Je me suis assis avec Pierre Ollier pour discuter de comment se faire de l’argent dans l’immobilier en France. La plupart des gens achètent des appartements “normaux” et ne se font pas de rendements intéressants. Pierre a une approche complètement différente.
Pierre Ollier a aussi une formation très intéressante sur l’immobilier. Vous pouvez en apprendre plus ici.
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Transcription de “Review Formation Pierre Ollier : Comment se faire de l’argent dans l’immobilier en France “
Bonjour ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur donc aujourd’hui je suis avec Pierre Ollier,
Ladislas Maurice: Pierre comment vas-tu?
Pierre Ollier: ça va bien, je te remercie Ladislas!
Ladislas Maurice: Très bien! Donc aujourd’hui on va discuter de comment se faire de l’argent dans l’immobilier en France. Alors Pierre, tu as commencé il y a un bout de temps à faire de l’immobilier en France.
Background de Pierre Ollier
Pierre Ollier: Voilà, ça fait un petit moment. Je suis tombé dedans un peu par accident, en ayant acheté une résidence principale et en fait, ça ne rentrait pas dans mon budget, on cherchait une maison avec ma famille et tout était trop cher. Puis un jour, je suis tombé sur cette maison où il y avait un appartement qui était juste en dessous, qui était déjà loué. Et donc au début, j’ai pris un peu peur, parce qu’avoir un locataire en France, tu te fais toujours tout plein de films. Et puis finalement, en discutant un peu avec le banquier de l’époque, il me dit: “Mais non! attends, en fait ce loyer, ça va payer la moitié de ton crédit. Donc en gros, tu vas vivre dans une maison pour le prix d’un petit appartement” Et voilà! donc qu’est ce qui s’est passé? J’avais mon salaire, et tous les mois je voyais le loyer qui tombait et qui tombait, je voyais une deuxième source de revenus… Je ne fais rien, ça se fait tout seul, plutôt cool! et après, petit à petit, j’ai commencé à investir là-dedans. Au tout début, de façon pas très super légal, dans le sens où j’avais un appartement que j’avais en location à Paris que je sous-louais… C’était au tout début de Airbnb, j’étais extrêmement flippé, personne ne connaissait ce que c’était Airbnb etc… et donc j’ai commencé à sous-louer des appartements etc… je voyais que je gagnai bien ma vie avec ça. Et puis après, je me suis dit: “Bon! allez, maintenant, il faut faire les choses un petit peu sérieuses.” Et donc là, j’ai commencé à investir en achetant des appartements, notamment des crédits etc… Puis petit à petit, j’ai amélioré mes techniques, jusqu’à avoir de très bonnes rentabilités. Et j’ai eu la chance, comme je suis un ancien banquier, de rencontrer beaucoup d’investisseurs immobiliers qui venaient me voir pour acheter des immeubles etc… Donc j’ai discuté avec eux, parce que c’est vrai que investir en France, 96% du temps, 97% du temps, si vous achetez un appartement en France vous allez perdre de l’argent. Je vous le dis, il n’y a pas de rentabilité, il faut vraiment appliquer des stratégies assez agressives, divisions, colocations… Il faut optimiser au niveau de la négociation: combien vous allez payer votre bien, au niveau du prêt, il y a beaucoup de choses à savoir…
Ladislas Maurice: T’as toute une formation là-dessus. Il y a un lien ici qui est vraiment très intéressant. Donc une question que j’ai pour toi: par rapport aux taux d’intérêt qui augmentent en France, est ce que ce genre de stratégie va encore marcher? Ou est-ce que ça marche moins bien? Quel est l’impact, selon toi, des nouveaux taux d’intérêt d’inflation?
