L’année dernière, j’ai passé un mois à étudier les opportunités immobilières à Buenos Aires, constatant que le marché avait atteint son point bas et que des signes sérieux de reprise apparaissaient. J’avais même convenu des prix pour deux appartements différents, mais chaque transaction a échoué pour des raisons qui leur étaient propres (une succession avec 17 héritiers, ce qui a rendu une transaction internationale extrêmement compliquée quant à la manière dont ils voulaient les fonds, et le second était simplement un promoteur qui essayait de jouer des tours).
J’avais raison sur l’orientation du marché. Le marché immobilier argentin est désormais fermement entré en phase haussière. J’analyse cela en détail dans le rapport sur le marché immobilier de Buenos Aires et le guide de l’investisseur (la ressource en ligne en français la plus complète).
Tant que les réformes se poursuivent, ce marché haussier est voué à se poursuivre. Je ne fais pas de prédictions sur la poursuite des réformes. Prédire l’évolution politique en Argentine est une tâche ardue. Cependant, aux valorisations actuelles, le risque de baisse est limité.
Dans cette vidéo, j’ai rencontré Max, mon agent immobilier à Buenos Aires, qui m’a présenté deux annonces. L’un est un magnifique appartement historique d’une chambre à prix abordable à San Telmo, et l’autre est un projet de bureau plus spéculatif.
L’appartement San Telmo, situé sur une jolie place, offre un cadre de vie agréable et un potentiel de plus-value, mais pas de rendement locatif. Quant aux bureaux, ils semblaient constituer une spéculation très intéressante. J’avais l’intention de les acquérir après le tournage de cette vidéo, mais ils n’ont pas passé notre contrôle préalable / due diligence en raison de plusieurs facteurs.
L’Argentine est un pays complexe pour l’immobilier. Il est essentiel d’avoir à ses côtés un agent immobilier compétent et honnête, qui comprend le marché et les complexités liées à l’achat en tant qu’étranger. Max a été d’une aide précieuse.
Je lui ai donné ma procuration afin que je puisse prendre les devants si je trouve une bonne affaire pour mon portefeuille.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
Services en Argentine :
Articles sur l’Argentine :
- Marché immobilier à Buenos Aires : le guide complet pour investir
- Investir dans l’immobilier à Buenos Aires, quels sont les rendements locatifs?
Si vous souhaitez lire d’autres articles de ce type à propos d’autres marchés immobiliers dans le monde, rendez-vous au bas de ma page de Services Immobiliers Internationaux.
Abonnez-vous à la Liste Privée gratuite ci-dessous pour ne pas manquer les futurs articles sur les investissements et une vie internationale, et suivez-moi sur Youtube, X, LinkedIn, Facebook, Instagram, Rumble, ou allez sur mon site anglophone pour plus de recherche.
Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.
Si vous souhaitez discuter de vos projets d’internationalisation et de diversification, réservez une séance de conseil ou envoyez-moi un e-mail.
Transcription de “Boom de l’immobilier à Buenos Aires en Argentine – comment investir?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui nous allons discuter du marché immobilier à Buenos Aires, où le boom a vraiment commencé. Et on va aller faire une étude de cas d’un appartement dans un beau bâtiment historique juste ici sur cette place et on va faire tous les chiffres de retour sur investissement pour le long terme et pour le court terme.
Et ensuite, on va aller voir une spéculation très intéressante pour de l’immobilier où le prix n’est vraiment pas cher du tout au mètre carré, à peu près 400 dollars le mètre carré. Et on va aller regarder ça. Ça c’est vraiment une spéculation que [inintelligible] assez élevé, mais le retour sur investissement pourrait être très intéressant. Donc, je suis ici avec Max, qui est Argentin et Américain et qui a appris le français à l’alliance française.
MAX : Ça va ?
LADISLAS MAURICE : Très bien, très bien.
MAX : Excellent.
LADISLAS MAURICE : Donc on va être patient avec Max. Son français est très bon quand il est au téléphone ou par écrit, mais sur caméra ça devient un peu plus compliqué, non ?
MAX : Un tout petit peu, oui. J’en parle, mais je ne suis pas parfait.
État du marché immobilier de Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Très bien. Parfait. Donc, Max pouvez-vous nous expliquer ce qui se passe en ce moment sur le marché immobilier à Buenos Aires, parce que, comparé à… en gros, les prix ont beaucoup chuté de 2018 à 2023. En 2023 les prix se sont consolidés, début 2024 aussi, et depuis, les prix augmentent, le volume de transactions augmente. Donc, qu’est-ce que vous voyez, vous, tous les jours dans les transactions dans le marché ? Qu’est-ce qui se passe ?
