publiques et donc, finalement, Ragusa c’est un très bel endroit même pour la ville historique derrière moi, connu UNESCO site.
Et aussi il y a beaucoup d’investissements internationaux ici et, finalement, parce qu’il y a une rivière qui va juste autour de la ville qui rend tout le paysage vert pendant toute l’année. Et on va voir la maison juste derrière. Je présente la maison derrière moi, c’est 10 mille euros à l’achat, 100 mètres carrés, à peu près, et un prix total avec tous les frais d’achat, toutes les rénovations, mes frais aussi pour le design, on est à 180 mille euros.
Coûts de rénovation d’une maison en pierre à Ragusa, Sicile
LADISLAS MAURICE : Et donc là, ce qu’il y a vraiment d’important à prendre en compte, c’est que le coût des rénovations est bien supérieur au coût de l’achat de la maison. Donc c’est-à-dire que les gens qui veulent acheter les maisons à un euro etc., ils ont les mêmes prix de rénovation, en fait, et de temps en temps même plus cher parce qu’ils achètent au milieu de nulle part et les logistiques sont plus compliquées.
Donc ils se retrouvent avec des produits qui sont trop chers et un peu trop loin. Donc, en fait, que vous payez 5 mille euros, 10 mille euros, 20 mille euros pour cette maison, ça n’a pas vraiment d’impact sur votre rendement à la fin parce que la plupart de l’investissement est au niveau de la rénovation.
Rendement locatif d’une maison de village en pierre à Ragusa, en Sicile
LADISLAS MAURICE : En termes de revenu et de rendement, on finira à peu près à combien avec un investissement comme ça ?
SHALISE : Avec cette maison-ci, on a calculé à peu près de 5 % à 6 % après toutes les taxes et tous les frais de gestion. Le plus important aussi avec les maisons de un euro, c’est qu’ils sont toujours vraiment loin et donc c’est vraiment compliqué d’attirer les revenus comme on a vu ici à Ragusa.
LADISLAS MAURICE : Et là, t’as mis un budget de 1500 euros le mètre carré. Donc ce sont des rénovations pas chères, quoi. Tu rentres dans du luxe.
SHALISE : Exactement. Pour vraiment attirer avec le marché qui est un peu moins connu ici, c’est le marché un peu luxe pour les gens d’Amérique du Nord qui vient voir la ville.
LADISLAS MAURICE : Et les Scandinaves aussi qui n’ont pas mal d’argent. En fait, ce qui se passe, c’est que puisque l’immobilier n’est pas cher ici, ça attire beaucoup de gens qui ont des budgets un peu plus petits, donc ils achètent un truc à 10 mille euros et après ils veulent faire des rénovations pas chères. Donc vous vous retrouvez, vite fait, avec pleins de trucs pas très chers. Mais en fait les gens ils ne viennent pas en vacances une semaine en Sicile pour rester dans des trucs à 30 euros la nuit.
Beaucoup de gens, ils viennent ici, ils veulent vraiment apprécier leur temps, ils veulent justement des trucs qui sont un peu plus typiques, qui sont bien rénovés et, en fait, les rendements sont supérieurs quand vous faites quelque chose de plus Premium et aussi pour revendre aussi, ça se revend plus facilement à des Scandinaves, à des Américains. Donc, il faut vraiment faire attention de ne pas rentrer dans des plans où on essaie de gratouiller un peu à gauche. Ce n’est pas ça le marché ici.
SHALISE : Non, exactement.
LADISLAS MAURICE : Beaucoup de gens font ça et ça ne marche pas très bien pour eux. C’est que si vous parlez aux agents immobiliers ici, je vais parler à plein, je leur demande toujours quel est le prix de la rénovation et typiquement on dira 500 euros le mètre carré. Déjà, ça c’était les prix il y a 10 ans pour des rénovations moyennes et la réalité c’est que les coûts de rénovation sont bien plus élevés que ça. Donc beaucoup de gens viennent ici, achètent des trucs pas chers, on leur dit 500 euros le mètre carré et après enfin ça finit beaucoup plus.
SHALISE : Trois fois.
LADISLAS MAURICE : Donc, faut vraiment faire attention. Et tu disais, il y a aussi plusieurs maisons à vendre le long ici. C’est ça ?
