Je voyage et investis à l’international depuis bien avant d’avoir créé Investisseur Globetrotteur / The Wandering Investor. En 2018, je suis allé au Cambodge pour explorer le marché immobilier. J’ai rapidement réalisé que le pays était en pleine bulle immobilière et j’ai transformé ce voyage d’exploration en un agréable séjour touristique.
J’avais raison. Le marché s’est effondré en 2019 et est depuis dans le marasme.
Je suis revenu en janvier pour un mois complet de rencontres avec des agents, des promoteurs, des avocats, des banquiers, des investisseurs, des hommes d’affaires, etc.
Mon opinion a changé. Le pessimisme local est à son comble et le marché est favorable aux acheteurs. Certains projets affichent des prix attractifs avec de bonnes perspectives de plus-values. Le seul problème est que les rendements locatifs nets ne sont pas exceptionnels.
Je considère l’immobilier à Phnom Penh comme une bonne option pour certains profils :
- Investisseurs en cryptomonnaies. Vous pouvez facilement investir des millions dans l’immobilier local avec des cryptos, sans qu’aucune question ne soit posée.
- Ceux qui souhaitent vivre au Cambodge. Il existe plusieurs façons d’obtenir la résidence, mais en général, les gens paient simplement pour des visas d’affaires long séjour.
- Ceux qui accordent de l’importance à la confidentialité. Vous pouvez investir au Cambodge et percevoir vos loyers sur des comptes bancaires non soumis au CRS. L’absence de CRS signifie que les informations bancaires ne sont pas partagées automatiquement avec votre pays de résidence fiscale (sauf pour les Américains).
- Ceux qui souhaitent s’exposer à un marché à forte démographie et au développement d’infrastructures en plein essor, contrairement à ce que l’on observe en Occident.
- Ceux qui souhaitent investir dans les marchés émergents tout en conservant leurs investissements libellés en USD. Vous pouvez payer n’importe où en USD au Cambodge.
Dans cette vidéo avec Chloé, une française installée depuis de nombreuses années à Phnom Penh, nous abordons le marché et examinons trois études de cas :
- Un projet immobilier sur plan pas cher, doté d’amenities exceptionnelles, comme une piscine de 40 mètres de long sur le toit.
- Un produit financier permettant de prêter à un gros promoteur local à 10 % par an, partiellement adossé à des actifs.
- Une vente forcée sur le marché secondaire, ou l’on pourrait encore faire baisser le prix de près de 25%
J’ai écrit un article complet sur le marché immobilier de Phnom Penh. C’est sans aucun doute l’article le plus détaillé qui existe. Il couvre le contexte macroéconomique, le marché lui-même, les cartes du développement des infrastructures, les différents quartiers, la fiscalité au Cambodge, les structures juridiques à utiliser pour l’achat d’un bien immobilier, ainsi que les types de titres de propriété existants au Cambodge.
Cet article devrait être payant, vraiment !
Je fais mes premiers achats au Cambodge
Il y a deux semaines, j’ai signé et apposé mon empreinte sur près de 300 pages pour plusieurs transactions, puis j’ai envoyé le tout à mon avocat par FedEx.
J’aime le Cambodge. Les opportunités sont nombreuses, mais c’est un marché risqué. Soyez prudent.
N’hésitez pas à contacter Chloé, mon agent immobilier francophone à Phnom Penh et Siem Reap.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Investir dans l’immobilier à Phnom Penh. Quels sont les rendements locatifs?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour. Ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui nous sommes à Phnom Penh au Cambodge et nous allons analyser le marché immobilier. J’étais déjà venu en 2018 avant que je commence cette chaîne et cette consultancy, pour rechercher des investissements immobilier pour mon propre portfolio ici au Cambodge, mais quand j’étais arrivé, j’étais arrivé en pleine bulle immobilière, en fait, donc au bout de trois jours je m’étais dit directement : « ok, ça sert à rien d’insister, je vais passer le reste de mon mois ici à passer des vacances, tout simplement, parce que les prix sont trop chers, c’est trop fou, ça vaut pas le coup ».
État du marché immobilier cambodgien
LADISLAS MAURICE : Et en 2019, la bulle immobilière a complètement éclaté au Cambodge, et maintenant ça fait 5 – 6 ans que le marché est vraiment très faible ici au Cambodge. Donc, ça a eu un impact sur la consommation interne, donc ça se ressent au niveau des business locaux etc., ont un peu du mal, mais en même temps, le tourisme va bientôt dépasser les chiffres de 2019, donc pre – covid et aussi il y a de plus en plus d’entreprises de manufacturing qui ouvre des usines ici, de l’industrie, des compagnies chinoises etc., parce qu’elles cherchent à éviter des sanctions potentielles américaines, et aussi parce que la main d’œuvre au Cambodge est vraiment très jeune.
Donc, ce que peu de gens savent, c’est que la Thaïlande est un pays vieillissant rapidement, pas au niveau de l’Italie, mais pas loin, et donc le Cambodge, juste à côté, a encore une population qui est très très jeune, et une ville comme Phnom Penh devrait presque voir sa population doublée d’ici 2050. Donc, il y a vraiment beaucoup de croissance potentielle ici, dans le pays.
Donc, ce qu’on va faire aujourd’hui, nous allons voir trois options différentes, en termes d’investissements immobiliers, et nous allons faire tous les chiffres. Donc, un, ça va être une promotion immobilière, dans un quartier intéressant, vraiment pas cher, avec un design absolument…. Je ne sais pas quel terme utiliser : fou, potentiellement révoltant à voir.