Comment investir dans l’immobilier
Pierre Ollier: Alors il y a 2 façons d’investir dans l’immobilier: La première, c’est de faire de l’achat-revente; dans ce cas là, c’est vrai que quand les taux d’intérêt augmentent, forcément qu’est ce que ça va être l’impact sur l’immobilier!? Les prix vont avoir tendance à baisser… Et vous avez une autre stratégie, qui est la stratégie que j’applique le moins, c’est la stratégie: Obtenir du cash flow, donc si effectivement les taux remontent, moi je vais proposer d’acheter des biens à des prix beaucoup plus bas et la marge de négociation va augmenter… Donc ce qui se passe c’est qu’aujourd’hui on est dans un contexte où les taux remontent. Donc il y a beaucoup plus de biens qui sont mis en vente sur les marchés et donc les prix de l’immobilier ont tendance à baisser. Et toi, quand tu es acheteur c’est plutôt intéressant, et après si tu achètes un bien moins cher, même si le taux est le plus élevé, au final, la mensualité va rester à peu près la même.
Ladislas Maurice: Et en termes de rendement, maintenant, qu’est ce qu’on peut trouver en France en appliquant ta stratégie? Puisque typiquement, quand on investit dans l’immobilier en France, je vois, j’ai de la famille en France, ils ont du 4%, du 5% brut, c’est un peu la moyenne.
Pierre Ollier: Alors ce qu’il faut, généralement, la plupart des gens veulent investir dans des villes en France qui sont dites un peu sexy. Ils veulent investir, par exemple à Bordeaux… ils veulent investir dans des villes, je ne sais pas à côté de Paris ou à Boulogne etc… parce que ça fait bien: J’ai un appartement à Bordeaux, j’ai un appartement à Paris, j’ai un appartement à Strasbourg, ect…
Ladislas Maurice: il faut aller à Saint Etienne
Pierre Ollier: alors peut-être pas Saint Etienne , parce que Saint Etienne, c’est toujours le cas extrême. Après, voilà le Saint Etienne, c’est une zone qui est un peu sinistrée. C’est à dire que c’est pas possible de faire de l’argent là-bas, mais plutôt aller cibler des petites villes, par exemple à proximité d’Orléans. Bon, Si ton appartement est à proximité d’Orléans, ça fait moins sexy dans les dîners mondains, mais c’est plutôt là-bas que tu vas aller pouvoir te taper de la rentabilité. Donc généralement les stratégies qui vont rapporter le plus d’argent dans l’immobilier, c’est quand on va acheter un bien et ce qu’on va faire, c’est que ce bien on va le diviser, un appartement qui fait par exemple 50m2, on va le découper, on va faire 2 studios de 25m2… Ce qui permet mécaniquement de quasiment doubler instantanément sa rentabilité. Peut-être parfois 2, fois 1,8 , fois 1,9… Et pour ça en fait, il faut acheter des biens qui sont traversants. Donc on va prendre l’exemple: ce bien, il faut que vous ayez une fenêtre soit ici et une fenêtre qui soit là, et vous mettez le mur au milieu, comme ça les 2 studios, par exemple, ont des fenêtres. Donc moi, quand je vais visiter des biens, je cherche toujours des biens que je vais pouvoir diviser, je les divise verticalement, et j’essaie aussi souvent de trouver des biens avec de la hauteur sous plafond, Pourquoi? Parce que je pourrais installer des mezzanines, du coup plus de surface au sol, donc ça me permet d’optimiser l’espace… si tu veux, les mètres carrés, tu paies au prix au mètre carré quand tu es investisseur donc j’essaie d’utiliser ces stratégies en première stratégie: La division. Et la deuxième stratégie que je vais utiliser, c’est soit de faire de la location de courte durée. Alors dès fois dans certaines villes, c’est saisonnier,vous allez pouvoir les louer comme ça pendant 3 mois de l’année: en juin, juillet et août, là où vous allez gagner beaucoup d’argent et les 9 mois restants généralement, vous louez à des étudiants, ou vous faites de la location de courte durée toute l’année, mais vous allez avoir une saison basse, une saison moyenne, une saison haute où vous allez louer toute l’année, mais il faut juste comprendre que quand vous êtes en saison basse, peut-être que votre appartement vous allez le louer 50 ou 60 euros la nuit; en saison moyenne, vous allez peut-être louer 80 euros la nuit et en saison haute peut-être que vous allez louer 120 euros la nuit. Donc il faut accepter d’avoir cette disparité de prix, chose que certaines personnes ont du mal à comprendre parce qu’ils veulent louer leur appartement par exemple 100 euros toute l’année, mais ça ne marche pas comme ça, Il faut s’adapter. Et si vous regardez tous les hôtels, ils ont des tarifs de saison basse, saison moyenne, saison haute… Donc pour ça, il faut identifier un petit peu le marché: Allez sur Booking, regardez les hôtels, les prix qui sont pratiqués à différente façon de l’année, prendre des notes et voilà, faire un petit travail de fourmi pour bien connaître son marché.
