Dans cette vidéo j’explique pourquoi je n’investirais pas dans l’immobilier à Paris, surtout en tant que non-résident.
Si j’avais de l’immobilier à Paris, je vendrais et passerais à quelque chose d’autre. En bas ce cette section sur l’immobilier international j’analyse plein de marchés à l’international.
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Transcription de “Pourquoi je n’investirais PAS dans l’immobilier à Paris”
Bonjour ici Ladislas MAURICE de Investisseur Globetrotteur.
Aujourd’hui je suis à Fontainebleau à 50 km de Paris. Je vais mentionner 12 points, pourquoi je n’investirais pas dans l’immobilier à Paris.
Ratio prix au salaire démesuré
Point numéro un (1) : c’est que les prix sont devenus trop élevés pour le Parisien moyen par rapport aux autres villes dans le monde. Paris est une ville où le ratio de prix au salaire est un des plus élevés dans le monde après Hong Kong, en moyenne il faut pour un Parisien 15 ans de salaire moyen pour pouvoir s’acheter un 60 m². Quand on voit New York ce n’est que 11 salaires. On voit que Paris est vraiment très cher en plus les locaux n’arrivent à peine à se loger. On se pose la question est-ce qu’on risque de voir des plus-values sur le long terme si les gens n’ont pas les moyens de se loger et d’acheter quoi que ce soit?
Des prix déja très chers
Ça m’amène au point numéro deux (2) qui est : les prix déjà très chers à peu près 10 300 € le mètre carré et pourquoi parce que les taux d’intérêt étaient bas pendants si longtemps pendant 10 ans les gens pouvaient emprunter à des taux de moins de 1% sur 20 ans et temps en temps en mettant 0% et en recevant des crédits de 110% même pour couvrir les frais de notaire maintenant que les taux d’intérêt augmentent.
Les taux d’intérêts augmentent
Ce qui m’amène au point numéro trois (3) les prix ont commencé à baisser et tant que les taux d’intérêt continuent d’augmenter il n’y a aucune raison de penser que les prix se mettent à augmenter à Paris ou en France. Je ne vois pas de potentiel pour des plus-values, s’il n’y a pas de potentiel pour les plus-values la question c’est : est-ce qu’il y a un bon rendement ?
Les rendements bruts sont bas à Paris
Ce qui amène au point quatre (4) : le rendement brut à Paris de manière générale est mauvais si on investit dans les quartiers un peu moyens on a un rendement brut d’à peu près 3.5% ; si on a investi dans les bons quartiers un rendement brut à peu près 3%, ce qui est vraiment très bas.
Les rendements nets sont encore pires
Ce qui amène au point numéro cinq (5) : les rendements nets sont encore pires. On prend le revenu brut qui était le loyer x 12 et on retire les frais de copropriété, la taxe foncière, l’assurance, un peu d’entretien et les frais d’agence et aussi en termes des frais d’entretien on sait tous les prix sont très chers à Paris quand on a besoin de faire quoi que ce soit, ça impacte vraiment le rendement net.
Les rendements nets vont baisser
Ce qui m’amène au point numéro six (6) : c’est que sans doute les rendements nets vont encore baisser pour plusieurs raisons : une, les taxes foncières n’arrêtent pas d’augmenter, elles augmentaient de 80% entre 2008 et 2018 et elle continue d’augmenter plus rapidement que l’inflation parce que le gouvernement a besoin d’argent et parce que ça sert à remplacer les taxes habitation. Après il y a toutes les lois écologiques et vertes qui font que l’entretien va coûter plus cher sur le long terme il va falloir faire des rénovations d’isolation des nouvelles fenêtres etc.
Et ça va pas augmenter votre rendement ce sera vraiment juste du CAPEX vraiment de l’investissement pur dans votre logement qui ne vous rapportera absolument rien. Il y a aussi le contrôle des loyers à Paris qui fait que vos loyers, vos revenus locatifs ont augmenté moins que le taux de l’inflation réel.
