Toute personne s’intéressant à la fois à la macroéconomie et à l’immobilier envisagera inévitablement un investissement à Tirana, en Albanie, car c’est l’une des capitales les moins chères d’Europe. À première vue, il s’agit d’un excellent investissement dans une valeur sûre. Mais est-ce vraiment le cas ?

L’année dernière, j’ai écrit à propos de l’immobilier à Skhoder, une ville albanaise historique proche du Monténégro, mais cette année, je voulais explorer Tirana, la capitale.

Y arriver ne fut pas facile

Il y a quelques semaines, j’ai décidé de m’aventurer à Tirana pour rendre visite à un ami alors que je me trouvais déjà au Monténégro, où je me trouve habituellement pendant l’été. Les liaisons de bus entre le Monténégro et l’Albanie ne fonctionnant pas à cause de Covid, et la location de voitures internationales en aller simple étant compliquée dans les Balkans, je n’avais pas d’autre choix que de trouver des alternatives créatives pour le transport.

Si ça vous intéresse, j’ai été pris en charge en cinq minutes et nourri tout au long du voyage. Des gens adorables.

Un peu de contexte au sujet de l’Albanie

Si vous lisez la page Wikipédia dédiée à l’Albanie, vous aurez l’impression que la longue période communiste, de la Seconde Guerre mondiale à sa disparition en 1989, a favorisé un développement important et une économie solide.

Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale et de la défaite de l’Allemagne nazie, le pays est devenu un État satellite de l’Union soviétique et Enver Hoxha a pris la tête de la nouvelle République populaire d’Albanie. Les relations soviéto-albanaises ont commencé à se détériorer après la mort de Staline en 1953. À ce moment-là, le pays a commencé à développer des relations étrangères avec d’autres pays communistes, entre autres avec la République Populaire de Chine.

Au cours de cette période, le pays a connu une industrialisation et une urbanisation croissantes, une collectivisation rapide et une croissance économique qui a conduit à une augmentation du niveau de vie. Le gouvernement a appelé au développement des infrastructures et plus particulièrement à l’introduction d’un système ferroviaire qui a complètement réorganisé les transports.

De nouvelles lois de réforme agraire sont adoptées, accordant la propriété de la terre aux ouvriers et aux paysans qui la cultivent. L’agriculture est devenue coopérative et la production a augmenté de manière significative, ce qui a permis au pays de devenir autosuffisant sur le plan agricole. Dans le domaine de l’éducation, l’analphabétisme a été éliminé au sein de la population adulte du pays. Le gouvernement a également supervisé l’émancipation des femmes et l’expansion des soins de santé et de l’éducation dans tout le pays.

L’augmentation annuelle moyenne du revenu national du pays était respectivement de 29 % et 56 % supérieure à la moyenne mondiale et européenne. La nation a contracté d’importantes dettes, d’abord envers la Yougoslavie jusqu’en 1948, puis envers l’Union soviétique jusqu’en 1961 et envers la Chine à partir du milieu des années 1950. La constitution du régime communiste n’autorisait pas les impôts sur les personnes physiques, au lieu de cela, des impôts étaient imposés aux coopératives et autres organisations, avec à peu près le même effet.

https://en.wikipedia.org/wiki/Albania

Même s’il mentionne plus loin de violentes persécutions religieuses, Wikipédia affirme essentiellement que le communisme en Albanie a été un succès économique. En réalité, l’ensemble de l’économie était planifiée de manière centralisée et l’Albanie était l’une des nations les plus isolées au monde.

Fait intéressant : sous le communisme, les gens n’étaient PAS autorisés à posséder une voiture. La possession d’une voiture était réservée à quelques gros bonnets du parti, si bien que Tirana ne comptait que quelques dizaines de voitures dans ses rues.

Le communisme a été un formidable catalyseur du développement humain et économique, si bien que 20 % de la population albanaise a émigré dans les dix premières années de sa disparition (1990-2020). En substance, dès que les gens pouvaient partir sans être torturés s’ils étaient pris, ils partaient.

Si l’on tient compte des personnes qui ne voulaient pas partir, comme les fonctionnaires (inutiles partout) ou les personnes âgées (qui ne peuvent aller nulle part), il s’agissait d’un exode massif de la population en âge de travailler.

Wikipédia n’est pas parole d’évangile. Vérifiez toujours ce que vous y lisez.

Mauvaise démographie

Nous avons constaté que les gens quittaient le pays. Ce qui est encore plus tragique, c’est qu’il y a de moins en moins de gens en Albanie tout court.

En fait, l’Albanie est un pays qui se meurt. 

Population Albanaise
source : tradingeconomics.com

Cela doit être mis en balance avec le fait que la population de Tirana a augmenté en raison de l’urbanisation. La ville abrite désormais environ 800 000 des 2,8 millions d’habitants que compte l’Albanie.