Comment revendre un appartement divisé
Ladislas Maurice: Et quand tu essaies de revendre un appartement que t’as divisé, est ce que c’est pas compliqué à revendre?
Pierre Ollier: Alors quand vous divisez un appartement, il y a 2 façons de le faire. La première, c’est de diviser un appartement de façon officielle, donc à ce moment-là, c’est compliqué parce qu’il faut une autorisation. Généralement, il faut créer une place de parking ect… c’est compliqué! Maintenant, vous pouvez tout à fait, si vous le souhaitez, réaménager un appartement comme vous le souhaitiez. Imaginons, vous avez votre appartement et vous décidez de créer une salle de bain dans votre appartement, il n’y a rien qui l’interdit à partir du moment où vous ne touchez pas aux parties communes, vous avez le droit de créer une salle de bain chez vous si c’est pas interdit dans le règlement de copropriété. Mais en fait, moi, quand j’achète un appartement qui fait un seul lot, je le divise en 2 biens. En réalité, ce n’est qu’un seul lot et quand je revends, je revends un seul lot.
Généralement je le revends à l’investisseur immobilier en lui disant: voilà, j’ai loué cet appartement sur Booking, donc je lui sors toute ma comptabilité, évidemment, comme j’ai des déclarations d’impôts ou comptable, etc.. Il peut exactement voir , donc je lui sors les extraits booking, les extraits Airbnb, tous les baux et je lui vends en fait une rentabilité en disant, voilà! Vous avez quelque chose qui est clé en main, vous avez les photos qui sont là. En fait, vous reprenez une vie, mais généralement je revends ce type de biens à des investisseurs immobiliers.
Ladislas Maurice: Donc tu revends ça. En gros, les gens achètent ça comme un investissement, donc tu crées un investissement, un rendement pour toi de 10%, 11% et tu le revends à un rendement de 7 à 8%?
Pierre Ollier: Oui alors, en réalité, j’ai des rendements qui double, c’est-à-dire que si tu prends dans une ville où tu vas investir où tu as un rendement à 7%, à 8% en appliquant les stratégies, par exemple, diviser plus location, simplement, en divisant un bien sur lequel tu ferais une rentabilité 7 à 8% tu vas quasiment doubler… Je ne vais pas dire que tu vas être à 16%, mais tu vas peut-être à 14% immédiatement.
Donc 14% il faut savoir que c’est un bien qui va s’autofinancer parce que généralement, un bien s’autofinance à partir de 10% brut en France. Parce qu’une fois après, tu as tes charges de copropriété à payer, tes impôts, ton assurance etc… tu vas voir, la différence va être pour toi, donc 10% brut un bien s’autofinance, c’est-à-dire le bien se paie tout seul. En gros, vous avez un crédit à la banque, vous avez les locataires qui vont payer des loyers et ça se paie tout seul. Si vous attendez, dans 20 ans vous serez pleinement propriétaire. En fait, vous n’avez pas mis un sou de votre poche et l’idéal c’est de faire une marge si possible. Du coup, vous encaissez en plus de l’appartement qui s’autofinance, vous allez encaisser plus de 100 euros, 200 euros, 300 euros, 400 euros de cash flow en fonction de l’investissement que vous allez faire et là, c’est là que ça devient intéressant.
