Dernière mise à jour le 12 January 2025 par Ladislas Maurice
C’est le moment d’acheter en Argentine
mais seulement pour les personnes qui sont à l’aise avec le risque et un marché illiquide.
Il y a quelques mois, je suis allé à Buenos Aires avec ma famille où j’ai passé un mois entier à étudier le marché immobilier. J’ai même obtenu un numéro d’identification fiscale (CNI) pour faire des offres. J’ai fait un certain nombre d’offres et certaines ont été acceptées, mais les transactions ne se sont pas concrétisées pour diverses raisons (très argentines).
Cependant, les arguments en faveur de l’Argentine demeurent positifs :
- Le programme réformiste de Milei avance et il bénéficie pour l’instant d’un large soutien en Argentine
- Les impôts sur l’immobilier ont été réduits depuis la réalisation de cette vidéo
- Une amnistie pour les fonds non déclarés fait entrer de l’argent sur le marché immobilier de Buenos Aires
- Les prêts hypothécaires sont à nouveau disponibles après quelques années
Même si les réformes devaient s’arrêter, la réalité est que le marché a atteint un plancher, les prix ayant chuté de 50 % en termes réels en USD depuis 2018. Alors que le reste du monde profitait d’un boom de l’immobilier pendant le Covid, Buenos Aires continuait de baisser.
À part une situation catastrophique comme une révolution, etc., je ne vois pas les prix baisser de manière significative ; il y a un plancher au niveau des prix.
Cela étant dit, l’Argentine est jonchée de cadavres d’investisseurs étrangers qui pensaient que « cette fois, c’est différent ».
Je pense que c’est un excellent marché pour :
- toute personne souhaitant un bien immobilier lifestyle adapté aux hivers européens et nord-américains
- les personnes souhaitant miser sur des plus valuesl tout en étant exposées à un marché qui se trouve à un stade du cycle économique complètement différent de celui de l’Occident. Par contre, ne vous exposez pas trop.
J’ai rencontré Max, un agent immobilier francophone argentino-américain basé à Buenos Aires. Nous avons réalisé tous les calculs de retour sur investissement et de rendement locatif pour les marchés à long terme et à court terme, dans des bâtiments historiques et modernes.
J’ai également rédigé une analyse complète du marché immobilier de Buenos Aires, comprenant une analyse macroéconomique, les principaux catalyseurs, les quartiers et les zones de la ville dans lesquelles investir. C’est probablement le rapport en français le plus complet qui existe.
N’hésitez pas à contacter Max.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Investir dans l’immobilier à Buenos Aires, quels sont les rendements locatifs?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur, avec une voix cassée, à Buenos Aires en Argentine, et je suis ici aujourd’hui avec Max. Max, comment allez-vous ?
MAX : Bonjour. Ça va ?
LADISLAS MAURICE : Très, très bien.
MAX : Excellent.
LADISLAS MAURICE : Aujourd’hui nous allons visiter deux appartements ici à Buenos Aires, et nous allons faire tous les chiffres de rendement locatif pour le long terme et pour le court terme. Donc Max, vous êtes à la base Américain et Argentin, mais vous parlez un peu français.
MAX : Un peu français, oui. J’ai étudié trois ans à l’école, ce n’est pas parfait, mais je peux dire quelques phrases.
Max aide les étrangers à acheter des biens immobiliers en Argentine
LADISLAS MAURICE : Parfait. Merci beaucoup vraiment de parler aujourd’hui. Donc, vous avez une agence immobilière ici à Buenos Aires, qui est spécialisée pour aider les étrangers à investir ici dans l’immobilier.
MAX : Oui, exactement. Et nous aidons les étrangers qui visitent, et de temps en temps ils ont un désir d’acheter real estate, et nous les aidons.
LADISLAS MAURICE : Ok. C’est qu’on en discutera un peu plus tard, mais investir dans l’immobilier ici à Buenos Aires c’est très bureaucratique, ce n’est pas facile. Il faut vraiment avoir de l’aide professionnel pour ça.
MAX : Oui. C’est bureautique, et ce n’est pas impossible mais ce n’est pas recommandable de le faire seul.
LADISLAS MAURICE : Oui. Tout à fait. Donc, il y a deux appartements que nous allons voir aujourd’hui. Est-ce que vous pouvez nous expliquer un peu la différence entre les deux et pourquoi vous avez choisi ces deux appartements.