Deuxièmement, on va aller voir un projet de luxe qui offre de la structuration financière, qui pourrait être intéressant pour certains investisseurs. À la fin, on va aller voir un appartement… un fire sale, quelqu’un qui a besoin de vendre rapidement, parce que c’est un marché qui n’est pas très liquide, donc quand les gens ont besoin de vendre rapidement on peut avoir des prix intéressants. Et donc, pour chacune de ces options, on va faire tous les calculs de rendement locatif etc. Donc, ça a été un exercice intéressant et on va aller faire ça avec la charmante Chloé, une française qui est installée depuis nombreuses années ici au Cambodge.
Visite du développement du quartier du marché russe à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Bonjour Chloé, comment allez-vous ?
CHLOÉ : Bonjour. Très bien et toi ?
LADISLAS MAURICE : Bien, bien. Donc, ça fait longtemps que vous êtes installé ici au Cambodge, avec votre famille ?
CHLOÉ : Oui, ça fait une dizaine d’années que je suis ici avec mes enfants…
LADISLAS MAURICE : Pratiquement Cambodgienne.
CHLOÉ : Oui.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Donc, expliquez-nous un peu. Donc, ça c’est le premier projet qu’on va regarder. Le prix n’est vraiment pas très cher au mètre carré, et parlons un peu des amenities ici, tout ça, parce que c’est très différent ici en Asie, et en tant qu’Européen, quand on investit ici, il faut vraiment comprendre la mentalité.
CHLOÉ : Alors, les amenities, c’est quelque chose de très important sur le marché du condo, et c’est vrai que ce qui est particulièrement intéressant sur ce projet-là, c’est qu’il y a trois étages d’amenities, de partie commune, et pour le coup, l’aménagement des parties communes correspond à un standing plus élevé que le prix du mètre carré de cet immeuble, parce que, du coup, vous avez donc le roof top avec une piscine, une immense piscine, des…
LADISLAS MAURICE : De 40 mètres.
CHLOÉ : Oui.
LADISLAS MAURICE : 40 mètres.
CHLOÉ : Vous avez des terrains de tennis, vous avez…
LADISLAS MAURICE : Ça n’existe pas en Europe, simplement.
CHLOÉ : Oui, oui, oui. C’est globalement les amenities sont vraiment exceptionnelles sur ce building, et là, sur l’étage du milieu, vous avez quelque chose qui est très important ici, vous avez les salles karaoké, des salles des enfants, donc un playroom immense, et vous avez des salles que vous pouvez louer quand vous invitez des gens à dîner. Vous avez différents designs et ça c’est très important parce que, enfin, en Asie, on utilise beaucoup ce genre de choses, et en plus, tout ce qui est anniversaire, ou même les anniversaires des enfants et tout ça, c’est des occasions de sociabiliser et de faire du business. Donc, on invite beaucoup de gens, pour ceux qui ont des plus petites unités, c’est hyper important.
LADISLAS MAURICE : Oui, les unités sont très petites et même quand elles sont grandes elles sont petites.
CHLOÉ : Oui, ce n’est pas… après on est dans une capitale asiatique, donc quand vous avez même un deux ou trois chambres, votre salon il ne va pas vous permettre d’accueillir 20 personnes, tandis que là, vous pouvez inviter des gens, vous pouvez faire venir un traiteur, tout ça, c’est très pratique, et les gens sont friands de ça dans toute l’Asie.
LADISLAS MAURICE : Et on parle de combien le mètre carré, à peu près ?
CHLOÉ : On est dans les 1600 dollars au mètre carré.
LADISLAS MAURICE : Ok. 1500 euros le mètre carré pour avoir un appartement comme ça, avec une piscine de 40 mètres, au-dessus, il y a même un terrain de tennis, c’est ça ? Terrain de tennis sur le toit.
CHLOÉ : Tous les étages entre le 40 et le 47e sont des duplexes.
LADISLAS MAURICE : Ok, voilà. Donc, on va aller regarder un peu une unité de, je crois, à peu près 50 mètres carrés brut, donc c’est peut-être du 40 mètres carrés net. Est-ce que vous pouvez expliquer un peu ici comment ça marche les mètres carrés des promoteurs, parce que ce n’est pas facile à comprendre ?
CHLOÉ : Alors, déjà tous les promoteurs n’utilisent pas le même barème, ce n’est pas comme en Europe et, en fait, certains développeurs comptent les balcons, d’autres non, et certains comptent la moitié des murs, parfois j’ai vu des développeurs compter tout le mur, ça ce n’est pas…
LADISLAS MAURICE : Certains les parkings
CHLOÉ : Oui. La terrasse du voisin. Enfin, ce n’est pas très réglementé c’est pour ça qu’on est là aussi pour vous aider à aller dans le détail de ça.
LADISLAS MAURICE : Ok. Très bien. Donc, on va aller regarder l’appartement maintenant, on va aller regarder le design qui est un peu surprenant, et on va aller faire tous les chiffres de rendement locatif. Allons-y.
CHLOÉ : Allez.
Visite de l’appartement du marché russe
LADISLAS MAURICE : Donc, Chloé, expliquez-nous ce qu’on regarde ici, c’est quand même assez spécial.
CHLOÉ : Oui, on va voir le style ensemble, mais d’abord, c’est un 47 mètres carrés, c’est le mock-up.
LADISLAS MAURICE : Voilà. 47 brut, donc en net, sans doute, moins.
CHLOÉ : Oui. Voilà.
LADISLAS MAURICE : Alors, est-ce que vous-même vous vivez dans des…
CHLOÉ : Entourée de doré, de statues, mais oui, chez moi c’est pareil. Moi aussi j’ai choisi de faire des meubles de cuisine roses, parce que, voilà, mon conjoint adore, d’ailleurs ça lui plaît beaucoup. On va passer dans la chambre.
LADISLAS MAURICE : Et vous aimez bien aussi ce genre de…
CHLOÉ : J’aime beaucoup avoir une salle de bain entièrement vitrée.
LADISLAS MAURICE : Oui.