SHALISE : Exactement. Est-ce que on peut aider avec et c’est de trouver les propriétaires les maisons à côté qui ne sont pas dans le marché maintenant et donc comme ça vous pouvez acheter toute la rue quoi.
Achat d’appartement dans bâtiment ancien à Modica, Sicile
LADISLAS MAURICE : Très bien. Et maintenant on va à Modica.
SHALISE : Exactement. Pour voir deux biens de luxe qui peut faire plusieurs unités dans la même maison mais pour voir une autre ville et un autre style.
LADISLAS MAURICE : Parfait. Allons-y. [Musique] De superbes vues ici, hein ?
SHALISE : C’est très joli. On est ici à Modica Alta.
LADISLAS MAURICE : Et donc, est-ce que tu peux nous dire un peu l’histoire du bâtiment ? Cette façade est superbe.
SHALISE : C’est un bâtiment baroque daté du 18e siècle, à peu près, et c’est un appartement maintenant, mais au début c’était tout un entier bâtiment. Maintenant, le bâtiment est divisé en quatre appartements.
Appartement ancien de 200m² à Modica, Sicile : prix et budget rénovation
SHALISE : Donc quatre appartements assez grands et cet appartement en particulier a 200 mètres carrés avec un petit magasin storage room en bas, deux en fait. Et ici, je pense on pourrait faire très facilement cinq chambres à louer, donc cinq BNB un peu studio ou sinon avec trois entrées, on pourrait faire même trois petits appartements.
LADISLAS MAURICE : Donc, ça coûte combien et combien de mètres carrés ?
SHALISE : L’appartement ici c’est 450 mille pour le prix d’achat. Et pour faire la rénovation, on a compté 900 par mètre carré. Donc, au total, avec le prix d’achat, avec tous les frais, les taxes, je pense on est à 700 mille.
LADISLAS MAURICE : Donc, 700 mille et après vous avez en gros un palais en Sicile avec des vues comme ça.
SHALISE : Le bâtiment, il est vraiment historique avec toutes les peintures du toit et les features super jolies. Par exemple, on a une cuisine antique qui a un four très antique où on met le bois dedans, c’est vraiment quelque chose de particulier avec le carrelage autour. Et juste ici, on a une petite fenêtre qui donne un peu de contexte à l’histoire du bâtiment. On peut voir juste ici comment sont gros les murs.
Ça donne un peu de contexte sur l’histoire du bâtiment et aussi la petite fenêtre là. Ça protège contre les [Inintelligible].
Coût d’entretien d’un bâtiment ancien à Modica, Sicile
SHALISE : En fait, avant de partir dans l’autre appartement, il faut vraiment penser aussi que c’est un bâtiment commun, donc il y a les autres gens qui habitent dans le bâtiment, donc il faut vraiment savoir s’ils ont vraiment l’argent aussi pour faire la maintenance de la propriété. Ce que nous faisons c’est aussi de parler avec les autres propriétaires pour savoir s’ils ont vraiment l’argent aussi pour mettre dans la propriété avec vous.
LADISLAS MAURICE : Tu as un peu du mal avec les escaliers, là.
SHALISE : Les escaliers antiques sont un peu durs. [Musique]
Appartement de luxe de grande taille à Modica, Sicile
SHALISE : Ici à Modica, ça c’est la rue principale avec la place un peu principale derrière nous. On va voir un appartement dans un palazzo d’à peu près un million d’euros.
LADISLAS MAURICE : Et qui achète, de nos jours, ce genre d’appartement, de palais, etc., en Sicile ?
SHALISE : Maintenant on a beaucoup d’Américains donc c’est très récent. Au début, il y avait beaucoup de Français, en fait, Allemands aussi et maintenant on a beaucoup d’Américains, Nord-américains, Australien aussi et aussi beaucoup de Maltais qui sont venus pour échapper un peu leur petite île pour acheter quelque chose dans le paysage.
LADISLAS MAURICE : Sur une autre île, un peu plus grande.
SHALISE : Oui, exactement.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc voilà l’entrée. [Musique].
SHALISE : Alors ici, on est au dernier étage du bâtiment et ils m’ont dit qu’au début il y a, je pense, 100 ans qu’ils ont divisé la propriété pour un mariage.
