Le sultanat d’Oman, situé dans le golfe Persique, n’est pas une destination internationale typique pour les investissements immobiliers.
C’est un pays du Golfe relativement peu connu et paisible d’environ 5 millions d’âmes, dont 40 % d’expatriés, principalement originaires d’Asie du Sud.
Il y a aussi beaucoup de sympathiques dromadaires.
J’écris cet article en tant qu’investisseur immobilier et ancien résident omanais, en franchise d’impôt pendant plusieurs années.
Dans cet article, nous allons explorer :
- Un peu de contexte à propos d’Oman
- L’économie d’Oman et ses perspectives
- Les réformes à Oman
- Le marché de l’investissement immobilier en Oman
- Les principaux projets immobiliers à considerer lors d’un investissement immobilier en Oman
- Un exemple concret d’investissement immobilier en Oman avec un calcul complet du rendement.
- Le marché locatif à Oman
- Les catalyseurs pour le marché immobilier à Oman
- La résidence par investissement à Oman
Un peu de contexte à propos d’Oman
Oman était une terre tribale typique du Golfe jusqu’à ce que Sa Majesté le Sultan Qaboos bin Said monte sur le trône en 1970. Par la suite, Oman a connu des décennies de renaissance grâce à des réformes économiques et sociales, fondées sur la rente pétrolière.
Si vous pensez que la démocratie est le seul système politique valable dans ce monde diversifié qui est le nôtre, ne cherchez pas plus loin, Oman est le parfait contre-exemple. Sa Majesté le Sultan Qaboos était aimé de son peuple, il a fait de son pays un havre de paix au Moyen-Orient. Oman est aujourd’hui connu comme la Suisse du Moyen-Orient, pour sa neutralité en termes de politique étrangère.
Au début de l’année 2020, Sa Majesté le Sultan Qaboos est décédé à la suite d’une longue bataille contre le cancer, et contrairement aux prédictions de nombreux observateurs, une transition pacifique s’est opérée, avec la nomination du Sultan Haitham bin Tarik.
L’économie d’Oman et ses perspectives
Oman est passé d’une économie de subsistance à un État pétrolier. Bien que la production industrielle représente 38 % du PIB selon la Banque mondiale, le pétrole et le gaz représentent ensemble entre 68 % et 85 % des recettes publiques, en fonction des prix des matières premières.
Tout allait bien jusqu’à ce que le prix du pétrole s’effondre au milieu des années 2010. Le ratio dette publique/PIB est alors passé de 15 % en 2015 à 70 % en 2020 en raison des déficits budgétaires. Depuis lors, le ratio dette/PIB a considérablement diminué à mesure que le prix du pétrole s’est redressé.
Ratio dette publique/PIB Oman. Source : World Economics
Comme je m’attends à ce que le prix du pétrole se porte bien dans les années, voire les décennies à venir, étant donné que le monde en développement continue à consommer du pétrole et que la transition énergétique prendra beaucoup plus de temps que prévu, les problèmes d’endettement d’Oman se résoudront peu à peu.
Il s’agit d’un catalyseur à long terme, car des niveaux d’endettement moins élevés donneront au gouvernement plus de latitude pour investir dans l’économie locale, ce qui stimulera le marché immobilier local.
Le rattachement du rial omanais à l’USD a été maintenu et la banque centrale s’est engagée à le défendre. Sa Majesté Haitham bin Tarik n’est pas un politicien arabe complaisant typique – il comprend que la vie de son peuple dépend de son leadership.
Sa Majesté applique quatre axes de réformes
Réformes budgétaires en période difficile
Des réductions budgétaires représentant 15 % des dépenses publiques ont été mises en œuvre en 2021. Des mesures d’austérité aussi sévères (mais nécessaires) seraient quasiment impossibles à prendre dans une démocratie occidentale. Ces mesures se sont traduites par un gel des salaires dans le secteur public, une réduction des dépenses d’infrastructure, une diminution des subventions et des suppressions d’emplois dans un secteur public hypertrophié.
La situation budgétaire est aujourd’hui bien meilleure grâce à la remontée du prix du pétrole, mais il est important de noter que Sa Majesté a eu le courage de mettre en œuvre de telles mesures d’austérité lorsque cela était nécessaire, ce qui est un signe très positif du point de vue de la direction du pays.
Des taxes supplémentaires avec un impact minimal sur le consommateur
Sa Majesté est consciente du danger d’une forte dépendance pétrolière et gazière. Une TVA de 5 % a été mise en place en 2021. Il s’agit évidemment d’une réforme impopulaire. Cependant, je connais bien le monde des affaires à Oman et je peux vous dire que les hommes d’affaires sont habitués à faire des marges folles. La réalité est que cette TVA a été principalement absorbée par les entreprises plutôt que répercutée sur les consommateurs.