CHLOÉ : C’est tout de suite c’est pratique pour la discrétion, c’est convivial, voilà, c’est convivial. On n’y pense jamais assez d’ouvrir sa salle de bain sur sa cuisine.
LADISLAS MAURICE : Donc, en tant qu’Européens on rigole un peu parce que bon c’est tellement différent de ce qu’on est habitué mais, il y a un marché pour ça, les gens aiment beaucoup.
CHLOÉ : Il y a un marché et puis c’est le mock-up. En fait, quand vous achetez l’unité, vous pouvez choisir le package ameublement mais, en tout cas, tout ce qui est décoration genre cette magnifique fresque que l’on voit sur le toit, vous ne l’avez pas ; donc c’est vraiment le style qui…, en fait, ce genre de showroom marche très bien, c’est classe ici.
LADISLAS MAURICE : Donc, parlons des prix, parce que c’est là que ça devient intéressant. Là, on regarde ça, ça fait un petit peu cirque, mais l’objectif ce n’est pas forcément de vivre là-dedans, l’objectif c’est d’investir là-dedans. Donc, est ce que ça plaît aux gens, price point ? Donc, quel est le prix d’un appartement comme ça ?
Prix d’un appartement neuf à Phnom Penh
CHLOÉ : Alors, les prix varient selon les étages, mais en gros, un appartement de ce type c’est 60 mille dollars. Si vous ajoutez le package fourniture vous allez rajouter 5 mille dollars, et le plan de paiement est très avantageux puisque, du coup, votre premier don de paiement va être entre les 10 et 12 mille dollars et après vous avez 40 mois où vous allez payer dans les 600 dollars. Donc, c’est vraiment étalé.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Et à la fin, 40 %, donc ça, ça diminue un peu le risque promoteur. Et ce qu’il y a d’intéressant aussi, c’est qu’on peut payer avec des cryptos, donc directement avec le promoteur on peut payer avec des cryptos, les frais dépendent de combien vous achetez etc., si vous achetez une unité comme ça ce sera sans doute 1 % et demi ou 2 % de frais. La semaine dernière je suis allé chez un crypto dealerchinois, donc dans la rue et juste pour tester, juste pour voir un peu comment ça se passe. Donc j’y suis allé, je leur ai demandé, je leur ai dit que j’ai 500 mille USDT et que j’aimerais bien échanger ça en dollar physique, donc quel serait leur frais et combien de temps est-ce qu’ils ont besoin pour accumuler les 500 mille, et donc il m’on répondu 1 % et 3 heures.
Donc, en gros, c’est un peu une des fonctions du marché immobilier ici au Cambodge, si vous avez des cryptos, vous pouvez très facilement investir dans ce que vous voulez ici dans le pays. Donc, en gros, vous arrivez et donc là j’aurais pu transférer les 500 mille dollars et 3 heures après je repartais avec un sac de sport avec 495 mille dollars en liquide et j’aurais pu acheter pleines d’unités ici. C’est que, 60 mille dollars avec plan de paiement c’est sur 4 ans, mais si vous payez en liquide maintenant, tout, il y aura forcément un bon discount.
CHLOÉ : Oui. On a quelque chose à négocier avec le développeur.
Risques liés à l’investissement immobilier à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : C’est un développeur chinois, tout est très négociable. Donc, qu’est-ce que vous pensez un peu du risque en terme de… bon, quand on se plante à Phnom Penh, on voit beaucoup de bâtiments, de constructions non finies, il y a eu pas mal de gens qui ont perdu d’argent dans ce marché.
CHLOÉ : Alors, je pense que c’est un marché qui est très intéressant, il y a plein d’opportunités, il y a aussi des risques. Là, on est sur un développeur qui c’est son 8e projet, donc ce n’est pas quelqu’un qui n’est pas bien implanté : voyez ce que je veux dire, ça fait longtemps qu’ils sont là, ils ont toujours fini leur développement, donc on est sur un capital de risque qui est à moindre, après je pense que c’est très important sur ce genre de marché, ça bouge très vite, il faut savoir vendre au bon moment en fait, ce n’est pas l’Europe, ce n’est pas sur ce type d’unité… ce type de bien… ça va être moins vrai sur des biens plus haut de gamme à Phnom Penh, parce qu’ils sont moins nombreux, mais sur ce segment de marché, je pense que c’est très important d’être stratégique, d’acquérir au bon moment, de vendre au bon moment.
LADISLAS MAURICE : Oui. Voilà. Donc, vous n’êtes pas en train d’investir dans l’ancien, dans le 16e, mais ça peut passer d’une génération à d’une autre, c’est le genre de truc… on achète et ça se peut que vous devriez… il faut revendre même avant que le building soit fini, ou deux ans après, ou cinq ans après, mais ce n’est pas quelque chose que vous garderez pendant 20 – 30 ans, donc il faut être clair là-dessus.
Donc après, ce qu’il faut voir c’est que c’est difficile d’analyser le bilan de ces promoteurs parce que, vous pouvez demander à votre avocat d’aller regarder un peu tous les chiffres, et il pourra vous dire : « oui, ce promoteur n’a pas de prêt à la banque ». Très bien, mais la réalité c’est qu’il y a beaucoup de shadow landingavec les promoteurs Chinois, donc ils ont des prêts avec la Chine, mais qui ne sont pas enregistrés au Cambodge. Donc, en gros, quand on investit ici avec un promoteur, surtout si c’est un promoteur Chinois, c’est impossible d’avoir une visibilité à 100 % sur les finances du promoteur. Ça ne veut pas dire qu’on ne peut pas investir, on analyse un peu comme ça.
