Les médias traditionnels nous laissent encore penser que les Africains vivent tous dans la misère, dans des logements insalubres ou des cases au toit de paille. C’est bon pour l’audimat.
Ils mettent nettement moins d’entrain quand il s’agit de montrer que beaucoup d’Africains vivent maintenant… mieux que les Européens.
Regardez par exemple ces appartements T2, à 25 minutes du centre-ville de Nairobi, la capitale florissante du Kenya.
Ils coûtent 25,000 $, soit un peu plus de 21,000 €, et proposent des services tels que piscine, salle de sport, espaces verts, boutiques, etc.
Est-ce du luxe? Évidemment non. Mais pour se lancer dans la vie, c’est tout de même plus agréable que de vivre en colocation près de la gare à Saint-Étienne, dans un appartement qui n’a pas été renové depuis 1999.
Ces appartements à 25,000 $ sont destinés aux jeunes professionnels, aux jeunes couples, et même aux étudiants des nombreuses universités de la capitale.
Avec Max, notre agent sur place, nous visitons un de ces appartements et calculons le retour sur investissement.
Soyons clairs : ce n’est pas pour tout le monde
Seule une certaine catégorie d’investisseurs peut se permettre d’investir dans ce type de bien.
Si vous en faites partie, n’hésitez pas à contacter Max, notre agent immobilier à Nairobi, Kenya.
Pour en savoir plus, lisez notre Guide du Marché Immobilier à Nairobi, Kenya. J’ai investi à plusieurs reprises dans cette ville, je commence à bien la connaître, et à l’apprécier.
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Investisseur Globetrotteur.
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Articles sur le Kenya :
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Transcription de “25,000 $ Pour un Appartement T2 à Nairobi, Kenya : À Vos Risques et Périls”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, on est à Nairobi au Kenya et on va aller regarder des appartements à 25 mille dollars pas loin du centre. Max, ça va ?
MAX : Ça va, on y va, on est en route.
Marché immobilier de Nairobi, Kenya
LADISLAS MAURICE : Par contre, tu me disais que tu n’achèterais jamais ça.
MAX : Les locataires à 150 dollars, c’est quelque chose mais bon, c’est sur le long terme. Il y a une thèse d’investissement. Si t’en achètes 10, moi je suis d’accord. Je pense que ça vaut la peine.
LADISLAS MAURICE : Donc on va aller regarder ces appartements à 25 mille dollars que Max ne conseille pas vraiment d’acheter, et on va faire tous les chiffres en détail en termes de rentabilité après tous les frais etc., pour vraiment comprendre le cas pour investir dans des projets comme ça, et surtout qui ne devrait pas investir là-dedans. C’est facile de trouver un projet comme ça intéressant quand on voit 25 mille dollars, mais il faut vraiment comprendre le contexte avant de sauter là-dedans. On y va ?
MAX : Allez, c’est parti.
LADISLAS MAURICE : C’est joli ici, Max.
MAX : Oui, on est dans le quartier résidentiel de Lower Kabete. C’est un quartier assez chic avec beaucoup de maisons, avec des grands terrains. Ici, on a beaucoup de grandes familles, des hommes politiques, il y a des diplomates qui vivent. C’est parfait qu’on puisse avoir une maison avec un jardin, avoir des écoles privées pas loin.
LADISLAS MAURICE : Oui, il y a des villas à 1 million de dollars etc., dans le coin.
MAX : Oui. Oui. 1 million, ça se trouve beaucoup, même parfois un peu plus.
LADISLAS MAURICE : Et là, il y a une université, c’est ça ?
MAX : Oui. Alors là, c’est l’équivalent de L’ENA, c’est le Kenya School of Government. Donc là, on arrive dans l’extension du quartier de Lower Kabete où maintenant on va trouver plus d’universités, donc l’université de Nairobi, la Kenya School of Government et là on arrive sur une partie du quartier qui est un peu plus classe moyenne, mais qui pourrait que se gentrifier dans le futur.
LADISLAS MAURICE : Donc, les appartements qu’on va voir, des locataires potentiels ?