MAX : Certainement. C’est deux appartements sont très différents tous les deux. Le premier appartement c’est ici à le quartier ou barrio, on dit, Retiro, c’est un quartier antique, classique et l’appartement c’est un appartement de trois chambres et c’est vieux, c’est antique, c’est classique. Et le deuxième c’est à Palermo, qui est un quartier plus nouveau, plus gentrifié, c’est plus populaire avec les personnes de 40 – 30 – 20 etc. C’est un building plus nouveau, avec amenities, avec piscine, avec laundry, et ces choses.
LADISLAS MAURICE : Donc, vraiment un profil très différent. Un bâtiment historique, on verra à peu près 1700 dollars le mètre carré et après un bâtiment tout neuf avec les piscines, tout ça, qui est plus de 3000 dollars le mètre carré dans un quartier très différent, donc ça nous donnera une bonne idée un peu du marché ici et de voir de l’immobilier très très différent, et on fera tous les chiffres.
MAX : Oui, exactement.
LADISLAS MAURICE : Donc, on ne va pas trop s’attarder sur l’économie en Argentine parce que ça peut aller vraiment dans n’importe quelle direction. Si les réformes économiques de Milei passent, ce sera très positif pour les prix, si elles ne passent pas… et c’est pour ça que je suis intéressé par mon immobilier ici en en Argentine, même si les réformes ne passent pas, même si un autre gouvernement devait venir, la réalité c’est que les prix ont déjà beaucoup baissé de 30 % depuis 2018, et là, depuis un an, les prix ne bougent plus trop, ils ont même commencé à augmenter un petit peu, surtout le volume des transactions augmente, donc c’est un bon précurseur pour une augmentation des prix et depuis le mois de mai, c’est possible pour les Argentins d’emprunter dans les banques pour acheter de l’immobilier. Donc, ça aussi c’est un catalyseur.
Donc, même si les réformes n’allaient pas se passer, à moins de voir une grosse catastrophe, une révolution etc., la réalité c’est que les prix sont au plus bas qu’on a vu depuis très longtemps ici en Argentine, et si les réformes passent, les prix pourront augmenter facilement de 50 % pour retourner au prix de 2018, tout simplement. Donc, c’est un marché qui est assez intéressant de ce point de vue, il y a du potentiel pour des augmentations, mais si ça ne marche pas, en fait, je ne vois pas trop les prix baisser tellement plus. Je ne sais pas qu’est-ce que vous en pensez ?
MAX : Je pense que cette nouvelle administration avec Milei, notre bureau a vu beaucoup de barrages étrangers qui téléphone, WhatsApp, email etc., pour cette popularité avec real estate en Argentine. Et pas seulement la cité de Buenos Aires, pas seulement Buenos Aires, aussi des autres provinces Mendoza, Cordoba, Patagonia etc.
Visite d’un appartement à Buenos Aires à Retiro
LADISLAS MAURICE : Très bien. Ok. Donc, allons voir le premier appartement… Donc, Max, expliquez-nous un peu plus sur cette appartement.
MAX : Cet appartement c’est 114 mètres, et le prix c’est 199 dollars.
LADISLAS MAURICE : 189 je crois.
MAX : C’est au quartier de Retiro, et c’est un style pas moderne, on voit le hardwood floors, et aussi la construction qui est classique et résistante, mais aussi il a été redone…
LADISLAS MAURICE : Il a été rénové. Ça rappelle un peu les appartements à Paris, tout simplement, mais en gros là, c’est même moins de 1700 dollars le mètre carré. En gros, vous êtes dans un quartier qui n’est pas mauvais, donc ce n’est pas le meilleur de tout Buenos Aires, mais c’est un quartier qui est bien, du reste, la propriétaire est une Anglaise retraitée, comme quoi ce n’est pas un mauvais quartier du tout, et ça coûte en gros 15 % du prix de ce que vous pourriez payer à Paris pour une architecture et un intérieur équivalent. En gros, c’est un peu ça la thèse.
MAX : Absolument. Et le segment de client qui a intérêt à un appartement comme ça, c’est États-Unis, Canada et des pays avec des cités qui n’ont pas des architectures comme celle-ci. C’est pourquoi les clients parfaits ce sont ces personnes qui viennent du Canada, des États-Unis. Et aussi avec l’hiver… la question qu’en hiver au Canada, aux États-Unis, ici c’est le printemps, et c’est très beau, très warm.