CHLOÉ : L’endettement non institutionnel est assez fort en Asie. Alors, après, moi qui suis sur place depuis longtemps, il y a beaucoup de choses que je sais mais, typiquement, pour les développeurs Chinois sur un développeur Cambodgien j’aurai un réseau d’information qui sera beaucoup plus développé. Sur les développeurs non nationaux, le lien avec le pays d’origine fait que… voilà, c’est quelque chose à prendre en compte, mais dans un sens le fait que les paiements soient sur quatre ans, que ce soit très échelonnés, ça vous laisse aussi le temps de voir beaucoup de choses, par exemple, vous avez des achats en pleine propriété, donc vous faites un transfert de titres, il y a une partie des acheteurs qui font le choix, en fait, de vendre avant le transfert de titre, ça ils ont engagé moins de frais et comme la construction touche à sa fin, le bien a déjà pris pas mal de valeur, donc c’est juste des choix stratégiques, il faut vraiment bien se positionner sur le marché.
Aperçu du quartier du marché russe à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Et le fait qu’on paye 40 % au moment de recevoir les clés, à la fin, ça aussi ça aide vraiment à diminuer le risque. Après, en terme du quartier, c’est important de comprendre le quartier, on n’est pas dans du BKK qui serait le meilleur quartier de Phnom Penh, on est dans un quartier qui s’appelle Russian market, donc est-ce que vous pouvez un peu élaborer sur ce quartier ?
CHLOÉ : BKK et Bassac c’est le cœur, le centre de Phnom Penh, Toul Tom Poung et Russian market c’est la proche périphérie, et c’est l’axe de développement de la ville, puisque en fait le nouvel aéroport se situe au sud, donc maintenant, il y a beaucoup [d’isolo] de peuplement qui se développent sur cette axe. Donc, c’est définitivement dans l’axe de développement de la ville, c’est un quartier qui est assez hype, c’est plus jeune, c’est dynamique, il y a énormément de resto et on est vraiment dans la proche banlieue, enfin je veux dire, vous êtes à 10 minutes du monument de l’Indépendance, ce n’est pas la banlieue, en fait. Enfin, sur une capitale, on ne peut pas dire que c’est enfin ce n’est pas la banlieue, ce n’est pas juste l’hyper centre.
LADISLAS MAURICE : Et ça va devenir de plus en plus le centre, surtout…
CHLOÉ : C’est très trendy, c’est hyper attractif. Moi, ça fait une dizaine d’années que je suis là, au début c’était considéré comme, un petit peu, outskirt et maintenant c’est l’endroit où les gens veulent vivre, parce qu’il y a plus de restaurants, il y a plus d’activités. Et, en fait, vous êtes dans cette entre deux, c’est-à-dire que vous avez le centre historique, l’hyper centre, qui est plus cher et qui est attractif parce qu’il y a les bureaux puis c’est le centre, et puis vous avez cette périphérie qui se développe dans le Sud où là il y a toutes les grosses infrastructures ; il y a Aeon 3, il y a Chip Mong, Mega Mall, il y a tout ce genre de choses. Donc, l’avantage de Toul Tom Poung, c’est qu’il est plus proche du centre mais, tous les développements qui sont dans le sud vous sont très accessibles.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, j’ai aussi écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Phnom Penh, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers a évités, aussi, c’est important de comprendre ça, donc il y a un lien en dessous.
Calcul du rendement locatif à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Donc, en termes de rendement locatif, ok, très bien, on achète ça, en tout, avec les meubles à 65 mille dollars, on a un peu des frais de transfert, on met 3000 parce que c’est ambigu, ça change, là ils ont retiré les frais de transfert, mais ils vont peut-être revenir après. Donc, on met 3000 juste pour être safe. En termes de loyer, combien est que vous pensez qu’on pourrait avoir pour un appartement comme ça ?
CHLOÉ : Donc, pour ce genre d’appartement, vous pouvez escompter facilement 450, vous allez avoir un taux d’occupation qui va être dans les 70 – 75, c’est un immeuble qui va être très attractif, du fait des facilities et du fait qu’il est dans Toul Tom Poung. Donc, je pense que basé sur 70 – 75, on reste conservateur et comme ça vous n’avez pas de mauvaise surprise en vous basant sur ce genre de chiffre.
LADISLAS MAURICE : Très bien. Après, il y a des frais de copropriété…
CHLOÉ : De 0,8 par mètre carré.
LADISLAS MAURICE : Par mètre carré brut, important de comprendre.
CHLOÉ : Oui, petite différence quand même.
LADISLAS MAURICE : Ça, c’est le propriétaire qui paye ça, quand il y a des locataires. Et, il y a aussi donc les frais pour trouver un locataire, donc typiquement ici c’est un mois pour un contrat d’un an.
CHLOÉ : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Et après, des frais de gestion immobilière. La taxe foncière ce serait de combien, pour ça ?
CHLOÉ : La taxe foncière ce serait bien de provisionner près dans les 100 dollars, comme ça vous êtes paré, vous vous donnez un petit buffer.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Après, on ajoute un peu d’argent pour des frais, un peu de d’entretien etc. Et, on finit avec un rendement net d’un peu plus de 3.5 % net avant impôt. Donc, est-ce que c’est fantastique ? Non, mais par rapport au marché, et après on ira regarder un peu plus tard, on fera des chiffres. Par rapport au marché secondaire, ou la plupart des promotions immobilières dans résidentiel, de manière générale, on se fait du 1.5 à 2 % net ici au Cambodge. Donc, ce n’est pas vraiment un marché où on vient pour du rendement locatif, sauf dans certains cas spécifiques, là on en voit un, après on va en voir un autre.
Donc, c’est important de comprendre que les asiatiques, de manière générale, courent moins après le rendement que l’Européen. L’asiatique voit l’immobilier comme un store value, plus qu’une source de cash-flow. Donc, c’est important de comprendre la mentalité quand on investit dans des pays comme ça. On voit la même chose en Thaïlande, on voit la même chose en Malaisie, Singapour, Hong Kong etc. Surtout en Chine, on parle de rendement de moins de 1 %. Donc, il faut comprendre ça et ce qui démontre aussi que si on peut avoir un rendement de 3.5 % maintenant, théorique, il y a une bonne chance que les prix augmentent au fur à mesure que la construction avance.