MAX : Les locataires potentielles c’est des jeunes professionnels, des étudiants, des locataires entre 20 et 45 ans. Tu vois, le quartier évolue là. En quelques secondes d’un coup, c’est beaucoup plus rural, beaucoup plus de verdure, les terrains sont beaucoup moins développés, donc on est un peu comme si on était à la campagne, alors qu’il y a à peine deux minutes au milieu d’un quartier chic. Donc c’est vraiment un quartier en devenir où il y a encore tout à développer tout à construire et ces contrastes du Kenya c’est ce qui fait la beauté, la proximité entre la ville la nature et ce qui nous laisse avancer c’est que ces quartiers peuvent venir à se gentrifier dans le futur parce qu’ils sont tellement proches des quartiers résidentiels habituels.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Donc carrément, ce n’est pas haut de gamme comme avant. On voit un peu le genre de bâtiment assez moche. Voilà, type un peu HLM mais par contre le développement qu’on va voir sera plus propre que tout ça. Mais voilà, clairement on est dans un endroit moins cher. Max, je ne veux pas critiquer ta conduite mais, certain bout de temps que [Inintelligible].
MAX : Pourquoi ?
LADISLAS MAURICE : De la manière comme tu conduis.
MAX : Oui, on conduit de manière libre, on ne se case pas la tête. Pas trop de contraints, pas trop de règles.
Immeuble moderne et bien équipé dans quartier résidentiel bon marché à Nairobi, Kenya
LADISLAS MAURICE : Donc là, on est avec la charmante Sira.
SIRA : Bienvenue.
LADISLAS MAURICE : Parlez-vous français ?
SIRA : Oui.
LADISLAS MAURICE : Elle apprend le français, mais c’est encore un peu difficile. Merci beaucoup. Donc Max, est-ce que vous pouvez nous expliquer un peu le projet ?
MAX : Donc là, on est à un quartier typique classe moyenne kenyane. On est à 15 minutes du centre-ville. Donc on trouve beaucoup de personnes qui travaillent dans le centre-ville qui ont besoin de se loger sans être trop loin. Donc on va trouver dans ce quartier beaucoup de jeunes professionnels, des jeunes couples, des jeunes familles qui ont besoin d’avoir des logements de qualité pas trop loin du centre-ville.
Et c’est ce qu’offre ce développement. On va voir plus en détail. On a un développement qui présente cinq différents blocs, pas très élevés, à peu près 6 – 8 étages avec de l’espace, une piscine, une salle de sport, quelques petits magasins, de l’espace pour courir, parce que quand on est un peu à l’extérieur de la ville, l’avantage c’est qu’on a plus d’espace que quand on est dans un appartement en centre-ville, et puis on a des appartements qui sont à des prix abordables qui peuvent être à la fois achetés ou loués par la classe moyenne kenyane.
Et ça c’est le type d’investissement, culture d’investissement d’avenir dans des quartiers qui sont encore un peu classe moyenne mais qui peuvent que se gentrifier dans les années à venir. Et on est sur des prix qui sont tellement raisonnables que, sur long terme, ça peut augmenter. Ici on peut trouver un studio à 17 mille dollars, des petits une chambre pour 25 mille, des appartements un peu plus spacieux pour 30 mille dollars. Donc on est vraiment dans les prix très abordables avec une rentabilité qui reste correcte, par rapport à ce qui se fait en Europe.
LADISLAS MAURICE : Là, on va aller regarder l’appartement à 29 mille euros ?
MAX : 29 mille euros. Oui. Oui.
LADISLAS MAURICE : Et pourquoi est-ce que Sira est ici ? C’est pour expliquer toutes ces promotions un peu comme ça, de masse, pas très cher, ce sont des Chinois qui font ça vraiment partout en Afrique, ils sont les seuls qui arrivent à escaler, à offrir des produits compétitifs. Ils font venir tous les biens de Chine dans des conteneurs. Tout est négocié en gros directement en Chine. Ils arrivent à des prix au mètre carré qui sont vraiment assez imbattables. Donc les gens aiment bien critiquer les Chinois, mais la réalité c’est qu’ils aident beaucoup l’Afrique en créant du logement abordable pour les classes moyennes. On va aller regarder l’appartement ?