Quant à l’impôt potentiel sur le revenu des personnes physiques, tant redouté, il ne cesse d’être repoussé. En outre, il semblerait qu’il soit de nature territoriale, ce qui signifie que seuls les revenus provenant d’Oman seront imposés. Il est donc peu probable que les étrangers souhaitant s’installer à Oman soient touchées par cet impôt.
Encourager les étrangers à investir pour diversifier l’économie
De telles mesures sont généralement un peu controversées, mais la nouvelle Loi sur les Investissements de Capitaux Étrangers permet désormais aux étrangers de détenir 100 % des entreprises à Oman sans avoir recours à des sponsors locaux. Cette mesure n’est valable que pour des industries spécifiques à forte valeur ajoutée, ce qui constituera un avantage net pour les Omanais, car les étrangers ne seront pas en concurrence avec les locaux dans les secteurs plus secondaires de l’économie.
Une politique d’omanisation
Les expatriés représentent 40 % de la population. La plupart d’entre eux travaillent dans le secteur privé, alors que la plupart des Omanais travaillent dans le secteur public. L’objectif de Sa Majesté est de réduire le nombre d’expatriés afin que les Omanais puissent occuper des emplois dans le secteur privé. Cette mesure est bénéfique à plus d’un titre :
- Le gouvernement dépense moins d’argent pour les salaires.
- Les locaux sont employés dans le secteur privé, ce qui se traduit par une augmentation de l’épargne locale par opposition aux étrangers qui envoient leur épargne à l’étranger. C’est très bénéfique pour la balance des comptes courants.
Sa Majesté comprend parfaitement la situation et prend le taureau par les cornes. Ces réformes ne seront pas indolores, mais elles sont indispensables pour son pays et son peuple.
Les principaux projets immobiliers à considérer lors d’un investissement immobilier en Oman
Si vous souhaitez investir à Oman, je vous suggère de vous intéresser aux projets proches de Mascate, la capitale. En réalité, même si vous pouvez trouver des projets moins chers dans d’autres régions d’Oman, l’accessibilité est un problème.
Mascate est dotée d’un aéroport international flambant neuf, d’une compagnie aérienne nationale fiable (Oman Air) et de nombreuses liaisons avec l’Europe, le Moyen-Orient, l’Asie et l’Afrique.
Les étrangers ne sont autorisés à investir que dans des complexes touristiques intégrés (ITC). Il en résulte un marché à deux niveaux : le marché local, réservés aux acheteurs omanais, et le marché des ITC dans lequel les étrangers peuvent investir. En général, j’évite ce type de marché, car il comporte un défaut inhérent. Un marché sain n’a pas besoin d’intervention gouvernementale.
Dans ce cas particulier, bien que les ITC soient beaucoup plus chers que le marché local, les locaux investissent de manière substantielle dans ces ITC, car la qualité du bâti est supérieure et les meilleures commodités bien plus développées. La majorité des résidents et des propriétaires de ces ITC sont, en fait, omanais.
Voici les quatre principaux ITC de la région de Mascate que les étrangers peuvent envisager pour un investissement immobilier à Oman.
Al Mouj (The Wave)
Al Mouj est le premier ITC d’Oman. Il est situé juste à côté de l’aéroport international de Mascate, possède une belle marina, de belles infrastructures, une très grande propreté et sécurité. C’est un quartier très populaire auprès des locaux et des étrangers.
C’est un marché liquide, il est donc facile de trouver des locataires, ainsi que d’acheter et de vendre si le prix est juste. En tant qu’investissement, c’est le meilleur choix à Oman. Des villas et des appartements de toutes tailles et de toutes configurations sont disponibles, et le Kempinski Muscat se trouve dans le développement. En outre, un St Regis ouvre ses portes fin 2023 juste à côté du terrain de golf conçu par Greg Norman.
Muscat Hills
Muscat Hills se trouve à l’intérieur des terres, près de l’aéroport. Il abrite un beau terrain de golf et le minimum de commodités nécessaires. Les logements y sont beaucoup plus abordables qu’à Al Mouj, mais le quartier est moins attrayant. La liquidité est faible, les prix ont chuté, et à bien des égards, il ressemble à un développement qui est sur le point d’avoir des problèmes financiers. Je n’envisagerais Muscat Hills que si je voulais une propriété bon marché à Mascate même, proche de la ville sans pour autant être dans le centre, à prix bas, pour profiter d’une qualité de vie tout à fait correcte. Mais en gardant à l’esprit que c’est un mauvais investissement.
Muscat Bay
À environ 30 minutes de Muscat se trouve Muscat Bay, un développement récent niché entre deux magnifiques falaises, avec une vue imprenable sur le golfe d’Oman. Il est suffisamment proche de Muscat pour offrir une option valable aux personnes travaillant dans la capitale, tout en offrant le calme et la tranquillité de la campagne côtière.