Donc, je crois que ça c’est vraiment un play qui n’est pas mauvais du tout pour le Cambodge, ce n’est pas cher, vous avez quatre ans pour payer, le risque est surtout sur la fin, vous payez les 40 % vers la fin, c’est un quartier qui est vraiment en développement où il faut investir dans la ville, il a des facilities, une belle piscine, tout ça, franchement c’est un produit qui est intéressant et un rendement qui n’est pas mauvais mauvais, et après, quand vous investissez ici, vous pouvez avoir accès à un compte en banque et les comptes en banque, pour l’instant, le Cambodge ne fait pas partie du CRS, donc ça veut dire que le Cambodge ne partage pas de manière automatique l’information bancaire avec votre pays déclaré de résidence fiscale. Donc, il y a beaucoup de privacy ici au Cambodge et donc c’est ce qui plaît aussi à certains investisseurs.
CHLOÉ : Et, en plus, les taux d’intérêt sont souvent élevés, donc l’accès à la propriété vous permet d’ouvrir le compte bancaire, ça vous permet d’avoir un compte en dollar, ça vous permet d’avoir une carte Visa en dollar et, aussi, d’accéder à des fixed deposit qui sont souvent intéressants qui peuvent être dans les 4 % parfois.
LADISLAS MAURICE : Oui, 4 à 6 % et vous pouvez même avoir des cartes Union Pay, donc le système chinois. Donc, c’est une diversification, intéressant. Très bien. Donc maintenant, on va aller voir le prochain projet.
CHLOÉ : Exactement.
LADISLAS MAURICE : Allons-y. Très bien. Donc, vous avez commandé un tuk-tuk ?
CHLOÉ : Oui.
LADISLAS MAURICE : En utilisant quelle application ?
CHLOÉ : Alors, Grab ça marche très bien, on rentre nos cartes et…
LADISLAS MAURICE : Ça va coûter combien pour aller au…
CHLOÉ : Là, ça va nous coûter un dollar.
LADISLAS MAURICE : Un dollar.
CHLOÉ : On fait deux stops et on traverse la moitié de BKK. Le coût de la vie est très très facile au Cambodge.
LADISLAS MAURICE : Allez. Un peu de tuk-tuk. C’est votre mode de transport principal ici ?
CHLOÉ : Oui. J’avais une voiture avant et depuis qu’il y a toutes les applications, en fait, c’est beaucoup plus simple, parce que se garer dans [Inintelligible] toujours, ça peut être sportif. Donc, l’un dans l’autre le tuk-tuk c’est très très bien.
LADISLAS MAURICE : Donc, petite pause. Donc Chloé, là on est en plein centre de BKK, le meilleur quartier de Phnom Penh et il y a cette maison qui vaut combien ?
CHLOÉ : Ça c’est un peu près dans les cinq millions de dollars le terrain, la maison en elle-même non. Mais, en fait, on trouve encore ce genre de faire à Phnom Penh où vous avez un terrain qui vaut une fortune et puis il y a… des poulets, de la poussière, du sable et des gens installés.
LADISLAS MAURICE : Et quelqu’un qui vit là-dedans. Là, il y avait un bonhomme torse nu, il a l’air d’avoir disparu, mais il vit là-dedans, il vit sur un terrain de cinq millions de dollars. Voilà. Donc, vous pouvez vendre des terrains de cinq millions de dollars aussi.
CHLOÉ : Il y a de tout.
LADISLAS MAURICE : Si vous voulez vivre ici, voilà cinq millions de dollars. Je trouve que ça vous va très bien le tuk-tuk. Vous êtes dans votre élèvent.
CHLOÉ : Exactement. On a de l’air, on voit l’extérieur, c’est très bien. On voit les Lamborghini garé sur le côté.
Visite d’un complexe résidentiel de luxe dans le quartier BKK1 à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Ah, oui. Lamborghini. Très bien. Donc, expliquez-nous ce projet.
CHLOÉ : Alors, sur ce développement on est vraiment sur le développement le plus luxueux de Phnom Penh. C’est un développement qui est très particulier à cet égard-là, il est seul sur son segment de marché et ça c’est vraiment intéressant en soi. Alors, il est composé, à la base, d’un petit centre commercial qui est sur quatre étages, là vous avez une tour de bureau, une tour résidentielle. La tour résidentielle ce sera la tour la plus luxueuse de Phnom Penh avec la plus faible densité au mètre carré.
LADISLAS MAURICE : Donc, combien le mètre carré à peu près pour le résidentielle ?
CHLOÉ : Ça va être dans les 3600 dollars par mètre carré.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, un peu moins de la moitié des prix pour quelque chose d’équivalent à Bangkok, juste pour, un peu, donner une idée du marché. Niveau rendement, ce n’est pas un produit pour du rendement…
CHLOÉ : Alors, pour l’instant, oui, la plupart des gens qui ont acheté… on a 60 % d’acheteurs qui ont acheté pour y vivre et le reste pour de l’investissement. Après, ça va être un rendement intéressant, les projections sont plutôt sur du 6 – 8.
LADISLAS MAURICE : J’imagine que les frais de copropriété sont assez élevés, une fois qu’on prend en compte la gestion, les frais de copropriété etc., ça risque d’être…
CHLOÉ : Ce qu’il y a, c’est surtout des gros volumes, donc c’est vrai que des frais de copropriété chiffrer dans ce sens-là, mais ça va être un produit qui va être très intéressant parce que ici on a une partie de la population qui est extrêmement riche, une petite partie, et on a une classe moyenne depuis ces dernières années. Donc, on est vraiment sur un moment très intéressant pour le Cambodge puisqu’on rentre dans cette phase où la classe moyenne commence à redevenir vraiment importante et avoir les moyens d’investir. On a toujours cette classe de très riche pour qui ce building est unique, en fait, puis qu’il n’a pas de compétition.
