Tout le monde veut une finca colombienne
Pour tous ceux qui ont voyagé en Amérique latine, une finca colombienne est un véritable rêve. Imaginez une jolie maison avec vue sur de magnifiques collines verdoyantes, avec un temps parfait toute l’année et l’accès à de délicieux légumes, fruits et de la viande fraiche.
Je l’ai étudié moi-même dans le passé, en tant que propriété pour le style de vie. J’ai essayé de faire marcher les chiffres pour voir comment je pourrais posséder la finca de mes rêves tout en obtenant un rendement locatif acceptable grâce à Airbnb. À chaque fois, les chiffres ne marchaient jamais vraiment.
La dernière fois que j’étais en Colombie, je passais une après-midi avec Mauricio, mon agent immobilier suédois à Medellin, quand il m’a dit que son plan pour l’après-midi était de se rendre dans une finca pour la vérifier car le propriétaire l’avait contacté pour la vendre.
Nous avons donc conduit une heure jusqu’à la finca et nous avons analysé tous les chiffres avec la vendeuse qui nous a donné accès à son profil Airbnb.
Lifestyle
J’arrive à la même conclusion à chaque fois ; ces fincas offrent un style de vie incroyable, mais ne sont pas idéales pour les revenus locatifs passifs. Cependant, regardez la vidéo pour voir le genre de style de vie que Medellin et ses environs ont à offrir. C’est une des raison pourquoi Medellin est si attractif, car une telle nature est tout près.
Si vous souhaitez de bons rendements locatifs, vous devez investir à Medellín même. J’ai écrit un article complet sur le marché de l’investissement immobilier à Medellin.
J’y ai investi moi-même.
Si vous cherchez à investir à Medellin ou si vous souhaitez une finca lifestyle à proximité, contactez Mauricio et son agente francophone Julianna.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Acheter une finca à Medellin en Colombie – un bon investissement?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui je suis à Medellin, et j’étais en train de passer un après-midi avec Mauricio, mon ami, qui a aussi une agence immobilière ici à Medellin. Lui il ne parle pas français, mais certains de ses agents parlent français. On se demandait quoi faire cet après-midi, et il m’a dit qu’une femme l’avait contacté la semaine dernière, parce qu’elle souhaitait vendre une maison, à peu près, disait à une demi-heure de Medellin, avec une superbe vue, avec un beau terrain etc.
Elle dit qu’elle en veut, à peu près, un peu plus de 200 mille dollars, qu’elle se fait de 50 à 70 dollars par nuit sur Airbnb, donc en gros, ce qu’on va faire, on va prendre la voiture, on va aller à la maison, et on va aller faire un peu notre recherche sur cette maison pour voir si ce serait un bon listing, si le prix n’est pas trop cher, voir si la dame ne raconte pas un peu n’importe quoi en terme des revenus.
Donc, on va suivre Mauricio dans son processus de recherche en tant qu’agent immobilier pour voir s’il peut vraiment prendre cette maison, ce listing, et le mettre sur son site, s’il peut vraiment vendre ça à des gens, ou si c’est vraiment un mauvais listing. Donc, on va aller faire un peu notre recherche, on va prendre la voiture. Aujourd’hui il fait vraiment très beau… voilà, c’est ça qui est agréable à Medellin, il fait tout le temps beau, il fait tout le temps beau. Ça va être une après-midi agréable. Allez Mauricio, let’s go.
Visite de la Finca près de Medellin
Très bien. On vient juste de parler, un peu plus tôt, à la propriétaire, et en fait, elle parle français, donc c’est parfait. Re-bonjour Mariana.
MARIANA : Bonjour, bienvenus chez moi. Enchantée.
LADISLAS MAURICE : Ça fait un plaisir. Et comment s’appelle le petit ?
MARIANA : Le petit s’appelle Simon. Bienvenus. On y va.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Très bien. Il se trouve que Mariana a vécu en France pendant trois ans, c’est ça ?
MARIANA : Oui, c’est ça.
LADISLAS MAURICE : Parfait.
MARIANA : Merci.
LADISLAS MAURICE : Donc, la maison, combien de mètres carrés ?
MARIANA : La maison ce sont 120 mètres carrés.
LADISLAS MAURICE : 120 mètres carrés, ok. Et donc, tu la vends pour combien ?
MARIANA : Je la vends par 950 millions de pesos colombiens.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, ça fait à peu près 210 mille dollars. Et donc, il y a deux chambres, c’est ça ?
MARIANA : C’est la chambre principale avec la salle de bain, la deuxième chambre, les salons, et là sont tous les bâtiments pour la machine à laver, la terrasse 30 mètres carrés.
LADISLAS MAURICE : Wow. Ok. Vraiment la vue est vraiment superbe. Et donc, le terrain fait combien de mètres carrés ?
