La ville de Siem Reap, au Cambodge, est un prolongement du célèbre site d’Angkor Vat, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO et considéré par certains experts comme le plus grand édifice religieux du monde. Investisseur souhaitant découvrir l’économie cambodgienne, je me suis rendu sur place pour effectuer des recherches sur le terrain, en particulier dans le secteur immobilier.
Nous verrons que le marché immobilier de Siem Reap est un investissement tout à fait acceptable pour les personnes qui souhaitent diversification, sécurité et être en contact avec une économie en croissance, mais pas pour celles qui recherchent des rendements locatifs élevés.
Table des matières
- Pourquoi investir à Siem Reap ?
- 1. Forte croissance démographique à Siem Reap
- 2. Angkor Wat, un moteur touristique unique
- 3. Un tourisme plus diversifié
- 4. Développement d’infrastructures importantes à Siem Reap
- 5. Restrictions de hauteur pour les développeurs à Siem Reap
- 6. Siem Reap devient une destination lifestyle
- 7. Il est encore tôt
- Quels biens immobiliers les étrangers peuvent-ils acheter à Siem Reap ?
- Étude de cas d’un investissement immobilier dans un nouveau développement à Siem Reap
- Puis-je acheter une maison ou un terrain au Cambodge en utilisant une fiducie ou un prête-nom ?
- Étude de cas d’un investissement Airbnb à Siem Reap
- Qui devrait investir dans l’immobilier à Siem Reap ?
- Contactez Chloé pour investir dans l’immobilier à Siem Reap
Pourquoi investir à Siem Reap ?
Voici quelques-unes des bonnes raisons du moment pour envisager Siem Reap en tant que destination d’investissement immobilier.
1. Forte croissance démographique à Siem Reap
Tout d’abord, il est important de noter que démographiquement parlant, Siem Reap est en plein essor.
Quelques points à noter ici :
- La pyramide des âges est jeune, ce qui promet une bonne croissance à venir.
- Siem Reap est effectivement la quatrième plus grande ville du Cambodge, mais sa croissance démographique est supérieure à la moyenne. Sa croissance démographique est d’environ 2,5 % par an.
- Il est difficile d’obtenir des statistiques précises au Cambodge, mais l’extrapolation des chiffres du recensement de 2019 avec les chiffres de croissance actuels nous donne une population actuelle de plus de 280 000 habitants.
2. Angkor Wat, un moteur touristique unique
Angkor Vat est une destination touristique historique et religieuse de renommée mondiale. Unique en son genre, c’est un incontournable.
Ce lieu existe depuis près d’un millénaire et n’est pas près de disparaître. Il constitue un avantage concurrentiel unique pour Siem Reap.
Jusqu’à récemment, se rendre à Angkor Vat était encore perçu comme quelque peu « dangereux » en raison de la réputation et du passé du Cambodge. La situation évolue rapidement. Un voyage à Angkor Vat devient de plus en plus incontournable pour les classes aisées. C’est l’une des choses à faire absolument dans sa vie.
Cela se voit lorsqu’on passe du temps en ville. Alors que Phnom Penh comptait beaucoup de routards, de touristes sexuels et d’hommes d’affaires, Siem Reap comptait non seulement les routards habituels, mais aussi de nombreux occidentaux aisés logeant dans des hôtels de luxe avant de partir pour une autre destination en Asie.
Pour beaucoup, un voyage au Cambodge se résume à Siem Reap, et c’est tout ; ils ne voyageront pas ailleurs. Près de la moitié des touristes au Cambodge se rendent à Siem Reap.
Le Cambodge retrouve également progressivement ses chiffres d’avant la Covid, même si la pandémie a durement touché son industrie touristique.
3. Un tourisme plus diversifié
Lorsque j’ai voyagé pour la première fois en Asie du Sud-Est au milieu des années 2000, la plupart des touristes étaient occidentaux.
Au milieu des années 2010, les touristes étaient principalement des occidentaux et des chinois.
Aujourd’hui, le tourisme est occidental, chinois, d’autres pays d’Asie du Sud-Est et de plus en plus indien.
Lors de mon séjour à Siem Reap, j’ai croisé des groupes de touristes indiens, un spectacle qui aurait été inimaginable il y a quelques années.