MAX : Il y a un boom, certainement il y a un boom énorme. Moi, je pense que le pire moment a été septembre 2023, et maintenant il y a des spéculations avec les prix et les prix ont augmentés, un 5 % – 10 %, et maintenant les gens sont beaucoup plus intéressés pour le marché.
LADISLAS MAURICE : Donc, vraiment ce n’est que le début. Donc, ça dépend vraiment des réformes de Milei, si les réformes continuent, le marché va continuer vraiment à augmenter. Si les réformes arrêtent, ça devrait s’arrêter aussi. Donc, c’est vraiment un pari sur toutes les réformes qui a dans le pays.
Catalyseurs pour le marché immobilier de Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Mais, il y a aussi deux autres catalyseurs, Max. Un c’est le blanqueo, donc qui est l’amnistie. Est-ce que vous pouvez dire deux trois mots sur l’amnistie ?
MAX : Oui. Blanqueo ou l’amnistie a été un procès les dernières années où le président a dit : tout cet argent que les Argentins ont à l’extérieur il faut le rembourser, nous ne demanderons pas de questions, pas de commandes, seulement emmener l’argent de retour. Ceci a fait que l’économie commence à se réactiver et qu’il y ait beaucoup plus de réserves aux banques centrales.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Et donc, typiquement en Argentine, quand il y a de l’argent qu’arrive sur les comptes en banque, ça ne reste pas trop longtemps sur les comptes en banque parce que les gens n’ont pas confiance dans les banques avec tout ce qui s’est passé dans l’histoire de l’Argentine. Donc, beaucoup de cet argent va finir forcément dans l’immobilier ici. Donc, dans l’année ou les deux années qui suivent, beaucoup va se retrouver redéployés. Après, il y a aussi le crédit, qui n’est pas possible pour les étrangers, donc ne demandez pas à Max, mais les locaux peuvent maintenant prendre du crédit pour acheter de l’immobilier.
MAX : Oui. Ce n’est pas possible maintenant pour les étrangers, mais pour les locaux, nous voyons de temps en temps des personnes qui demandent pour un certain appartement avec l’intervention d’un crédit. Mais, pour l’instant, 20 % – 18 % des personnes qui demandent ça, sont aptes d’obtenir le crédit.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, ça fait que depuis le mois de mai 2024 que c’est possible d’avoir du crédit, et c’est peu à peu que les banques commencent à offrir ça à des taux de plus en plus intéressants. Donc, c’est un catalyseur clair pour le marché. Et aussi, les frais de notaire ont été réduits, pas une fois mais deux fois donc dans les 12 derniers mois. Donc, les frais de transactions sont passés de, en gros, 10 % à, à peu près, 7 à 8 %.
MAX : Oui, c’est vrai. L’idée du président Milei c’est de réactiver l’économie, et l’immobilier c’est un des piliers de ce plan. C’est pour ça, que l’on travaille sur ça.
Visite d’appartement à San Telmo
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, maintenant, on va aller voir l’appartement qui est juste derrière, vraiment sur la place. Et donc là, c’est une jolie place à San Telmo. Donc, Max, est-ce que vous pouvez nous parler un petit peu de cette place ici, qu’elle est très connue ?
MAX : Cette place est Plaza Dorrego, c’est le cœur de San Telmo. C’est la place que beaucoup de personnes visitent, spécialement, le weekend parce qu’il y a une foire artisanale, il a des antiquités, il a des produits fabriqués à la main, du tango ; mais aussi elle ressemble un tout petit peu à Paris. Il y a une atmosphère parisienne et beaucoup de personnes aiment ça bien.
LADISLAS MAURICE : Oui, c’est un quartier très agréable et qui n’est encore vraiment pas cher du tout. Donc, on va aller regarder un appartement ici. Allons-y. [Musique] Donc un bel appartement.
MAX : Oui.
LADISLAS MAURICE : C’est une hauteur de plafond de 4 – 5 mètres, 5 mètres à peu près ?
MAX : Oui, oui, oui. Et c’est très classique. Il y a une chambre et c’est 90 mètres carrés. Je crois que le plus beau c’est le style classique qu’il a. Aussi il est minimaliste. C’est ce que les clients aiment le plus.
LADISLAS MAURICE : Et donc, le prix ?
MAX : C’est 160 mille dollars.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, après négociation etc., en gros, vous finissez à 1500 euros le mètre carré, à peu près. Donc, comparez ça à ce que vous pourriez avoir en France, à Bruxelles, en Suisse, au Québec. Et donc, vous pouvez vivre ici. Vous pouvez passer vos hivers, en gros, dans un endroit comme ça.