MARIANA : Sur les papiers c’est 2200 mètres carrés, mais en réalité c’est un petit peu plus, c’est 2600 mètres carrés.
LADISLAS MAURICE : Ça c’est courant en Colombie, qu’il y ait une différence entre les mètres carrés sur le titre de propriété, contre ce qu’il y a vraiment en réalité. Donc, ça c’est assez courtant, donc ce n’est pas vraiment un problème, ce n’est pas le genre de chose qui m’inquiète ici, beaucoup de maisons sont comme ça, ou même d’appartements. Je dois vous demander Mariana, pourquoi est-ce qu’il y a une caméra ? C’est un Airbnb, il y a une caméra à l’intérieur de l’Airbnb ?
MARIANA : On l’a mis là par sécurité, car d’abord c’était ma famille et moi qu’ont habité ici, alors on l’a fait pour notre sécurité.
LADISLAS MAURICE : C’est dangereux ici ?
MARIANA : Non, pas du tout. En fait, c’est trop sûr, mais de toute façon, comme il y avait deux petits, et c’est mieux avoir des précautions.
LADISLAS MAURICE : Et les gens, les clients Airbnb ne sont pas furieux ? C’est que moi, si je devais venir ici pour le weekend, et je trouver tout d’un coup… voilà… je voyais ça, une caméra à l’intérieur de l’appartement, je ne serais vraiment pas content du tout.
MARIANA : De tous les voyageurs qu’on a eus, seulement il y avait un qui n’a pas été très content de l’avoir, mais, de toute façon, sur l’annonce, on a… la caméra à l’intérieur et les autres cinq caméras à l’extérieur.
LADISLAS MAURICE : Ok. C’était un Colombien ou c’était un Américain qui n’était pas content ?
MARIANA : Non. C’était une personne de la Russie.
LADISLAS MAURICE : Ok. Un russe, un russe qui n’aime pas les caméras. Très bien, donc ici… rien à dire, machine à laver, on n’a pas besoin de regarder ça… Ici, salle de bain, douche…
MARIANA : Là c’est la mezzanine.
LADISLAS MAURICE : Une petite mezzanine, en gros, c’est juste un bureau. Ok, et l’internet, c’est quoi la vitesse de l’Internet ici ?
MARIANA : Maintenant, c’est 10 MB.
LADISLAS MAURICE : 10 MB, ok. Donc, ce n’est pas très rapide.
MARIANA : Ce n’est pas très rapide, car on est dans une partie rurale. De toute façon, c’est le maximum qu’il peut y avoir.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc, c’est un peu un problème pour les gens qui veulent faire du remote work,les digital nomads. Donc rester ici pendant un mois ça ne marcherait pas, c’est vraiment plutôt une destination pour le weekend. Ça c’est la chambre, c’est agréable, c’est très haut. Quelle est la hauteur du plafond ?
MARIANA : C’est quatre mètre.
LADISLAS MAURICE : Quatre mètre de hauteur. Et là, la salle de bain… agréable. Après, on va aller regarder tes chiffres, Mariana, en terme des rendements sur Airbnb, ok ?
MARIANA : Ok. Ça me va.
LADISLAS MAURICE : Mais, quand je vois ça, en gros, ça a coûté combien construire cette maison ?
MARIANA : Dans ce moment, c’est 500 millions de pesos colombiens. À cette époque.
LADISLAS MAURICE : 100 mille dollars, à peu près, pour construire ça, les meubles, toutes les finitions, tout ça. Donc, si on prend ce terrain de, disons, 2500 mètres carrés, à peu près, en réalité, 210 mille dollars, on retire 100 mille dollars pour la structure, 100 – 110 mille dollars pour la structure, ça nous laisse un peu plus de 100 mille dollars, à peu près, pour le terrain de 2500 mètres carrés, ça fait un peu plus de 40 dollars le mètre carré.
Je ne connais pas les prix ici, donc c’est le genre de discussion qu’on a déjà eu avec Mauricio. La structure c’est à peu près ce prix-là. Après, en gros, la négociation c’est sur le prix du terrain. Est-ce que 40 dollars le mètre carré, est-ce que c’est trop cher pour le coin ? Est-ce que les voisins sont en train de vendre à 20 dollars ? À 25 dollars ? À 30 dollars le mètre carré ? Donc, c’est ça le genre de discussion qu’il faut avoir pour potentiellement négocier le prix, ou au moins comprendre ce qu’on achète. En fait, c’est vraiment là le point important.
D’habitude, Mauricio a une de ses collaboratrices qui est avec nous, Juliana, qui parle parfaitement français. Aujourd’hui elle ne pouvait pas, donc il y a juste Mauricio qui sourit, qui fait le beau, et moi qui fait la vidéo, mais si vous avez besoin d’un agent immobilier sur Medellin qui parle bien français, Juliana parle parfaitement français, elle a habité cinq ans en France.