LADISLAS MAURICE : Oui. Il fait chaud, et ce sont les mêmes plages horaires aussi pour travailler avec les États-Unis, donc c’est pratique pour les Américains. Donc, je dirais, quand je vois ça, les Américains aiment beaucoup, je dirais aussi les Européens aiment bien acheter dans l’ancien ici, parce que les Européens comprennent la valeur architecturale de tel bâtiment, de tels appartements, et l’Argentine attire des Européens un peu différents des Européens qui vont en Colombie, au Brésil etc.
Ce genre d’Européens, quand ils aiment la Colombie, le Brésil, c’est qu’ils aiment bien le côté un peu latin etc., ici ils viennent parce que justement c’est très européen. C’est aussi pareil. Les hivers, quand il fait hiver en Europe, en France, en Belgique, en Suisse, ici c’est l’été, donc c’est très agréable. Donc, il y a vraiment un marché pour les Européens, pour les Nord-américains, pour ce genre d’appartement qui, au mètre carré, n’est vraiment pas cher du tout, c’est vraiment très abordable.
Chiffres et charges de copropriété pour l’immobilier à Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Maintenant on va s’asseoir, et on va faire tous les chiffres, en détail, pour calculer le retour sur l’investissement, les rendements locatifs pour le long terme et pour le court terme.
MAX : Parfait.
LADISLAS MAURICE : Allons-y. Très bien. Donc, 189 mille dollars. À combien est-ce qu’on pourrait négocier cet appartement, s’il y avait une négociation à peu près raisonnable ?
MAX : 6%, 8%.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, 180 mille dollars ?
MAX : Oui, exactement.
LADISLAS MAURICE : Et les frais d’achat, donc notaire etc., serait de combien à peu près ?
MAX : Oui, aussi les frais de l’agence, le notaire, et ça c’est tout.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et les impôts, les taxes ?
MAX : 10 %
LADISLAS MAURICE : Ok, 10 %. Très bien. Donc, disons, j’achète cet appartement, et je vous dis : « Max, est-ce que vous pouvez gérer cet appartement pour moi, et le mettre sur le marché du long terme ? », Donc si je veux un contrat un an, deux ans, ici c’est surtout des contrats de deux ans, donc combien est-ce que je pourrais en tirer en terme de loyer par mois ?
MAX : Cet appartement a trois chambres, approximativement 800 par moi.
LADISLAS MAURICE : Pour le taux d’occupation, on va prendre 11 mois sur 12, c’est que, bon, c’est facile de trouver des locataires sur une ville de 16 millions d’habitants, donc il y a toujours des gens qui recherchent du logement. En termes des frais, donc quels sont vos frais pour la gestion immobilière ?
MAX : On le fait pour 5 % par moi.
LADISLAS MAURICE : Et pour trouver des locataires, quels sont vos frais ?
MAX : C’est à 4.15 % sur le contrat.
LADISLAS MAURICE : Sur la durée du contrat. Donc, si c’est un contrat de deux ans, 4.15 % sur les deux ans.
MAX : Oui.
LADISLAS MAURICE : Ok. Très bien. Et les frais de copropriété, qui paye les frais de copropriété ?
MAX : Les locataires ils payent tout. Pas seulement ça, mais aussi l’eau, gaz, internet, TV.
LADISLAS MAURICE : Et la taxe foncière ? Qui paye la taxe foncière ?
MAX : La taxe est payée par le propriétaire.
LADISLAS MAURICE : Et de combien est la taxe foncière ?
MAX : 100 dollars par an.
LADISLAS MAURICE : 100 dollars par an. Vraiment des taxes foncières pas très comparables avec Paris. Et vous conseillerez à vos propriétaires de mettre combien de côté par an pour l’entretien, s’il y a une fuite, s’il y a quelque chose à remplacer ?
MAX : 1000 dollars plus ou moins.
LADISLAS MAURICE : 1000 dollars, ok. Donc, en gros, quand on prend tous ces chiffres on arrive à un rendement net, vraiment net net d’à peu près 3 % avant l’impôt sur le revenu. Donc, on ne vient pas ici pour du rendement sur le long terme. Très bien. Donc maintenant, on va faire le court terme. Donc, c’est le même prix et votre agence, vous gérez aussi du court terme, vous faites du Airbnb etc., donc vous pensez qu’on pourrait louer cet appartement pour combien par nuit à peu près, en moyenne sur l’année, prenant en compte saison haute, saison basse etc. ?