LADISLAS MAURICE : Et le reste, des bureaux.
CHLOÉ : Alors, pas seulement. Au top des quatre derniers étages, ça va être un hôtel, ça va être Vignette by ISG, ça va être un hôtel de luxe 58 avec la plupart des piscines privées. Ensuite, vous avez trois étages de club privé. Alors, en Europe on ne fait pas trop ça, mais en Asie c’est vraiment un entre soi extrêmement productif en termes de business. Il y a énormément de choses qui se jouent dans ces clubs privés, il y aura un ascenseur dédié pour le club privé, il y a aussi des ascenseurs dédiés d’ailleurs pour l’hôtel.
Et après, vous avez tout le reste de la tour qui vont être des bureaux en pleine propriété. Petite spécialité de cette tour, comme vous avez pu le remarquer là, il y a des petites zones de verdure, l’inspiration vient des temples d’Angkor parce que les temples d’Angkor ce sont des pierres empilés avec de la verdure, donc petite référence historique. Et, ça c’est très intéressant parce que je pense que tous autant qu’on est, il y a un moment dans notre vie où on s’est retrouvé dans une tour de bureau où il fallait faire 40 étages pour sortir, pour boire un café à l’extérieur, voir le jour, voir quelqu’un d’autre qu’un collègue, tout ce genre de choses, or tous ces liens de communauté, en fait, au lieu de faire des aller-retour vers le haut vers le bas, là vous avez six petits îlots tout autour de la tour, donc vous avez, en moyenne, quatre étages maximum de distance avec un de ces petits îlots.
Ce sont des parties communes qui sont accessibles à toutes les personnes de la tour et c’est hyper important parce que, de nos jours, les personnes qui sont dans les bureaux ne veulent plus ce genre de cubicle, complètement enfermé, et ça c’est très important en tant qu’investisseur parce que ça veut dire aussi que cette tour elle va durer longtemps, elle va rester attractive longtemps, parce qu’elle est hyper moderne dans son design.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Ça c’est important de comprendre. Les standards de construction sont très différents d’un projet à un autre en Asie, donc là, c’est un peu comme à Singapour…
CHLOÉ : Là, c’est du Singapore grade A office…
LADISLAS MAURICE : C’est la qualité, l’autre moins de qualité
CHLOÉ : Ce n’est pas le même segment de marché. Là, vous êtes sur le seul bâtiment de tout le Cambodge qui a une certification LEED Gold et dans lequel vous pouvez être propriétaire.
LADISLAS MAURICE : Ok. Mais pour investir, c’est qu’investir dans des bureaux etc., c’est un marché complètement différent. Personnellement, je ne le comprends pas du tout. Ça me paraît un peu risqué d’acheter du bureau de luxe au Cambodge.
CHLOÉ : Alors, l’attractivité de cette tour elle va venir aussi de cette certification LEED Gold parce que quand vous travaillez, par exemple, pour une compagnie aérienne ou la plupart des multinationales ont se genre d’obligation, des Head office demandent parce que s’il y a une tour LEED Gold, ils doivent être dedans. Après, ça va être un Landmark pour le Cambodge. C’est vraiment une tour qui va devenir un Landmark. Ça va être l’Empire State Building du Cambodge.
LADISLAS MAURICE : Ok, mais parlons de rendement.
CHLOÉ : Après, j’ai déjà eu la question et, en fait, il y a huit étages seulement sur toute la tour qui sont dédiés à des offres avec un rendement fixe. Donc, pour des investisseurs, c’est hyper pratique parce que du coup les cinq premières années, vous avez un rendement fixe de 8 % net de taxe, net de frais de copropriété, donc c’est vraiment votre bottom line. C’est ce que vous percevez, 8 % net sur du bureau c’est très bien et l’avantage aussi c’est que ça vous permet d’avoir cette espèce de buffer quand une tour ouvre, il y a beaucoup de mouvement.
Et puis, il y a des travaux, il y a des changements, il y a des aménagements de chaque bureau, les travaux sont fini mais, donc avoir une linéarité des revenus sur ces cinq premières années c’est hyper intéressant et en plus en tant qu’investisseur à l’issue des cinq ans, vous êtes en pleine propriété, c’est du strata title. Donc, vous avez le choix, soit vous continuez à louer parce que vous avez des vrais datas, vous voyez ce que je veux dire.
Tant que la tour n’est pas ouverte, tant qu’on n’a pas plusieurs années d’activité, ça reste des projections financières. Là, vous avez data pour savoir si vous voulez continuer à louer, revendre ou, vous avez une option de rachat à 110 %. Une plus-value de 10 % c’est très bien, il y a de fortes chances pour que l’investisseur se fasse plus en revendant sur le marché par lui-même. Mais, il vaut mieux avoir une option que l’on n’utilise pas, que ne pas avoir d’option.
LADISLAS MAURICE : Donc, en gros, c’est 10 % quasiment en moyenne par an de revenus, garantis si le promoteur ne disparait pas.
CHLOÉ : Alors, après quand on parle de capital risque, c’est un promoteur qui a plusieurs projets déjà terminés. Vous êtes sur Norodom, c’est les Champs-Élysées du Cambodge, vous êtes à 600 mètres du monument d’Indépendance. C’est vraiment une prime location. Un emplacement comme celui-là, c’est déjà très rare à trouver dans une capitale et, ce qu’on disait tout à l’heure, c’est la moitié des prix de Bangkok. Enfin, un emplacement comme ça, ça prend beaucoup de valeur.