Alors que l’Asie continue de croître et de se développer et que la jeune génération asiatique monte dans la hiérarchie des besoins de la pyramide de Maslow en cherchant à s’épanouir à travers des voyages culturels, Siem Reap est vouée à bénéficier massivement de cette tendance en tant que l’une des plus importantes destinations historiques d’Asie.
4. Développement d’infrastructures importantes à Siem Reap
Le gouvernement le sait et s’y prépare. Un nouvel aéroport international de Siem Reap a été inauguré en 2024.
Oui, l’aéroport est trop grand pour l’instant. Mais pourquoi ? Parce que le gouvernement planifie des projets d’envergure et de croissance. Cela se voit même dans certaines routes en construction autour de la ville.
Le gouvernement fait activement pression pour augmenter le nombre de vols vers Siem Reap en proposant des offres intéressantes aux compagnies aériennes.
Si vous consultez le site web de l’aéroport international de Siem Reap, vous trouverez des vols vers la Malaisie, Singapour, plusieurs villes de Thaïlande, le Laos, plusieurs villes du Vietnam et quelques villes de Chine. Je m’attends à ce que cette liste de correspondances et de vols s’allonge avec le temps.
Cet aéroport a été construit dans le cadre de l’initiative chinoise « la ceinture et la route » (Belt and Road Initiative, BRI), tout comme l’autoroute actuellement construite pour le relier au réseau existant.
Le gouvernement a récemment annoncé la construction d’une nouvelle autoroute pour remplacer l’actuelle route Phnom Penh-Siem Reap. Cela devrait réduire le temps de trajet de 6 à 3 heures. Je doute qu’elle soit terminée en 2029, car ce type de projet est généralement retardé, mais elle sera bel et bien construite.
5. Restrictions de hauteur pour les développeurs à Siem Reap
C’est un enjeu majeur. Voyager en Asie permet de constater que l’offre immobilière peut être quasi illimitée en raison du peu de restrictions de hauteur et de réglementations de zonage.
Siem Reap est différent.
Le gouvernement a imposé qu’aucun bâtiment ne puisse dépasser Angkor Vat, ce qui implique une limite de cinq étages. Cela imposera inévitablement un plafond à l’offre immobilière dans les quartiers de premier ordre.
6. Siem Reap devient une destination lifestyle
À mon arrivée à Siem Reap en 2018, la ville était encore un peu sauvage, mais elle s’est considérablement modernisée. On y trouve de jolies boutiques partout, de bons restaurants, de belles routes et pistes cyclables. De plus en plus d’expatriés et de “digital nomads” s’installent à Siem Reap, car la ville est abordable et agréable.
7. Il est encore tôt
De grandes chaînes hôtelières internationales finiront par s’y installer et, avec elles, promouvoir Siem Reap comme destination auprès de leur clientèle. Ensuite, les restaurants et chefs internationaux haut de gamme s’installeront… C’est inévitable.
Angkor Wat est le Machu Picchu de l’Asie.
Quels biens immobiliers les étrangers peuvent-ils acheter à Siem Reap ?
Il existe deux types de biens immobiliers que les étrangers peuvent acheter à Siem Reap et au Cambodge en général.
- Appartements accessibles aux étrangers. Vous pouvez les acheter en votre nom (exemple ci-dessous).
- Autre chose, en utilisant un prête-nom ou une société locale (non recommandé) ou une fiducie bancaire (très sûr, plus d’informations ci-dessous)
Étude de cas d’un investissement immobilier dans un nouveau développement à Siem Reap
Mon agent immobilier cambodgien Untac m’a fait visiter les quelques projets immobiliers de la ville qui permettent aux étrangers d’acheter des biens immobiliers directement en leur nom.
Il y a un développement qui s’est démarqué car il était très proche du centre-ville, avec de très belles commodités telles qu’une salle de sport bien équipée, un dépanneur, un espace café coworking spacieux, une piscine, des finitions décentes, un parking, etc.
Par exemple, il s’agissait d’un appartement d’une chambre de 47 m² (net), vendu pour la somme totale de 125 000 $, meubles compris.
Ce produit est tout à fait correct. Son prix n’est pas « bon marché », mais il n’est pas exorbitant non plus. Quel est donc le retour sur investissement ?
Quel est le retour sur investissement de l’immobilier à Siem Reap ?