MAX : 80 par nuit.
LADISLAS MAURICE : 80 dollars.
MAX : Oui, dollars.
LADISLAS MAURICE : Et le taux d’occupation serait de combien, à peu près ?
MAX : 40 %.
LADISLAS MAURICE : 40 %, ok. Donc, ce qu’il faut comprendre c’est que, vraiment, l’hiver ici à Buenos Aires il n’y a pas beaucoup de tourisme. Les gens viennent surtout l’été, le printemps, l’automne, et ce quartier spécifiquement il y a un peu moins de touriste que dans l’autre quartier où on ira après. Donc, le taux de captation est plus bas. Mais bon, après ça veut dire aussi que vous avez le temps pour utiliser l’appartement pour vous-même, si ça vous intéresse. Donc, la structure des frais est différente. Quels sont vos frais pour gérer une location court terme ?
MAX : 200 dollars par mois, avec 5 % sur le contrat.
LADISLAS MAURICE : Ok. Très bien. Et dans ce cas-là, le propriétaire doit payer tous les frais. Quels seraient les frais d’électricité par mois ?
MAX : 20 dollars.
LADISLAS MAURICE : Et l’eau ?
MAX : 10 dollars.
LADISLAS MAURICE : Le gaz ?
MAX : 25 dollars.
LADISLAS MAURICE : L’Internet ?
MAX : 45 dollars.
LADISLAS MAURICE : 45 dollars par mois, ce n’est pas donné.
MAX : Oui.
LADISLAS MAURICE : Et les frais de copropriété ?
MAX : 80 dollars.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et combien d’argent est-ce que vous conseillerez à vos propriétaires de mettre de côté chaque année pour l’entretien, s’il y a une fuite, s’il y a quelque chose à remplacer ?
MAX : 1500 par année.
LADISLAS MAURICE : Ok. C’est un peu plus, parce que c’est du Airbnb.
MAX : Oui.
Calculs de rendement locatif à Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Donc en gros, ça nous ramène à un rendement net de moins de 3 % donc, en fait, le rendement sur Airbnb en net, est plus faible que sur le long terme. Donc, quand on rentre dans un investissement comme ça, il faut savoir que vous le faites pas pour du rendement, ça il faut vraiment être clair, vous le faites pour la valeur intrinsèque du bien, parce que vous payez moins de 1700 dollars le mètre carré pour un appartement rénové, historique, dans le centre d’une ville de 16 millions d’habitants, donc vous avez vraiment une valeur fondamentale.
Donc, si vous ne voulez pas être complètement exposé à tout ce qui se passe au Québec, ou en Europe de l’Ouest etc. ça c’est de la diversification intéressante. Est-ce que j’irais tout mettre ici ? Non. Ce serait fou de tout mettre en Argentine, mais, pour une certaine diversification, ou pour ceux vraiment qui veulent l’aspect lifestyle, qui vient avec avoir une de l’immobilier comme ça, du lifestyle qui est vraiment unique en Amérique latine et qui est très agréable. Très bien, donc ça nous donne un bon overview pour ça. Maintenant, on va aller prendre le taxi et on va aller à Palermo, à peu près à 25 minutes d’ici ?
MAX : 20 minutes.
LADISLAS MAURICE : 20 minutes d’ici. On va aller voir un nouveau bâtiment. On va faire les chiffres là-bas, parce que c’est une étude de cas complètement différente. Allons-y.
MAX : Allons-y.
Visite d’un appartement à Buenos Aires à Palermo
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, cet appartement fait combien de mètres carrés ?
MAX : 60 mètres.
LADISLAS MAURICE : 60 mètres carrés. Et le prix ?
MAX : C’est à peu près 199 mille dollars.
LADISLAS MAURICE : 199 mille dollars, et il y a une place de parking souterraine, c’est ça ?
MAX : Oui.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et ce bâtiment a été construit en quelle année ?
MAX : En juin de cette année il a accompli deux années.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, il est assez récent. Et donc, quelles sont les personnes qui sont intéressées par le quartier de Palermo, Soho ? Parce que c’est très différent de Retiro où on était juste avant.