Achat d’appartement rénové pour vivre à Modica, Sicile
SHALISE : Et voici le bâtiment, l’appartement. Pour te rappeler, c’est 400 mètres carrés. C’est très très grand, déjà rénové avec un goût un peu particulier. On voit les mezzanines comme ça.
LADISLAS MAURICE : Disons, franchement, c’est absolument inacceptable. Superbe appartement comme ça, un beau plafond et mettre une mezzanine avec des trucs en plastique là. Je ne sais pas, c’est terrible. Par contre, ça c’est superbe.
SHALISE : C’est pour ça que je conseille souvent les gens d’acheter quelque chose pas encore rénové, parce qu’avec un appartement de 400 mètres, c’est très facile de faire peut-être quatre appartements avec un très beau retour mais d’acheter quelque chose déjà rénové et de rénover à nouveau ce qu’était déjà rénové donc, ça ne vaut pas la peine de payer un million pour un appartement comme ça. C’est une très belle maison si quelqu’un veut acheter quelque chose juste pour eux, pour avoir une place. On est sur la rue principale ici et c’est très très joli, mais pour un bâtiment, je pense c’est un peu compliqué.
LADISLAS MAURICE : Et on voit les fresques en plusieurs salles, ici aussi superbe plafond. Donc, le prix c’est un million pour 400 mètres carrés, donc ça fait du 2500 euros le mètre carré, fondamentalement, ce n’est pas si cher que ça au mètre carré, mais, je n’irais pas mettre cet argent pour investir. Et donc, cet appartement a une histoire un peu spéciale ?
SHALISE : Oui. En fait, le propriétaire a mis au moins 150 poupées dans l’appartement qu’on a vu. Donc on les a toutes retirés, en fait, avant de venir.
LADISLAS MAURICE : Je comprends tout à fait pourquoi les agents voudraient retirer les 150 poupées.
SHALISE : Et aussi le propriétaire est intéressé si quelqu’un veut faire une offre pour son propre appartement qui est encore trois fois plus grand que celui-là. Donc c’est un marché avec les familles un peu connues dans Modica qui ne veulent plus avoir leur appartement surtout dans un palais comme ça.
Acheter un bien immobilier pour vivre en Sicile ou pour investissement locatif : rénover un bâtiment ancien pour location courte durée Airbnb
LADISLAS MAURICE : Donc, en gros, pour conclure, quand tu conseilles à tes clients qui veulent investir en Sicile, tu conseilles donc plutôt le sud-est, ici ces endroits-là, parce qu’ils sont proches des aéroports, il y a de plus en plus de tourisme, il y a du développement d’infrastructure etc., et on peut trouver des prix très intéressants. Mais, en même temps, je trouve que c’est un marché quand même qui est compliqué.
SHALISE : Oui, c’est très compliqué.
LADISLAS MAURICE : C’est facile de faire une grosse erreur.
SHALISE : Exactement, parce que les gens surtout les étrangers, ils ne connaissent pas le marché Sicilien surtout ou acheter ou investir et aussi on trouve les maisons avec un prix incroyable, un prix de base mais on ne pense pas vraiment combien ça coutera juste faire la rénovation, les frais d’achat, les frais de dessin, d’architecte. Donc c’est pour ça qu’on travaille dès le début avec le budget en total. Donc on ne parle pas juste de budget d’achat, mais vraiment le prix entier du projet.
LADISLAS MAURICE : Donc, tu as fait des études des Beaux-Arts à l’Université Américaine de Paris et après depuis presque une dizaine d’années, tu fais des investissements immobiliers, des rénovations etc. à Malte et ici en Sicile.
SHALISE : Exactement.
Contacter Shalise, agent immobilier francophone expérimenté en Sicile
LADISLAS MAURICE : Donc, si vous avez besoin de quelqu’un d’expérimenté dans la région, surtout n’hésitez pas à contacter Shalise. Elle peut vous aider à trouver l’immobilier, à faire les rénovations, à mettre tout en place pour un investissement, la gestion. Donc vous pouvez la contacter en utilisant le lien en dessous. Shalise, merci beaucoup.
SHALISE : Merci.