Un très bel hôtel de la marque Jumeirah y a ouvert ses portes à la fin de l’année 2022.
Après avoir visité des appartements, j’ai l’impression que beaucoup d’entre eux sont assez sombres et ont un style qui laisse à désirer. Je pense qu’ils vieilliront mal.
Dans l’ensemble, je n’y investirais pas car je pense qu’Al Mouj offre un bien meilleur rapport qualité/prix, ainsi que Jebel Sifah dont nous parlerons plus bas.
Jebel Sifah
Jebel Sifah est situé à une heure de Mascate, le long d’une jolie petite route panoramique.
C’est un développement qui a mis du temps à décoller, mais qui est devenu un succès. C’est certainement trop éloigné pour les personnes qui ont besoin de faire la navette tous les jours, les résidents ici ne sont pas dans cette situation. Jebel Sifah est un joli projet, réalisé avec goût. Il se situe le long d’une plage pittoresque et abrite un bar de plage animé, un terrain de golf bien entretenu et une jolie marina. C’est en fait l’une de mes escapades de week-end préférées. De nombreux expatriés de longue date ont acheté des appartements ici.
Le prix relativement bas de certains logements à Jebel Sifah en fait une option intéressante. Vous trouverez des studios sur le terrain de golf pour environ 45 000 OMR (117 000 $).
Il est important de noter que Jebel Sifah autorise les locations à court terme, contrairement à Al Mouj. Il s’agit d’un élément clé, car il vous permet de posséder une propriété à Oman, d’obtenir la résidence, de passer quelques mois par an dans votre propre propriété et de la louer le reste de l’année. Le marché de la location courte pour les Omanais qui cherchent à s’échapper de Mascate le temps d’un week-end est étonnamment dynamique.
Cependant, le marché à long terme est stagnant, et la liquidité est faible, ne vous attendez pas à vendre facilement.
Le marché immobilier d’Oman se consolide et le marché locatif se redresse
Je suis le marché immobilier d’Oman depuis de nombreuses années car j’y ai investi. J’ai vu les prix baisser d’environ 30 %, tant en vente qu’en location, entre 2015 et 2021.
Depuis, le marché immobilier et le marché locatif se sont redressés. Pourquoi?
- Croissance démographique omanaise en cours grâce à un taux de fécondité de près de 2.5 enfants par femme
- Plus important encore, une nouvelle forte croissance de la population expatriée après des années de déclin
La croissance de la population expatriée est particulièrement importante pour les investisseurs immobiliers à Oman car ils en sont les principaux locataires. Les Omanais sont généralement propriétaires de leur logement, tandis que les expatriés louent. Ils constituent votre marché cible.
Mais il existe quelques catalyseurs pour investir dans l’immobilier à Oman
J’ai le sentiment que les prix ont atteint leur niveau le plus bas à Oman et qu’ils se consolident au niveau le plus bas depuis 2 ou 3 ans déjà. En plus de la population expatriée croissante, je vois deux principaux catalyseurs pour une hausse des prix de l’immobilier à Oman.
L’austérité gouvernementale touche à sa fin
La hausse des prix du pétrole et la réduction de la dette nationale conduiront inévitablement le gouvernement à augmenter ses dépenses après des années d’austérité. Le marché local s’en trouvera nécessairement stimulé.
L’explosion des prix de l’immobilier à Dubaï aura des retombées à Oman
Le marché immobilier de Dubaï est en pleine effervescence. Les augmentations de prix atteignent des sommets inégalés au cours de la décennie. Cela se répercutera forcément sur Oman car :
- il y a une recherche de nouvelles opportunités de spéculation
- il y a une demande pour une vie plus simple et plus abordable dans le Golfe
Le régime de résidence par investissement d’Oman pour les investisseurs immobiliers est beaucoup plus abordable que celui de Dubaï. C’est une chose que les gens commenceront progressivement à découvrir.
Un exemple concret d’un appartement avec un calcul complet du rendement
Cet appartement de 2 chambres et 2 salles de bain est situé à Al Mouj, au deuxième étage, avec une vue magnifique sur la piscine. Il fait 125m2 et coûte 120,000 OMR (312,000 $). Il pourrait probablement être négocié à 110,000 OMR (286,000 $).
| Prix payé après négociation en baisse de 120 000 OMR | OMR 115 000 |
| Taxe du Ministère du Logement – 3% du prix d’achat | OMR 3 450 |
| Prix total | OMR 118 540 |
| Revenu locatif brut annuel (OMR 565×12) | OMR 6 780 |
| Rendement brut | 5.7% |
| Taux d’inoccupation de 10% | OMR 678 |
| Taxe locative de 5 % (sur OMR 6 102 une fois le vide locatif supprimé) | OMR 305 |
| Entretien de 5% | OMR 305 |
| Frais annuels de l’association des propriétaires payés par le propriétaire (OMR 93 x 12) | OMR 1116 |
| Frais de recherche de locataires et gestion de la propriété (environ 12 % sur la base de 6 102 OMR) | OMR 732 |
| Revenu annuel total net, net | OMR 3 644 |
| Rendement net, net | 3.1% |
Exemple concret d’un appartement avec calcul de rendement complet
Dans cette vidéo, Nicole, mon agent immobilier, et moi-même vous faisons visiter un appartement d’une chambre et effectuons un calcul de rendement, tout en discutant de ce que les gens aiment à Oman.