MAX : Les jeunes. Il y a beaucoup de restaurant… la nuit… aussi les digital nomads et les jeunes.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, un profil très très différent de l’autre côté. Donc ça, c’est vraiment à prendre en compte. La personne qui décide de vivre ici n’a rien à voir avec la personne qui décide de vivre à Retiro. Et donc, maintenant on va aller faire tous les chiffres en détail, pour la location longue durée, location courte durée pour cet appartement. On va aller faire ça près de la piscine.
Chiffres et charges mensuels pour un appartement à Palermo à Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : On y va. Très bien Max, donc 199 mille, disons, une négociation à peu près normale ?
MAX : 188.
LADISLAS MAURICE : 188. Ok. Donc, 10 % de frais de notaire, d’agent etc. Le loyer, par mois, comme ça, sans meubles ?
MAX : 900 dollars.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Le taux d’occupation on utilisera le même. À peu près, les frais d’agence etc., pareil, la seule chose qui est différente, les frais d’entretien, le budget entretien ?
MAX : 750 dollars.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, un peu moins bon, parce que c’est un appartement plus petit et plus neuf. Donc, en gros, ça nous donne un rendement net d’un peu plus de 3 %. Donc, si on faisait du Airbnb ici, quel serait le prix à la nuit, à peu près, en moyen, sur l’année ?
MAX : 90 dollars.
LADISLAS MAURICE : Et le taux d’occupation ?
MAX : 50 %.
LADISLAS MAURICE : Clair. Le prix de l’électricité ?
MAX : 50 dollars.
LADISLAS MAURICE : Ici il y a du gaz ? Il n’y a pas de gaz ?
MAX : Il n’y a pas de gaz.
LADISLAS MAURICE : Ok.
MAX : Et l’eau c’est 10 dollars.
LADISLAS MAURICE : Et les frais de copropriété ?
MAX : 140 dollars, et Internet 45 dollars.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, quand on fait tous les chiffres, on arrive à un rendement net de 2 %. Donc, en fait, ce qui ressort vraiment assez fortement, c’est que quand on investit à Buenos Aires on ne le fait pas pour du rendement locatif, que ce soit sur le long terme, sur le court terme, c’est vraiment un investissement soit lifestyle, ou soit pour se faire des plus-values, parce qu’il y a des catalyseurs en place.
C’est assez risqué, mais il y a des catalyseurs en place qui sont intéressants et surtout ça offre une diversification très différente de nos pays dans l’Ouest, que ce soit en Europe de l’Ouest ou au Québec ou nos marchés immobiliers sont très élevés après des années et des années de taux d’intérêt qui était bas, alors que de manière général l’économie dans nos pays ne s’améliore pas, du tout, ici on peut investir dans un pays, dans le centre d’une capital de 16 millions d’habitants, pour pas très cher le mètre carré, donc soit dans l’ancien, soit du neuf, avec des catalyseurs et avec un profil de risque complètement différent, en fait.
Donc, quand on pense : il va y avoir la crise qui va arriver en Europe etc. blabla, la crise est déjà passée par ici, la crise n’arrête pas de passer ici depuis 50 ans, donc c’est déjà dans les prix, surtout que les prix ont beaucoup baissé dans les six dernières années. Donc, c’est vraiment investir, et vraiment c’est une diversification très forte, comparé à ce qu’on peut faire d’habituel dans nos pays. Après, est-ce que j’irai mettre beaucoup d’argent en Argentine ? Non. Il ne faut certainement pas se surexposer à un pays comme l’Argentine, mais avoir un peu de diversification ici dans ce pays, surtout si vous aimez bien passer du temps ici, par exemple l’hiver, ça a du sens.
MAX : Excellent.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Et donc, Max écrit mieux en français qu’il ne parle et, surtout, Max tu parles mieux quand il n’y a pas la caméra, tu parles beaucoup mieux français.
MAX : Je fais ce que je peux.
Comment contacter Max
LADISLAS MAURICE : Donc, n’hésitez pas à contacter Max en français, en anglais, en espagnol. Aussi, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Buenos Aires, avec les quartiers qui sont intéressants pour investir, certains catalyseurs etc., vraiment toute une analyse. Donc, il y a un lien en dessous avec plus d’informations et pareil pour contacter Max. Max, merci beaucoup.
MAX : Plaisir, merci.