Appartement studio, appartement 1 chambre et appartement 2 chambres à Nairobi, Kenya : entre 17,000 $ et 50,000 $
MAX : Allez. Allons-y. Donc derrière nous la construction, ils ont commencé il y a quelques mois. Ils ont déjà construit deux étages. Les Chinois ils déroulent habituellement deux ans maximum et les projets sont conclus.
LADISLAS MAURICE : Il y a quasiment jamais de délai avec les Chinois ?
MAX : Non, non, non, même parfois ils sont trois mois en avance. Là on est dans des appartements les plus grands, des une chambre de 40 mètres carrés. Ici les appartements vont du studio à une chambre, on est entre 17 à 34 mille dollars. En euros, celui-ci c’est 29 mille euros. Donc, parfait pour un jeune couple qui commence dans la vie.
LADISLAS MAURICE : Il y a des deux chambres aussi ?
MAX : Ils ont aussi des deux chambres pour 50 mille dollars.
Appartement 1 chambre à Nairobi, Kenya : frais de notaire, loyer vide, location long terme
LADISLAS MAURICE : Deux chambres, deux salles de bain. Mais il y a vraiment plusieurs options. Très bien. Donc à peu près 29 mille euros à l’achat. Après il y a les frais de transfert de notaire. Combien à peu près ?
MAX : À peu près 5 %.
LADISLAS MAURICE : 5 %. Donc on ajoute ça. Est-ce qu’il faudrait meubler l’appartement ?
MAX : Non. Ils sont pensés sur marché pour les jeunes professionnels qui vont venir aller acheter leurs meubles, mais on loue au non meublé ici.
LADISLAS MAURICE : Et le loyer, on pourrait s’attendre à combien ?
MAX : Ici, on pourrait s’attendre, à peu près, 200 euros par mois, 200 – 230 dollars.
LADISLAS MAURICE : Et le taux d’occupation ?
MAX : 100 %. Ici des appartements comme ça qui sont refaits à neuf par rapport à ce qui se fait en quartier, là les locataires tournent régulièrement.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc on met 95 % juste pour être un peu plus safe parce que de temps en temps il y a quand même un peu des gaps. Mais oui, des trucs comme ça, ça se loue vraiment très bien. Franchement, c’est bien pour 200 euros quoi. 200 euros vous avez une piscine, vous avez des amenities, une gym et juste devant il y a beaucoup de transport pour aller en ville, c’est facile.
Appartement 1 chambre à Nairobi, Kenya : frais de gestion, frais de corpopriété, rendement locatif
LADISLAS MAURICE : Alors, est-ce que tu gérais un appartement comme ça ? Si j’en achetais un, si je disais Maxime, je vais acheter un appartement ici, ce que j’ai pas du tout envie de faire, je préfère des trucs un peu plus premium.
Et ce qui me dérange un peu ici dans ce genre d’achat, on doit poursuivre des gens un peu plus pour les loyers, les fins de mois sont un peu plus tendues et quand on est loin, quand on est en Europe, c’est un peu compliqué à gérer. Donc je dirais ça c’est plus un investissement pour les gens qui habitent sur place ou qui vraiment comprennent le contexte africain et qui savent que quand ils ont des locataires, voilà, il y avoir des trucs comme ça et que ça les dérange pas de gérer ça. Mais je vois le potentiel pour des plus-values surtout une fois que les appartements seraient finis, les gens vivront. Donc tu gérais un appartement comme ça ?
MAX : Non, mais il y a toujours une entreprise de management dans le building et ça a beaucoup de valeur parce que la majorité des locataires viennent, tapent à la porte en disant : « vous avez quelque chose de disponible » ? Donc moi je dirais simplement gérer par l’équipe qui gère le bâtiment qui font je pense un travail très compétent et puis les changements de locataires difficultés le paiement c’est habituellement géré sur place souvent de manière assez musclée. Je pense qu’il va y avoir de souci.