Quand il fait froid en Europe, au Québec, vous descendez ici, il fait beau, c’est un peu comme l’Europe, il y a beaucoup de similitude. Vous sortez, il y a le marché, il y a des restaurants, c’est vraiment très agréable. Donc, d’un point de vue de life style, c’est vraiment top et ce n’est pas un prix qui est très cher. Et c’est ça qui a d’intéressant avec San Telmo, comparé à Palermo, comparé à d’autres quartiers. Recoleta c’est beaucoup moins cher, mais il y a quand même le life style.
MAX : Oui, c’est beaucoup moins cher, mais aussi le facteur life style.
LADISLAS MAURICE : Donc, par contre, on va faire les chiffres en termes de retour sur investissement d’un point de vue rendement locatif et vous allez voir que les rendements locatifs sont vraiment très mauvais ici à Buenos Aires. Donc, c’est vraiment un investissement life style, et pour les plus-values, si les réformes continuent et si tout continue vraiment sur le bon chemin pour l’Argentine. Donc, on va faire tous les chiffres en détail avec Max.
MAX : Oui, on y va.
Calcul du rendement locatif à San Telmo, Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, on a fait tous les chiffres pour le rendement locatif, pour les locations long terme et court terme, ensemble avec Max. Donc, le prix 160 mille dollars, négociable à 150. Les frais de transaction sont passés de 8 % maintenant plutôt que 10 % il y a un an, donc une belle économie ici. Donc, un investissement total d’à peu près 162 mille dollars.
Le loyer sur le long terme comme ça, 500 dollars par mois avec un taux d’occupation que de 50 %, parce que San Telmo n’est pas vraiment un quartier où les locaux cherchent à vivre sur le long terme. Ils vont plutôt à Palermo, Recoleta, d’autres quartiers, Belgrano. Ici c’est plus difficile de trouver des locataires sur le long terme, par contre ça marche mieux au niveau du court terme.
Après, il y a les frais pour trouver les locataires, les frais de gestion, la taxe foncière de 130 mille dollars et un petit budget de 500 dollars par an pour faire un petit peu d’entretien. Donc, on finit un rendement net avant impôt de 1,3 %. Donc, 1.3 % ce qui est vraiment très faible. Donc, clairement on ne vient pas ici pour faire du rendement sur le long terme, on vient ici pour la plus-value et pour le life style.
Puisqu’on parle de plus-value et de life style souvent les gens ce qu’ils aiment bien faire dans ce cas-là c’est faire du Airbnb. Là, on parle de 50 dollars par nuit avec un taux d’occupation d’à peu près 60 %. Donc, Max gère cet appartement, donc il a vraiment tous les chiffres. En termes de frais de gestion pour un Airbnb, prend 300 dollars par mois plus 5 % du revenu total.
L’électricité, à peu près, 30 dollars. Les frais de copropriété 90 dollars par mois, gaz 20 dollars, eau 20 dollars, internet 75 dollars. Vraiment les prix ont beaucoup augmenté ici en Argentine, en termes d’internet. Taxe foncière même chose, et le budget entretien un petit peu plus élevé à 750 dollars, parce qu’il y a un petit peu plus de dépréciation. Et donc, on finit avec un rendement net avant impôt de 1,8 %. Donc, plus élevé que sur le long terme, mais d’un point de vue Airbnb aussi vraiment pas intéressant. Donc là, c’est vraiment pour les gens qui veulent du life style et quand même le louer un petit peu sur le côté pour couvrir les frais, se faire un petit peu d’argent quand ils viennent ici en Argentine pour aller au resto etc. Donc vraiment ça montre ici et on voit ça à travers toute la ville ici à Buenos Aires.
De manière générale, investir ici c’est pour le life style et c’est pour les plus-values. Donc, l’argent se fera au niveau des plus-values si les réformes continuent et si l’économie va dans la bonne direction. Très bien. Donc, j’ai fait tout ça parce que c’est plus rapide.
Visite du quartier de Monserrat à Buenos Aires
LADISLAS MAURICE : Maintenant on va aller dans le quartier de Montserrat, dans le centre de Buenos Aires, le centre historique et on va aller voir une spéculation très intéressante avec un prix au mètre carré, vraiment risible, à peu près 400 dollars le mètre carré.
MAX : Oui, parfait.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Allons-y. On va prendre le taxi. Superbe avenue.
MAX : Nous sommes maintenant au quartier qui s’appelle Montserrat. Montserrat est très historique et très vieille. La première avenue c’est celle-ci, Avenida de Mayo et aussi là-bas, La Casa Rosada, où travaille le président et aussi à cinq minutes de promenade c’est le Congrès.
LADISLAS MAURICE : Donc, en gros, l’Élysée et le Palais Présidentiel et le Congrès là-bas, sur la même route.