Ce qu’on va faire maintenant, Mariana, on va aller regarder ton listing Airbnb, et on va aller regarder combien d’argent t’as reçu dans les 12 derniers mois, comme ça on peut calculer le rendement à peu près.
MARIANA : Ok, on y va. C’est parti.
Calcul des rendements locatifs de la Finca près de Medellin en Colombie
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, on voit ici qu’on a mis les 12 derniers mois, donc avril 2022 à mars 2023. Comme ça, ça donne vraiment l’impression sur 12 mois, et on voit qu’on était à 38 millions de pesos colombiens, ce qui fait à peu près 8500 dollars, si on applique à peu près un ratio en terme de coût d’à peu près 40 %, ça nous amènerait à un peu plus de 5000 dollars de revenus net par an. Sur un prix d’achat de disons 210 mille dollars, sans négocier, on prend juste le prix comme il est, ça nous donne un rendement net d’à peu près 2.5 %. Et Mariana, ton taux d’occupation c’était combien ?
MARIANA : C’est 50 % par moi.
LADISLAS MAURICE : 50% par moi, donc dans l’année, à peu près, 50 %.
MARIANA : Oui, c’est ça.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc voilà. Ça donne un peu une idée des chiffres. Donc Mauricio, est-ce que c’est un bon investissement?
MAURICIO : As a pure investment, the returns are too low than you want to see. So comes out about 2.5% and we would like to see an investment for pure investment and not lifestyle, around 9%.
LADISLAS MAURICE : Donc, tu penses que c’est plus lifestyle ?
MAURICIO : Yes, a pure lifestyle mood.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc je crois que ça donne vraiment une bonne idée. Je ne veux pas impliquer Mariana là-dedans, mais j’imagine que les chiffres, logiquement, seraient un peu plus élevés parce qu’il y a des gens qui rappellent, qui veulent revenir, qui payent en liquide, des gens qui décident de rallonger deux trois jours etc., donc j’imagine que les chiffres sont un peu mieux que ça en réalité, mais la réalité c’est que ce n’est pas un investissement pour du rendement locatif. Je sais qu’il y a beaucoup de gens, moi-même j’ai essayé de faire ça, j’ai regardé des fincas, c’est un peu le rêve de tout le monde des fincas, avec une vue comme ça là, c’est fantastique, voilà c’est beau avoir deux, trois vaches, tout ça, c’est quand même agréable, c’est le rêve.
Essayer de faire ça et avoir du bon rendement, se dire : « quand je ne suis pas en Colombie, je mets le truc sur Airbnb, je me fais un bon rendement, je viens quand je veux, tout est prêt, c’est confortable », oui, mais, en fait, ça marche mais sans rendement. Donc on a, à peu près, du rendement de 2,5 %, vous avez accès à la propriété pendant les moins bons des 50 % de l’année, en gros, donc ça peut faire un mix lifestyle, un petit peu de rendement, ça couvre les frais, voir un peu plus. Dès que vous commencez à prendre les weekends ou les vacances, votre rendement baisse, en proportion, parce que ce sont les jours où les gens book.
En gros, cet exercice ça montre que, quand vous essayez d’acheter une finca en Colombie, de manière générale vous aurez du mal à avoir du rendement, donc c’est surtout une décision lifestyle. Vous faites un peu de lifestyle, et vous avez un peu d’argent sur le côté, c’est comme ça que ça marchera, mais il faut vraiment manager vos expectations, comme on dit en anglais.
Donc, si vous êtes intéressé par le marché immobilier à Medellin, il y a un lien en dessous. J’ai écrit tout un article sur les quartiers qui sont intéressants pour investir à Medellin, des analyses des rendements locatifs sur Medellin etc. Après, Mauricio, qui est suédois à la base, a une agence avec pas mal d’agents immobiliers, dont une francophone qui parle parfaitement le français, une Colombienne qui a habité cinq ans en France, qui peut vous aider complètement en français pour tous vos besoins immobiliers ici à Medellin. Et aussi il a quelques fincas dans la région, ce n’est pas sa spécialité, mais il en a quand même quelques-unes à vendre aussi. Donc, si vous êtes intéressé vous pouvez le contacter pour ça. Très bien.
Mariana, je sais que tu es assez occupé avec le petit Simon mais, merci beaucoup pour ton temps, pour nous montrer ça, c’est très joli.
MARIANA : Merci beaucoup.
LADISLAS MAURICE : Très, très agréable. Déjà, il y a le caméraman, un peu plus tôt, il disait comme quoi il veut booker ça pour un weekend, bientôt.
MARIANA : Ok. Ça me va. Vous êtes bienvenus toujours, merci.
LADISLAS MAURICE : Ok. Bonne journée.