Toutefois, le déclin démographique global est tel que l’on peut s’attendre, dans un avenir proche, à ce que la population de Tirana atteigne un plateau, puis décline. Selon The Lancet, la population de l’Albanie devrait diminuer de 52 % d’ici 2100.

Ce n’est pas très encourageant pour un investissement immobilier à Tirana, en Albanie.

Économie Albanaise

L’Albanie se situe presque au bas de tous les classements économiques en Europe. En termes de PIB par habitant (PPA), elle est le 4e pays le plus pauvre d’Europe après l’Ukraine, la Moldavie et le territoire du Kosovo. Avec un PIB par habitant de 14 000 dollars (PPA), l’Albanie est comparable à l’Iran, au Pérou et au Botswana.

Ce classement est établi en dépit d’une croissance relativement solide au cours des 10 dernières années.

Taux de Croissance Annuel du PIB de l’Albanie
source : tradingeconomics.com

Le gouvernement a toujours dépensé plus qu’il n’a gagné, mais la situation s’est améliorée au cours des deux ou trois dernières années.

Budget du Gouvernement Albanais
source : tradingeconomics.com

Sans surprise, le ratio de la dette publique au PIB a fait le yo-yo au cours de la dernière décennie. On pourrait penser que l’amélioration de ces dernières années est due à la capacité du gouvernement à gérer le budget.

Dette Publique de l’Albanie par Rapport au PIB
source : tradingeconomics.com

Toutefois, l’amélioration a été plus importante que l’écart entre la croissance du PIB et le déficit public. Ce changement important est dû au renforcement du Lek albanais, qui a fait baisser le ratio de la dette.

L’amélioration est principalement due au renforcement de la monnaie locale par rapport à l’euro. Les gens interprètent souvent cela comme une évolution positive. Mais la réalité est qu’elle révèle qu’une grande partie de la dette publique albanaise est libellée en devises étrangères. Environ la moitié de la dette publique albanaise est libellée en euros, ce qui rend le pays vulnérable aux chocs extérieurs.

Enfin, le plus grand partenaire commercial de l’Albanie est de loin l’Italie, un pays d’Europe du Sud en grande difficulté. L’Italie représente un impact externe en instance.

Cependant, la plupart des chiffres officiels en Albanie sont complètement faux.

En général, j’analyserais le déficit du compte courant, la balance commerciale et les flux de capitaux en général. Cependant, les chiffres sont notoirement peu fiables en ce qui concerne l’Albanie. Même les chiffres du PIB sont probablement faux.

Pourquoi ? Parce que ce petit pays des Balkans de près de 3 millions d’habitants est au cœur du trafic de stupéfiants en Europe. On estime que le commerce de la drogue ajouterait encore 50 % aux chiffres du PIB. Ce commerce de la drogue s’articule autour de trois “piliers” :

• La marijuana cultivée localement – l’Albanie est le premier producteur de Cannabis en Europe.
• Le transit d’héroïne de l’Asie centrale vers l’Europe.
• Le transit de la cocaïne de l’Amérique du Sud vers l’Europe.

En fait, c’est un grand avantage pour l’économie. Indépendamment de l’aspect moral, la production et le transit de stupéfiants sont très sains pour une économie. Il s’agit d’entreprises à forte marge, qui emploient généralement beaucoup de jeunes, n’impliquent pas un gouvernement inefficace, apportent des devises étrangères et exigent qu’une grande partie des recettes soit réinvestie localement. 

Les caractéristiques les plus utiles du gouvernement sont la protection des frontières extérieures, la signature d’accords de libre-échange et la garantie d’une économie de marché libre au niveau interne grâce à des mesures antitrust strictes. Dans le cas de l’Albanie, cependant, le gouvernement est si faible et corrompu qu’il existe un monopole dans le commerce de la drogue, ce qui signifie moins de concurrence et plus de problèmes internes.

Au lieu d’être un commerce légal, ce sont des mafias monopolistiques qui dirigent le spectacle, réduisant ainsi le montant des investissements directs étrangers. Il n’y a pas de McDonald’s en Albanie, ce qui est étrange pour un pays d’Europe. Généralement, si McDonalds ne pénètre pas un tel marché, c’est en raison de problèmes de corruption. 

De plus, comme cette industrie n’est pas légalisée, elle a un impact sur le secteur bancaire. L’Albanie figure sur la liste des juridictions à haut risque du GAFI. Cela rend les opérations bancaires internationales en Albanie beaucoup plus bureaucratiques et compliquées.

Quant à la consommation de stupéfiants, ce problème est surtout exporté. 