Une mauvaise démographie à Paris
Le septième point c’est que la démographie n’est pas si bonne que ça à Paris, la ville dans les dix dernières années a perdu à peu près 50 000 habitants.
Les frais d’achat et de vente sont élevés
En France les frais de notaire et les frais d’agences sont assez élevés donc on peut s’attendre à des frais de notaire qui sont surtout des impôts pas forcément des frais de notaire mais d’à peu près 8% et des frais de vente de 3 à 4% donc comparé à d’autres marchés dans le monde c’est très élevé, ça veut dire que dès que vous faites un investissement à Paris vous perdez immédiatement 12% dans un contexte où il y a très peu de chances que vous fassiez des plus-values.
Les taxes sur l’immobilier les plus élevés selon l’OECD
Ce qui nous amène au prochain point c’est que le OECD à classifier la France comme ayant le taux d’imposition l’immobilier le plus élevé dans le OECD. Ça fait vraiment penser à investir plus tôt dans d’autres destinations quand on souhaite faire de l’investissement immobilier.
Taux d’imposition sur les revenus immobiliers très élevés sur les non-résidents
Ensuite ce qui a vraiment d’important surtout pour les non résidents qui souhaitent investir dans l’immobilier à Paris et en France c’est que les taux d’imposition pour les non-résidents sont vraiment très élevés. Vous pouvez vous attendre à payer entre 37% et 47% quand on combine l’impôt sur le revenu et les charges de CSG donc les résidents de l’Union Européenne peuvent faire une déduction de dix (10) points de pourcentage mais pour ceux qui investissent depuis l’extérieur de l’Union européenne les impôts sont vraiment très élevés sur le sur les revenus locatifs.
La guerre contre Airbnb
De plus Paris est toujours en train de faire la guerre au Airbnb les lois changent en permanence. Il y a des limites sur le nombre de jours qu’on peut mettre sur Airbnb il y a toute une équipe à la mairie de Paris qui est en charge de chercher les gens qui font de la fraude ou qui déclarent pas ce qui devrait déclarer ou qui suivent pas les règles etc. Avec des grosses amendes punitives sur les propriétaires qui font des erreurs. Ça n’encourage pas à faire du Airbnb.
Impots sur les plus values en France
Dernièrement même si vous arriviez à faire de bonnes plus-values sur votre investissement immobilier à Paris il y a énormément de plus-value à payer, 22 ans pour les plus-values normales et ensuite sur 30 ans pour la CSG.
Quand on regarde un investissement immobilier à Paris, oui ça avait du sens quand les taux d’intérêt étaient bas quand on pouvait emprunter avec quasiment rien quand on a acheté avant que tous les prix augmentent ces gens-là ont fait un très bon investissement mais maintenant spécifiquement en tant que non résident français est-ce que j’irai faire un investissement immobilier à Paris ? Absolument pas ! Je ne vois pas de potentiel pour des plus-values. Je n’ai pas forcément envie d’investir dans l’euro. Les rendements bruts et net ne sont pas intéressants et les perspectives des rendements sont plutôt en baisse.
Quand je regarde ça, oui j’aime bien aller à Paris pour passer du temps, pour voir des gens, pour voir de la famille, voir des amis, me promener, mais pas pour y faire un investissement immobilier. Si je devais acheter quelque chose à Paris ce serait vraiment en me disant c’est une décision purement lifestyle et même là il faut faire attention en tant que non résident d’avoir un appartement à pied-à-terre à Paris parce que c’est un lien pour les impôts qui est assez fort d’un point de vue de résidence fiscale, c’est un point qui peut compter contre vous. Personnellement je trouve qu’il y a des marchés beaucoup plus intéressants dans le reste de l’Europe et surtout dans le reste du monde.
N’hésitez pas à aller sur mon blog : investisseurglobetrotteur.com ou si vous parlez anglais : thewanderinginvestor.com où je fais des analyses de marché un peu partout dans le monde au fur et à mesure que je voyage certains marchés sont très positifs il y a des rendements intéressants du potentiel pour des plus-values et d’autres marchés comme celui à Paris qui ne sont pas intéressants.
Bonne journée.