MAX : Oui. Et l’arrière est commercial, ce n’est pas résidentiel. Et maintenant l’arrière n’est pas trop beau, le quartier a été abandonné et les personnes ne viennent pas ici pour les bars, les restaurants parce que c’est historique et c’est pour une bonne promenade pendant le jour.
LADISLAS MAURICE : Mais bon, les plus beaux bâtiments de Buenos Aires, d’Argentine sont ici sur cette route, vraiment superbes, mais par contre, il y a de la gentrification en ce moment.
MAX : Oui, il y a un procès de gentrification. C’est lent, ce n’est pas vite. Et on verra je crois en cinq – six ans une différence et peut-être beaucoup plus de restaurants, de bars, de night life à future.
LADISLAS MAURICE : Ok. Et donc là, on va aller voir… en fait c’est 400 dollars le mètre carré, donc vraiment pas cher. Juste sur la route, juste derrière. Donc littéralement là, juste derrière. Et ce sont des bureaux.
MAX : Oui. Ce sont seulement des bureaux. Et il y avait une espèce de Herods avec des vêtements de dames, de monsieur etc. Mais maintenant c’est que des bureaux, seulement des bureaux. Mais il y a un projet aussi de gentrification et le faire pas seulement commercial ou des bureaux, mais aussi pour habiter.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, rendre le bâtiment résidentiel. Passer de bureaux à résidentiel. Donc c’est une spéculation.
MAX : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Ok. On va aller regarder ça. Donc là, on est ici sur la route où il y a le bâtiment et il y a même des projets de construction. Donc, ça montre vraiment qu’il y a de la gentrification qui se passe ici dans le quartier. Et ça coûte combien le mètre carré pour ce projet ?
MAX : Il est entre 2700 et 3000 le mètre carré.
LADISLAS MAURICE : 2700 à 3000 dollars le mètre carré. Donc les bureaux qu’on va voir où les prix sont très négociables, 400 dollars le mètre carré avec le potentiel de reconvertir ou sinon neuf, sur plan, 2700 à 3000 dollars. Ça donne une idée du marché. On y va.
Même si on parle de gentrification, on voit fermé, fermé, fermé, fermé, fermé, fermé. Tout est fermé. Donc voilà, l’économie dans le coin ce n’est quand même pas ce qu’il y a de top dans ce quartier-là, mais bon, on commence à voir là de l’argent qui arrive dans le quartier, qui font construire du résidentiel etc. Donc le processus est en route mais ça va prendre du temps et ce n’est pas sans risque.
MAX : Ici il y a les bâtiments avec les bureaux de 400 dollars par mètre carré et on peut voir ici un restaurant qui est beaucoup plus beau et le projet c’est de réaliser les bureaux qui soient aussi résidentiels.
LADISLAS MAURICE : Donc rezoner, en fait.
MAX : Rezoner, oui.
LADISLAS MAURICE : Donc, c’est à peu près 170 mètres carrés de bureau pour 75 mille dollars, avec des prix très négociables.
MAX : Oui, c’est très négociable.
LADISLAS MAURICE : Très négociable. Donc on ne parle pas de 5 à 7 % là, on parle vraiment de très négociable. Et vous voyez donc le genre d’argent qui arrive un peu dans le quartier. Donc ça, c’est vraiment dans le bâtiment et c’est le propriétaire de ce restaurant, en fait, qui veut s’occuper de ce projet, convaincre tout le monde dans le bâtiment de rezoner, et après les gens pourront individuellement rénover leur bureau, faire des studios etc. Donc, clairement il y a de l’argent qui arrive dans le quartier, même si on a vu que presque tous les magasins sont fermés, mais il y a de l’argent qu’arrive. Donc, c’est une spéculation.
MAX : C’est une spéculation.
LADISLAS MAURICE : Ce n’est pas un investissement, c’est une spéculation, soyons vraiment très clair là-dessus. Mais, c’est une spéculation qui ne coûte pas vraiment très cher. Donc ça peut être un truc, un petit projet amusant pour des gens qui veulent mettre un peu quelques billes en Argentine.
Comment contacter Max
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, j’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Buenos Aires, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers à éviter, quelques leçons sur le marché. Il y a un lien en dessous. Et si vous êtes intéressé d’investir ici à Buenos Aires, surtout n’hésitez pas à contacter Max, en français, en anglais, en espagnol. Il pourra vous aider de A à Z avec votre transaction et à vous aider à trouver de l’immobilier pour du life style ou pour de l’investissement. Donc, il y a aussi un lien en dessous.
MAX : Bien sûr.
LADISLAS MAURICE : Max, merci beaucoup.
MAX : Plaisir. Au revoir.