L’impact des normes énergétiques sur l’immobilier
Ladislas Maurice: Est ce que tu peux nous parler de l’impact de toutes les normes énergétiques sur l’immobilier?
Pierre Ollier: Alors effectivement vous allez avoir beaucoup de bien. Le gouvernement a mis en place un système de diagnostic de performance énergétique et avec un calendrier en disant, voilà, votre bien va être classé A B C D E F et en fonction d’une certaine date, vous n’aurez plus le droit de louer le bien ou vous n’aurez plus le droit de le mettre à la vente. Bref, ça va être compliqué. Donc il y a 2 possibilités: La première c’est de prendre ça en disant: “Mon Dieu! j’ai des biens, c’est une catastrophe etc… parce que j’ai un logement qui est classé G donc je ne pourrais pas le louer.” L’autre façon, c’est de se dire quand on va acheter un bien, est ce que c’est possible de faire passer un logement classé G en logement classé E? Généralement, c’est un peu d’isolation : si vous avez un chauffage au gaz de passer en chauffage électrique. Et on peut arriver justement à racheter des biens à des très bons prix à des propriétaires qui sont un petit peu paniqués. De façon générale, ma stratégie, c’est d’acheter des appartements qui sont complètement pourries parce que je pars du principe que dès qu’un appartement, ne serait-ce que dans un état à peu près correct, tu vas payer 10.000 ou 20.000 euros plus cher, donc j’achète de toute façon des taudis puisque je vais tout casser et tout refaire. Et ensuite, au niveau des artisans, je vais leur demander d’isoler le bien, donc de changer les vitres, d’installer un chauffage électrique, et tu peux comme ça faire remonter la note. L’idéal c’est avant d’acheter un appartement, ce que je vous invite à faire, c’est d’aller voir justement des entreprises qui proposent des diagnostics de performance énergétique et de vous renseigner sur comment ils travaillent, vous pouvez payer une consultation, vous allez voir la personne: Voilà! j’ai un logement qui est classé G et est ce que vous pensez que c’est possible de le faire passer en lettre E? Et généralement, c’est possible, sauf dans certains cas, dans des immeubles qui sont très anciens, où là il faut faire une isolation par la façade. Donc là, c’est le seul point qui est éliminatoire, c’est à dire que si vous avez un appartement dans un immeuble dans les années 1900, la seule façon de faire augmenter la lettre, c’est d’isoler la façade et là, il faut que vous ayez l’accord de la copropriété qui, bien souvent, a envie de faire des travaux, etc… Donc il faut se renseigner, mais il y a de l’argent à faire, à partir du moment où le problème est corrigeable, c’est possible, à partir du moment où le problème n’est pas corrigeable, il faut passer son tour… C’est pas blanc ou noir, c’est un peu entre les deux, c’est nuancé. Mais oui, forcément, ça permet d’avoir un gros pouvoir de négociation parce que vous avez des gens qui paniquent par rapport à ça, donc il y a beaucoup de biens qui sont mis en vente sur le marché, plus les taux qui augmentent donc les gens qui peuvent pas forcément acheter et nous quand on arrive en disant: eh bien voilà, votre bien vous vous rendez compte est classé G, ça veut dire que je ne pourrais pas le louer, en plus il y a des travaux etc… ben en fait, votre bien vous en vouliez 150.000 euros, moi je vous en propose 115.000 euros! Et là, on peut faire passer vraiment et si vous dites sans condition d’obtention suspensive de prêt, c’est-à-dire que même si vous n’avez pas le crédit, vous vous engagez à acheter, donc la personne est sûre de vous vendre l’appartement, et là, vous pouvez réussir à faire des grosses marges de négociation parce que c’est là qu’on va vraiment gagner de l’argent.
Ladislas Maurice: Oui, donc en gros, il y a de l’arbitrage à faire entre la perception et la réalité de toutes ces réformes… Et les gens paniquent entre les deux.