La résidence à Oman : investissement et lifestyle
Je ne considère pas Oman comme une destination pour investir dans l’immobilier à proprement parler. Cependant, il y a beaucoup à dire sur l’incroyable lifestyle qu’offre le pays, ainsi que sur les avantages d’être résident omanais par investissement immobilier. Investir dans l’immobilier dans un ITC à Oman vous donne droit, ainsi qu’à votre famille, à une résidence à Oman, renouvelable tous les deux ans, tant que vous possédez le bien.
La résidence par investissement à Oman est valable pour vous, votre conjoint et vos enfants ou vos parents (une génération au-dessus ou en dessous). Elle ne donne PAS droit à un permis de travail. Mais vous pouvez y vivre et travailler en ligne.
Oman n’est pas Dubaï. Ne vous attendez pas à un lifestyle tape-à-l’œil avec 90 % d’expatriés.
Attendez-vous plutôt à être immergé dans la culture locale omanaise. Ce n’est pas comme à Dubaï, où l’on interagit rarement avec les habitants. À Oman, vous aurez affaire à des Omanais tous les jours, en anglais, car cette langue est largement répandue. Quelques mots d’Arabe sont toujours les bienvenus par une population locale particulièrement accueillante.
Les Omanais sont amicaux, paisibles et respectueux de la vie privée. Le pays dispose également d’un potentiel touristique important, avec de charmants petits wadis (rivières ou points d’eau), des dunes de sable, des villages pittoresques dans les montagnes et une côte étonnante et intacte.
Les voitures sont bon marché. L’essence, subventionnée, est à un prix ridiculement bas. Le réseau routier et autoroutier est de classe mondiale.
Ce n’est pas une destination pour les célibataires, ne vous attendez pas à des bars et des boîtes de nuit comparables, même de loin, à la vie nocturne de Dubaï. C’est une destination idéale pour les familles et les retraités. Les écoles internationales sont nombreuses et les enfants sont moins accros au luxe qu’à Dubaï. Oman propose également des soins de santé privés de qualité et abordables.
Oman est une base idéale pour les voyageurs perpétuels, les investisseurs et les hommes d’affaires qui ont besoin d’une base fiscalement avantageuse et d’un excellent aéroport. Vivez à Al Mouj, roulez 10 minutes jusqu’à l’aéroport, et des compagnies aériennes de qualité vous amèneront partout en Asie, en Europe et en Afrique.
Conclusion : devriez-vous investir dans l’immobilier à Oman ?
Est-ce que j’achèterais un bien immobilier à Oman ? À moins d’y vivre, non. Pourquoi ? Parce qu’en fin de compte, les prix de l’immobilier à Oman dépendent très fortement du prix du pétrole. Je considère donc les compagnies pétrolières comme un investissement plus direct, avec plus de potentiel. Je dirais la même chose de l’immobilier à Dubaï.
Pour autant, je m’attends à ce que les prix de l’immobilier augmentent à Oman.
À mon avis, investir dans l’immobilier à Oman peut fournir à l’investisseur un retour sur investissement étonnant s’il utilise la résidence exonérée d’impôt.
Je considère que l’obtention de la résidence par investissement à Oman est une excellente option pour quatre types de personnes :
- Les jeunes familles qui souhaitent vivre dans un environnement paisible et respectueux des valeurs traditionnelles
- Les retraités qui veulent vivre dans le confort, avec des soins de santé de bonne qualité et un soleil qui brille toute l’année. Le coût de la vie est plutôt élevé, mais reste plus abordable que dans de nombreuses régions d’Europe occidentale. L’embauche d’une employée de maison ne coûte rien, comparé au coût de l’emploi en Europe.
- Les voyageurs perpétuels qui ont des intérêts dans de nombreux pays et qui ont besoin d’une base avec d’excellentes liaisons aériennes vers l’Europe, l’Asie et l’Afrique. À bien des égards, le Golfe est le centre du monde.
- Les Sud-Asiatiques aisés qui cherchent un plan B ou qui souhaitent installer leur famille dans un environnement paisible, non pollué et peu stressant, accessible rapidement par avion depuis leur pays d’origine.
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