LADISLAS MAURICE : Donc, la manière dont je vois ça, c’est un… parce que je n’y connais rien en terme du marché, du office, en je n’ai pas vraiment fait une analyse, je vois ça comme un produit financier structuré où en gros vous avez quasiment garantie 10 % par an, du moment que le promoteur ne disparait pas, mais vous avez quand même le titre entre-temps.
CHLOÉ : Je pense qu’au niveau des garanties, vous êtes sur un promoteur qui a plusieurs buildings terminés, vous avez un strata title, vous êtes en pleine propriété, et surtout, le truc hyper important c’est qu’il y a que huit étages qui sont…
LADISLAS MAURICE : Ils ne font pas ça pour tout le bâtiment ?
CHLOÉ : Non.
LADISLAS MAURICE : Ah, ok. [Inintelligible]
CHLOÉ : Son facteur risque il est très limité. Admettons qu’il y ait un choc économique et que l’économie ralentie. Alors après au Cambodge les trains d’économie qui sont assez clair enfin mais on ne sait jamais, il y a une crise internationale, globalement un développeur ne va pas prendre le risque de se mettre en breach of contract pour huit étages.
LADISLAS MAURICE : Oui. Ça ne vaut pas le coup.
CHLOÉ : Ce que ça imputera à sa réputation sera bien plus important que de devoir payer des loyers peut-être que s’il ne perçoit pas, autant de loyers qu’il en doit.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc, intéressant pour les gens qui veulent des revenus fixes c’est une possibilité, c’est certainement des rendements bien plus élevés qu’on peut trouver en Europe. Aussi, vous pouvez payer avec crypto. Si vous revendez dans cinq ans, on vous demande d’où vient l’argent vous avez vendu…
CHLOÉ : Oui, vous avez le titre de vente, voilà.
LADISLAS MAURICE : Donc tout est propre. Merci. Donc, ça c’est une option. Maintenant, on va aller voir un exemple de marché secondaire.
Visite d’un appartement sur le marché secondaire de Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Allons-y. Donc, on est allé voir un appartement sur le marché secondaire, on appelle ça un peu ici des fire sales, des ventes de feu, comme on dit en français. Quelqu’un qui a vraiment besoin de vendre.
CHLOÉ : Oui, qui a besoin de liquidité.
LADISLAS MAURICE : Voilà, quelqu’un qui a besoin de liquidité. C’est que c’est un marché avec peu de liquidité dans le marché secondaire, surtout. Donc, le prix était de 165 mille dollars pour un two bedroom, two bathroom. Combien est-ce que vous pensez qu’on pourrait négocier ?
CHLOÉ : Alors, déjà, de manière générale, ici on peut négocier un peu plus qu’en Europe, Suisse, Belgique. Vous pouvez, de manière générale, tabler sur du 10 – 15%, sur le marché secondaire. Là, vue l’entretien qu’on a eu, je pense qu’on peut faire une fire sales et aller chercher sur du 25 %.
LADISLAS MAURICE : Oui, et on peut, de temps en temps, trouver plus.
CHLOÉ : Oui. Ce genre de vente sur le marché secondaire, c’est vraiment… il faut sentir la personne qu’on a en face de soi, son besoin de liquidité et, surtout… en fait, là c’est un building qui est un peu vieux, ce qui veut dire qu’au moment il a été acheté, le prix au mètre carré était bien moindre. Comme il y a une force haute des prix, c’est ça qui permet, en fait, sur le marché secondaire, d’avoir des gros discounts parfois.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc, c’est intéressant de voir ce bâtiment. On va faire les chiffres. Disons qu’on arrive à négocier de 25 %, on paye un peu les frais etc., les frais de notaire, combien est-ce qu’il faudrait remettre là-dedans pour faire un peu… est-ce qu’on doit faire une rénovation de luxe ?
CHLOÉ : Non. Alors, il ne faut pas mettre trop d’argent sur le marché secondaire parce que, quand on est dans un building un peu ancien, on va toujours être en compétition avec les nouveaux condos. Donc, si on met trop sur… 10 mille dollars de travaux c’est très bien, ça vous permet d’avoir un truc qui est moderne, qui est au niveau des… design est attirant, qui du coup va permettre d’avoir un meilleur taux de remplissage sans se lancer dans des gros travaux. En plus, là, la structure elle est bonne, les salles de bain sont bonnes, il ne faut jamais mettre trop d’argent sur ce genre de rénovation parce qu’on est sur une ville qui se développe beaucoup. Du coup, il y a toujours des buildings plus neufs, avec les plus grandes piscines, avec plus d’amenities qui vont sortir. Si vous mettez trop d’argent sur les travaux, vous n’allez pas retomber sur vos pieds au niveau rentabilité.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc vraiment important de comprendre, les dynamiques sont très très différentes. Ok. Donc, on met 10 mille dans les travaux, combien est-ce qu’on pourrait louer un appartement comme ça ?
CHLOÉ : Cet appartement vous allez pouvoir escompter dans les 900 dollars, et puis taux de remplissage, je pense qu’on peut se baser sur 70 %. Globalement, vous êtes mieux situé que sur l’appartement qu’on a vu précédemment, vous êtes dans l’hyper centre. Vraiment, l’emplacement est très bon…
LADISLAS MAURICE : Par rapport au premier.
CHLOÉ : Oui, mais c’est un immeuble plus vieux, donc, oui… 70 % ça me paraît bien, 900 dollar, 70 % d’occupation.
LADISLAS MAURICE : Après, on met la même structure de frais en terme de gestion immobilière, de frais de copropriété, taxe foncière etc. On arrive à un rendement net net de 2 %, donc ce n’est pas particulièrement intéressant.
