Shkoder, en Albanie, est-elle une bonne destination pour un investissement immobilier ?
À quelques heures de route de la magnifique baie de Kotor au Monténégro et de ses investissements immobiliers attrayants, je me suis dit que j’allais me rendre à Shkoder, en Albanie. La ville apparaît régulièrement comme l’un des “meilleurs endroits à visiter en Albanie” par un certain nombre de blogs. 1 2 3
En regardant la carte et en lisant sur Internet, ces points semblaient être les plus intéressants du point de vue de l’investissement immobilier :
- Sur la carte touristique pour les personnes qui s’aventurent en Albanie. Les chiffres du tourisme sont faibles, mais ils augmentent rapidement, car les gens veulent visiter la “prochaine destination tendance” et obtenir une certaine crédibilité Instagram.
- Le PIB par habitant est l’un des plus bas d’Europe, et le deuxième plus bas des Balkans après le Kosovo. Point positif.
- Croissance du PIB réel d’environ 4 % en 2018.
- Shkoder, qui compte un peu plus de 100 000 habitants, est proche du Monténégro, dont le tourisme haut de gamme est en plein essor, et partage un joli lac et un parc national avec son voisin.
- La monnaie locale, le LEK, semble s’être relativement bien comportée au cours des cinq dernières années, se renforçant d’environ 12 % par rapport à l’euro.
Je ne me suis pas trop attardé sur les détails ; j’ai juste regardé les grandes lignes, en tenant compte de la réputation du pays comme étant très corrompu et dont la situation s’aggrave dans ce domaine, et comme ayant des niveaux substantiels d’émigration et de crime organisé.
Analyse sur le terrain sur l’investissement immobilier à Shkoder, Albanie
En arrivant à Shkoder, on remarque que non seulement il n’y a pratiquement pas de transports publics ni de taxis, mais que les gens semblent se déplacer beaucoup à vélo. Pas par conscience écologique, mais plutôt par nécessité. Il n’y a pas grand-chose autour ; l’endroit est plutôt délabré, et les voitures ne sont certainement pas aussi belles qu’au Monténégro. On voit parfois des voitures allemandes haut de gamme avec des plaques italiennes, conduites par de jeunes Albanais tatoués qui rentrent chez eux pour les vacances.
La ville n’a rien à offrir, à l’exception de la “vieille ville”, qui est elle-même plutôt décevante et surestimée. Il y avait quelques touristes qui semblaient s’ennuyer, principalement des routards. En regardant un environnement comme celui-ci, il n’y a que deux scénarios possibles
- Acheter quelque chose dans la vieille ville, le rénover, le louer sur Airbnb et espérer que les touristes viennent (ce qu’ils ne devraient pas faire pour leur propre bien).
- Acheter un appartement dans le centre, en ciblant le marché local et en espérant que la croissance soit au rendez-vous.
Exemples de biens en vente
J’ai regardé 2 options d’investissement immobilier concurrentes à Shkoder, Albanie :
Celui-ci dans la vieille ville où il n’y a pas grand chose à vendre. 170 000 € pour 130 m2, avec une rénovation à prévoir. Cœur de la vieille ville
Ajoutez quelques frais d’achat et un montant prudent de 150 € /m2 pour la rénovation et vous obtenez un coût total de 1500 € /m2. Avant de négocier, on se retrouve avec 195 000 €, et peut-être 4 petits appartements à mettre sur Airbnb. Vous pouvez espérer les louer à environ 30 euros par nuit, maximum, et à en juger par le nombre de touristes en haute saison, vous louez environ 50 jours par an. 4 studios x 50 x 30 euros = 6000 euros bruts.
Enlevez environ la moitié pour la gestion, l’entretien, les frais courants, les taxes, etc. et vous vous retrouvez avec un rendement net de moins de 2%, et très peu d’avantages. Peu importe la réduction du prix d’achat que vous négociez, ce n’est pas une proposition attrayante.
Un appartement de 98m2 avec 2 chambres à coucher dans un immeuble vieux de 10 ans situé sur la place principale/le rond-point de la ville. Un emplacement de choix. Il est vendu 63 000 €, soit environ 600 €/m2. Rond-Point Principal
Quel que soit le prix que vous négociez, il couvrira probablement des travaux de rénovation de base. Sur le marché de la location, si vous ajoutez des meubles, vous pourriez probablement obtenir environ 225 € par mois. Vous obtenez un rendement brut de +-4% avant entretien, taxes, mois vides, etc.
Étant donné que la ville est plate et que les lois de zonage sont peu contraignantes, ce sont les seules perspectives réelles de croissance du capital, si croissance du capital il doit y avoir. En dehors du centre-ville, vous pouvez trouver des appartements délabrés pour 400 €/m2, et des constructions neuves aux normes européennes pour 1000 €/m2.
Un marché faussé par la Diaspora
Pourquoi les rendements sont-ils si mauvais ? La plupart des acheteurs proviennent de la diaspora albanaise, assez conséquente. Ils travaillent à l’étranger (Italie, Allemagne, France, Scandinavie, etc.), économisent un peu d’argent et achètent des biens immobiliers dans leur pays, mais le marché local et le tourisme ne peuvent absorber tous ces biens à louer.
Par ailleurs, l’une des principales agences du centre ville a déclaré qu’elle vendait une seule propriété par mois, en moyenne, dont certaines sur la côte. En résumé, les biens à Shkoder :
- Faibles rendements .
- Toutes les hausses potentielles dans le centre-ville ont déjà été intégrées dans les prix.
- Les perspectives sont très limitées en dehors du centre-ville.
- Liquidité extrêmement faible.
Ne vous lancez pas dans un investissement immobilier à Shkoder, en Albanie. Allez-y pour un bon repas local et une bière/un vin bon marché avant de vous rendre dans des endroits plus agréables en Albanie, car le pays a beaucoup à offrir. Pour les investissements dans les Balkans, le Monténégro et la Bulgarie sont de meilleures options.
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