Pierre Ollier: Oui! Il faut naviguer, il faut être malin, il faut savoir s’adapter rapidement. Mais comme je vous dis, à partir du moment où vous connaissez une entreprise qui justement donne ces diagnostics de performance énergétique et ils vont vous expliquer comment corriger le problème et ensuite vous faites chiffrer au niveau du devis et en fonction de ça, c’est là que vous allez proposer un prix. En fait, c’est simple, quand j’achète un appartement, je ne regarde jamais le prix que le vendeur me demande. Je regarde toujours le prix qui me permet de gagner de l’argent. Donc si par exemple, un vendeur a mis, j’exagère, un bien à 150 000 euros, si moi je gagne de l’argent à 120 000 euros, je vais lui proposer 120 000 euros. Et s’ il gueule et qu’il n’est pas content, c’est pas grave. Parce que de toute façon, généralement, je suis une personne qui va faire à peu près 10 offres avant qu’il y en ait une qui soit acceptée, c’est-à-dire que je me fais latter 9 fois. Pourquoi? Parce que je propose toujours des prix qui permettent de gagner de l’argent jusqu’au jour où vous tombez sur un vendeur qui est vraiment motivé, soit parce qu’il divorce, soit parce qu’il y a un décès, soit parce qu’il y a un déménagement, soit parce que ça fait un an qu’il essaie de vendre, il avait trouvé un vendeur qui n’a finalement pas eu son crédit, il est dégoûté, donc il en a marre, soit parce qu’auparavant il a eu des locataires qui n’ont pas payé… Il y a plein de gens qui sont comme ça, qui sont accablés émotionnellement… Et c’est comme ça, ça marche de gré à gré, c’est là qu’on se fait de bonnes affaires. Mais il faut vraiment faire beaucoup d’offres, beaucoup visiter et ne pas hésiter à être agressif sur la négociation. Ce que peu de personnes osent faire en France, les gens ont un peu honte de demander un rabais.
Ladislas Maurice: Parfait, merci beaucoup Pierre. Donc si vous êtes intéressé par toutes ces techniques, il y a un lien ici avec la formation et il y a aussi une formation gratuite de 1 heure.
Pierre Ollier: Oui, en fait, j’ai un programme qui vous accompagne pas à pas pour investir dans l’immobilier en France dans lequel je vous montre tout étape par étape, comment trouver une bonne affaire… En fait, ce que j’ai fait, c’est que j’ai acheté 2 appartements, je les ai divisés et j’ai tout fait devant vous… Donc, il n’y a plus qu’à recopier le processus que moi j’ai mis en place. Et comme je suis un ancien banquier, je vous montre comment écrire votre dossier de prêt, derrière comment faire les travaux de rénovation, comment lister les biens sur les plateformes, Airbnb, Booking… je vous donne accès à mes contrats de bail. Je vous explique comment sélectionner le locataire, donc la liste des pièces à demander, ensuite, comment optimiser la fiscalité, est-ce que vous créez une société, investissez en nom propre, etc… Et d’ailleurs, comment faire éventuellement pour revendre le bien sans payer de plus value. Il y a aussi des techniques par rapport à ça, d’optimisation, donc un bon rendement locatif, ça sera en optimisant tout de A à Z, et c’est ce que je montre dans ce programme où on est à déjà plus de 2.000 personnes à l’intérieur qui achètent, qui gagnent de l’argent, qui revendent etc… Donc vous retrouverez ça juste dans le lien.
Ladislas Maurice: Oui, donc le retour sur investissement d’une formation comme ça, ce sera…
Pierre Ollier: 2 mois de loyer, rien que des techniques de négociations. il y a des gens qui me disent: “ j’ai gagné 5.000 euros, 10.000 euros… simplement en posant une question vendeur…”
Ladislas Maurice: Tout à fait, parfait Pierre! merci beaucoup.
Pierre Ollier: Je t’en prie.