CHLOÉ : Ce n’est pas ce qu’il y a de plus intéressant, parce que justement il y a cette course au nouveau building, au nouveau…
LADISLAS MAURICE : Donc, je crois vraiment que c’est un bon exemple de pourquoi il faut savoir quand vendre au Cambodge. Vraiment, c’est un concept qui est difficile à comprendre pour les Français, les Belges, les Suisses moins pour les Québécois, mais vraiment c’est un marché dynamique et il faut savoir quand vendre. Donc, vous disiez même potentiellement le premier, faudrait le revendre même peut-être avant la fin.
CHLOÉ : Avant les 40 %. Comme le don de paiement est de 40 % et qu’après il y a le transfert de titre qui est aussi une taxe de 4 %, à peu près, en fait ça vous évite de sortir beaucoup de liquidité, vous vendez avant, vous récupérez pas mal de liquidité et ça vous permet de grossir votre parc.
LADISLAS MAURICE : Et donc, est-ce que vous auriez la même approche sur le deuxième ? Où il y avait beaucoup plus de qualité ?
CHLOÉ : En fait, c’est vraiment une question de segment. Moi, sur tous les produits qu’on a vu, le seul que je considère de garder, c’est vraiment l’immeuble de bureau parce que, du coup, on est vraiment sur un emplacement qui est exceptionnel et c’est quelque chose qui va prendre beaucoup de valeur, pour différentes raisons : emplacement exceptionnel, niveau de qualité, segment de marché, ce n’est pas aussi commun d’avoir accès à ce genre de building, en fait.
Donc, je pense que vraiment, lui, va prendre beaucoup de valeur, il mériterait d’être gardé et l’avantage aussi c’est que, comme il y a une option de rachat, on peut faire un choix éclairé, c’est-à-dire qu’à la lumière des cinq ans de rentabilité, vous pouvez faire un choix beaucoup plus tranquillement, que de faire avant la fin de la construction. Il y a une différence entre cinq ans de data, et puis des projections financières.
Résumé des perspectives d’investissement immobilier à Phnom Penh
LADISLAS MAURICE : Ce sont vraiment deux approches d’investissement très différentes, et ce qui m’impressionne vraiment ici à Phnom Penh, donc j’étais venu la dernière fois en 2018, et je ne reconnais plus la ville. Rien. Je ne reconnais rien. Tout a changé.
CHLOÉ : C’est hyper dynamique.
LADISLAS MAURICE : L’infrastructure c’est incroyable.
CHLOÉ : Et c’est bien, parce que maintenant on a des grosses infrastructures, toutes les routes, tout ça, sont très bonnes.
LADISLAS MAURICE : J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Phnom Penh, non seulement tous les quartiers, mais aussi tous les projets d’infrastructure dans la ville, où vont toutes les autoroutes, où sont les nouveaux ponts, où est le nouvel aéroport, tout ça. Donc ça, c’est vraiment intéressant.
CHLOÉ : Et oui, c’est un moment très intéressant pour le Cambodge puisque, du coup, on arrive à ce moment, ce qu’on disait, on a une très classe moyenne qui consomme, qui investit, on a une population très jeune, c’est la population la plus jeune d’Asie du Sud-Est, l’âge moyen c’est 27 ans. Nous on a 55 % de la population qui est génération Z ou Y et, en fait, ça c’est hyper important parce que du coup, on voit plein d’industries qui commencent à venir s’installer parce que quand vous planifier une usine, par exemple, de textile, ça peut se monter se démonter en 3 jours. Une usine de production de voiture ce n’est pas du tout la même chose, vous faites des projections à 40 ans.
La population de la Thaïlande et de la Chine vieillisse, et du coup, on va devenir un pôle très attractif et, en plus, l’avantage c’est que pour l’instant on avait une croissance hyper forte mais c’était une croissance de rattrapage, là on s’inscrit dans une croissance qui est beaucoup plus stable et, en plus, elle va être supportée par toute cette population jeune et hyper dynamique, donc c’est pour ça que, ce qu’on disait sur le building, c’est vrai que si avoir investir dans un building qu’on peut garder pendant longtemps c’est hyper intéressant parce que, du coup, vous avez un prix d’entrée qui est encore faible et vous avez des perspectives de croissance économique qui sont exponentielles.
LADISLAS MAURICE : Et c’est vrai que c’est agréable de se retrouver dans un pays où il y a du dynamisme économique, donc c’est quelque chose quand on vient en Europe, j’aime bien aller en Europe c’est agréable, on mange bien, c’est joli, mais on ne ressent pas de dynamisme économique. Quand on vient ici, on le ressent tout le temps, les gens sont tous en train d’ouvrir des business, tout le monde est en train de travailler, tout le monde veut vraiment avancer dans la vie, personne n’attend rien du gouvernement ici.
Rien que d’un point de vue diversification, je dirais que c’est complètement non raisonnable, en tant qu’Européen, d’avoir tout son argent en Europe, surtout quand on sait vraiment que la trajectoire n’est pas positive. Donc ici, oui, est-ce que c’est un pays sans risque ? Non, mais vous êtes exposé à un profil de risque complètement différent, mais aussi du upside, des gains potentiels, des opportunités vraiment intéressantes. Donc, c’est un marché qui est vraiment intéressant pour diversifier son portfolio.
Après, je dirais si en plus vous êtes dans la crypto, parfait. Vous pouvez faire ce que vous voulez ici et, en plus, si vous voulez être un peu discret dans vos investissements, c’est un pays qui n’est pas mal parce que les banques ne partagent pas l’information de manière automatique. Donc, il y a vraiment beaucoup beaucoup de points positifs à investir ici au Cambodge.
Comment contacter Chloé
Donc voilà, il y a tout l’article en dessous dans le lien et si vous voulez contacter la charmante Chloé, elle peut vous aider à investir ici à Phnom Penh, aussi à Siem Reap, qui faut vraiment aller voir quand vous venez ici au Cambodge. Donc, il y a un lien en dessous et vous pouvez la contacter. Très bien. Chloé, merci beaucoup.
CHLOÉ : Merci beaucoup.