LADISLAS MAURICE : Donc en termes de frais, quand on parlait au Chinois, ils prennent 6.5 % par mois pour la gestion et ils prennent aussi un mois pour un contrat de un an. De manière générale, les gens restent à peu près 18 mois dans des appartements comme ça. Voilà, donc il faut annualiser un peu des 12 mois sur 18 mois pour arriver à peu près au frais annuel. Quels seraient les frais de copropriété ?
MAX : Ici on est autour de 20 – 25 euros par mois.
LADISLAS MAURICE : Oui. Donc vraiment pas cher. Après on met un petit budget pour l’entretien, s’il y a des petits problèmes, mais là aussi il y a vraiment pas grand-chose comme ça. Et donc quand on fait tous les chiffres, on arrive à un rendement net avant impôt d’à peu près 5 %.
Immobilier pas cher à Nairobi, Kenya : potentiel de plus-value, développement économique de la ville et du pays, qualité de vie en Afrique
MAX : 5 %. Sachant que les loyers augmentent tous les ans, à peu près 5 % par an. Puis la valeur de l’appartement peut qu’augmenter sur un horizon de 5 à 10 ans. Donc au coin de la tête, on peut garder aussi dans le calcul de rentabilité qu’il y a potentiel d’exit avec une plus-value de 20 – 30 – 40 % en fonction du temps qu’on attend au vendre rebondir.
LADISLAS MAURICE : Donc le but de cette vidéo ce n’était pas de dire achetez ces appartements à 29 mille euros, dépêchez-vous, ils vont tous être vendus. La rentabilité est très bonne. Ce n’est pas un mauvais investissement. La réalité c’est assez peu risqué. La réalité, le Kenya se développe, ça tape en plein dans la classe moyenne émergente en Afrique de l’Est ici. Donc c’est un bon investissement sur le long terme.
Mais ce qu’on voulait vraiment montrer, c’est que comme quoi les choses changent. Les gens s’imaginent qu’en Afrique, les gens ils habitent dans des huttes où ils sont tous sous des toits ondulés, tout le monde est très pauvre etc. Mais non, regardez, les gens, ils peuvent avoir des appartements comme ça pour 29 mille euros, des petits studios 17 mille dollars qui sont sympas et comparer un peu à ce que beaucoup des jeunes en France, en Belgique, au Québec, dans quelles conditions ils vivent. Déjà ils sont obligés de rester chez leurs parents jusqu’à l’âge de 30 ans beaucoup parce qu’ils n’ont même pas les moyens de louer un appartement.
Et là, on parle de jeunes kenyans qui ont 25, qui ont 30 ans, travaillent depuis 3 – 4 ans et déjà ils sont propriétaires pour des appartements qui franchement ne sont pas mauvais. Donc où les gens disent : oui, regarde autour, on est à 25 minutes du centre de Nairobi, on est dans un bâtiment avec une gym, ce qu’on voit jamais en Europe. On est dans un bâtiment avec une piscine, il y aura des magasins autour.
Le niveau de vie des gens en Afrique dans les économies un peu plus dynamiques comme le Kenya, s’améliore rapidement et vraiment très très rapidement alors que dans nos pays de la qualité de vie des gens est pire. Quand on voit ce genre de produit ça aide à comprendre un peu plus ce qui se passe dans le monde.
MAX : Tu es sûr ? Moi j’aurais adoré vivre dans un appartement comme ça quand j’étais étudiant en France. Ça change de ma [Inintelligible] hein !
Contacter Max, agent immobilier francophone à Nairobi, Kenya
LADISLAS MAURICE : Ok. J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier ici à Nairobi, les quartiers intéressants, les quartiers à éviter, ce qu’il faut un peu savoir avant de venir ici. Donc, il y a un lien en dessous. Et si vous voulez contacter Max à propos d’investissement immobilier ici à Nairobi, Max, tu as toute une agence avec des gens qui parlent anglais, souahili, français etc. Donc, ils peuvent vous aider de A à Z, investir, gérer etc. Le deal entier.
MAX : Exactement. On est là.
LADISLAS MAURICE : bien. Donc vous pouvez contacter Max, il y a un lien en dessous aussi. Max, merci beaucoup.