Le commerce de la drogue favorise également la construction, car l’immobilier est l’un des moyens les plus faciles de blanchir de l’argent. Ce phénomène explique en partie tous les investissements immobiliers et la construction à Tirana, en Albanie.

Après le trafic de drogue, la main-d’œuvre migrante est l’exportation la plus importante.

Selon la Banque Mondiale, les envois de fonds représentent près de 10 % du PIB de l’Albanie. Ainsi, malgré l’essor du tourisme au cours de ces dernières années, grâce à la magnifique côte adriatique de l’Albanie, les envois de fonds représentent une part bien plus importante de l’économie que les 6 % du tourisme.

L’importance de la diaspora et des transferts de fonds se traduit par de nombreux investissements dans l’immobilier.

Le marché de l’investissement immobilier à Tirana, Albanie

Lorsque j’arrive dans une ville européenne pour analyser l’immobilier, j’aime généralement jeter un coup d’œil au centre “historique” pour m’en servir comme référence. Cependant, dans le cas de Tirana, il n’y a pas vraiment de zone avec des bâtiments résidentiels d’importance historique (d’un point de vue financier). Il n’y a pas vraiment de vieux bâtiments à l’architecture historique remarquable.

On trouve donc surtout un mélange de bâtiments communistes de faible qualité et de bâtiments post-communistes de qualité variable.

Les prix au mètre carré varient entre 500 et 2 500 € selon la zone et les bâtiments. 

Il est clair que Tirana connaît un boom de la construction, avec de grands buildings qui poussent partout comme des champignons.

Ma première surprise a été de constater la lenteur et l’apathie de la plupart des agents immobiliers. J’ai visité quelques agences immobilières, mais personne n’a été en mesure d’organiser une visite. Les agents ne proposaient même pas d’autres appartements ; ils disparaissaient tout simplement.

Je n’avais jamais connu cela nulle part auparavant. En général, les agents sont sur mon dos dans l’espoir d’une vente.

J’ai finalement trouvé un agent proactif qui m’a fait visiter quelques appartements. Je voulais voir un appartement de classe moyenne ciblant le marché local, et la “crème de la crème”.

Le premier est situé à 20-25 minutes en voiture du centre, dans un quartier de classe moyenne entre les jardins botaniques et un lac artificiel. C’est un quartier agréable où l’on construit des biens immobiliers de qualité, ce qui augmentera la désirabilité de la zone au fil du temps.

L’appartement lui-même fait 105m2 au premier étage, et dispose d’une place de parking souterrain. Ceci est essentiel, car la circulation et le stationnement sont difficiles à Tirana. Il est disponible pour 85 000 €, soit 810 € par m2.

Dans l’ensemble, il s’agit d’un excellent rapport qualité-prix pour un appartement situé dans un quartier relativement correct, pas trop loin du centre d’une capitale européenne.

Si vous négociez le prix jusqu’à 80 000 € et ajoutez 12 000 € pour les frais de clôture, la rénovation de la salle de bains et le mobilier, vous obtenez un coût total de 92 000 €.

Vous pouvez espérer recevoir 400 € par mois. Il faut noter que les liquidités, tant pour les ventes que pour les locations, sont faibles.

+ 1 an de location sur la base de 400 € par mois	+ €4,800
– 15% de vide locatif	– €720
–  Frais de gestion et frais de recherche 15%	– €720
– Entretien & divers (taxe foncière, etc.) 12%	– €572
– Impôt sur le revenu 15%	– €502
Revenu net, net	+ €2,370
Rendement sur le prix d’achat total de 92 000 euros	2.6%

Ces chiffres sont loin d’être enthousiasmants. Il est possible de trouver de meilleures affaires en cherchant bien, mais étant donné la faible liquidité du marché de la location, malgré tout l’inventaire à venir, il est peu probable que les rendements augmentent beaucoup. Donc, bien que ce soit bon marché, vous vous retrouvez avec un immeuble de qualité relativement faible dans un quartier correct, produisant des rendements très faibles. Ce n’est pas un investissement attrayant.

Je voulais aussi voir ce qui se fait de mieux et on m’a emmené dans un nouvel immeuble, en plein centre, avec une vue sur toute la ville et sur un joli parc du centre-ville. J’ai spécifiquement demandé à voir le penthouse au dernier étage. Cet appartement fait 193 m2 et coûte 2 500 € le m2.

Je m’attendais à ce que l’appartement soit terminé, mais c’est à l’acheteur de mettre le carrelage, la cuisine, la salle de bain, et à peu près tout. Alors oui, vous avez les plus belles vues de Tirana, mais le prix est élevé. Ajoutez 200 € par m2 pour les frais de clôture, les finitions, le mobilier, etc. Vous arrivez facilement à 2 700 € par m2 pour ce grand appartement de 3 chambres.

Pour ce prix, vous obtenez le meilleur de Tirana avec une vue unique qui ne sera jamais obstruée.

En termes de revenus locatifs, vous pouvez espérer 1300 € par mois, mais là encore, les liquidités sont faibles. Inutile de dire que les rendements sont pitoyables. Votre objectif en achetant cet appartement est soit le choix d’un style de vie, soit simplement l’achat d’un bien immobilier AAA dans un pays européen émergent, en espérant qu’il s’agisse d’une bonne réserve de valeur, et peut-être d’une source de plus-values à l’avenir.

Un facteur important à prendre en compte est que les Albanais comptent les m2 différemment que dans la plupart des pays. Ils semblent prendre en compte la totalité de la surface (sans exclure les murs), et même une partie de la zone commune à l’étage. Ainsi, chaque appartement se voit attribuer un certain pourcentage du couloir et de l’espace devant les ascenseurs, ce qui augmente effectivement le prix “réel” du m2.

Je ne vois pas de catalyseur immédiat pour une réévaluation à la hausse des prix de l’immobilier à Tirana. 

Il ne faut pas non plus oublier le risque de change.

Si vous cherchez un agent immobilier à Tirana pour vous aider à vendre ou à louer, Marjola a été très utile et s’est démarquée de la foule d’agents peu inspirés que j’ai rencontrés. Vous pouvez lui envoyer un courriel (marjolarakipllari@realestategroup.al) ou un message WhatsApp (+355 68 203 9994).

Taxes sur les Biens Immobiliers à Tirana, Albanie

Il est intéressant de noter que le résumé fiscal de Deloitte sur l’Albanie est beaucoup, beaucoup plus long que ceux sur les autres pays. Hormis les simples taux d’imposition de 15 % sur les plus-values et les revenus en Albanie, tout ce qui concerne la fiscalité est compliqué. L’Albanie n’a pas connu de réformes, contrairement à ses voisins, la Macédoine du Nord et le Monténégro.

Investir dans l’immobilier à Tirana, Albanie, est-ce que cela vaut la peine ?

Non.

Il y a trop d’aspects négatifs :

• Trop d’argent liquide est blanchi par le biais de la construction et de l’immobilier, ce qui entraîne une offre excédentaire constante.
• Une importante diaspora investit dans l’immobilier “au pays”, ce qui fait augmenter l’offre de biens locatifs.
• Pas assez de locataires potentiels.
• Aucun catalyseur à court terme pour une quelconque amélioration.

En substance, vous achèteriez un actif dont les chances d’appréciation à court ou moyen terme sont faibles, avec des rendements très bas, dans une économie non réformée où il serait compliqué de gérer une propriété à distance.

Bien sûr, l’immobilier à Tirana, en Albanie, est avantageux, mais pour l’instant, il s’agit plutôt d’un piège à valeur.

Quelques points intéressants à connaître à propos de Tirana et de l’Albanie, au-delà d’un investissement immobilier

• Selon certaines rumeurs, l’Albanie pourrait lancer un programme de citoyenneté par investissement, ce qui semble très intéressant. Ce n’est pas un mauvais passeport.
• Les non-résidents peuvent ouvrir des comptes bancaires en Albanie simplement en se présentant dans une banque, et peuvent même avoir accès à des cartes de crédit s’ils bloquent un peu d’argent. Le service n’est pas extraordinaire, et il faut s’attendre à quelques complications pour les virements internationaux, car l’Albanie figure sur la liste des juridictions à haut risque du GAFI. C’est néanmoins une option peu coûteuse pour les nomades qui ont du mal à obtenir des cartes de crédit.
• La nourriture en Albanie est LA MEILLEURE des Balkans. De nombreux Albanais sont allés travailler dans des cuisines en Italie et en Grèce, revenant ainsi avec des compétences culinaires étonnantes. Les restaurants sont également très bon marché. J’ai fait un véritable festin à Tirana.
• Les Américains ont le droit de rester en Albanie pendant 12 mois – il existe un régime de visa spécial pour eux. Ce pays peut être une base parfaite pour les Américains qui souhaitent vivre en Europe à plein temps. L’aéroport de Tirana propose de nombreux vols à bas prix vers des villes de toute l’Europe.
• Je constate que la côte offre des biens immobiliers en bord de mer parmi les moins chers d’Europe. Cela semble intriguant et prometteur. J’irai probablement enquêter à un moment donné, mais pas cette année.

À ce stade, je pense que le Monténégro, voisin du nord, a plus de potentiel. Cliquez ici pour en savoir plus sur le marché immobilier de ce pays.

Et maintenant, passons à la Macédoine du Nord.

Autre article sur l’albanie:

• Un Investissement Immobilier à Shkoder, Albanie ?

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