Nous avons donc fait les calculs. Il est intéressant de noter que le promoteur propose un système de garantie locative (GRR) et de garantie de rachat (GBB). Je suis généralement assez sceptique face à ce type de système, car cela implique généralement de payer trop cher à l’avance.
Le promoteur avait encore quelques unités à vendre et a préparé une proposition.
Donc, essentiellement, le promoteur garantit un net de 7% par an ainsi qu’une garantie de rachat de 10% au-dessus du prix d’achat après 5 ans (facultatif après 5 ans, vous pouvez conserver le bien si vous le souhaitez).
Ainsi, sur 5 ans, on vous promet un rendement de 45 %, ainsi que deux semaines d’utilisation personnelle par an. Le promoteur s’occupe de tout et vous verse votre argent chaque trimestre.
Ces chiffres sont plutôt corrects. J’ai immédiatement pensé qu’il devait y avoir une forte réduction sur le marché secondaire. Mon agent immobilier, Untac, m’a confirmé qu’il y avait une réduction sur le marché secondaire et m’a montré un bien à vendre.
Le prix de vente était inférieur de 20 % au prix du promoteur.
Alors ça vaut le coup ?
La réalité est que les rendements locatifs nets réels à Siem Reap sont très faibles car il y a beaucoup d’hôtels en ville qui sont très agréables et abordables. Au moment où j’écris cet article, je séjourne dans un hôtel 4 étoiles, avec une très grande chambre et le petit-déjeuner, pour 27 $ la nuit. Ce marché s’adresse donc uniquement aux personnes souhaitant séjourner à Siem Reap pour un moyen ou un long séjour.
J’ai demandé autour de moi et j’ai rencontré un Américain qui louait un appartement d’une chambre au mois. Il m’a dit qu’il payait 750 $ par mois.
En faisant tous les calculs, en tenant compte du fait que le propriétaire doit payer les charges de copropriété/ de service, l’électricité, la gestion immobilière et qu’il y aura invariablement des logements vacants, un rendement brut théorique d’environ 7 % se transforme en environ 2 % net.
| Prix 20% moins cher que chez le promoteur | 100 000 $ |
| Frais d’acquisition (notaire) | 1 800 $ |
| Investissement total | 101 800 $ |
| Loyer mensuel (le chiffre a été abaissé pour être prudent) | 650 $ |
| Chiffre d’affaires annuel à un taux d’occupation de 50 % | 3 900 $ |
| Frais de gestion immobilière 10% du chiffre d’affaires | 390 $ |
| Frais annuels de copropriété / Frais de service / frais de maintenance 1 $ par m2 par mois sur la base d’un appartement de 47 m2 | 564 $ |
| Impôt foncier | 100 $ |
| Frais divers | 400 $ |
| Dépenses annuelles totales | 1,454 $ |
| Revenu annuel net avant impôt sur le revenu | 2 446 $ |
| Rendement net avant impôts | 2,5% |
En réalité, l’écart entre l’offre nette de 7 % du promoteur et les 3 % nets perçus par l’investisseur s’il gère seul le bien est de 4 %. Sur cinq ans, cet écart est de 20 %.
| Promoteur | Valeur intrinsèque cumulative du promoteur sans frais d’acquisition | Marché secondaire | Valeur totale cumulée du marché secondaire sans frais d’acquisition | |
| Investissement tout compris pour 1 chambre | 127 891 $ | 100 000 $ | 101 800 $ | 100 000 $ |
| Revenu de la première année | 8 743 $ | 108 743 $ | 2 156 $ | 102 156 $ |
| Revenu de la deuxième année | 8 743 $ | 117 486 $ | 2 156 $ | 104 314 $ |
| Revenu de la troisième année | 8 743 $ | 126 229 $ | 2 156 $ | 106 468 $ |
| Revenu de la quatrième année | 8 743 $ | 134 972 $ | 2 156 $ | 108 624 $ |
| Revenu de la cinquième année | 8 743 $ | 143 715 $ | 2 156 $ | 110 780 $ |
En effet, si le promoteur fait faillite dans les quatre ans, vous aurez perdu de l’argent par rapport au marché secondaire. Si le promoteur ne fait pas faillite et que vous optez pour la garantie de rachat, vous gagnerez un bon 9 % par an.
Il s’agit essentiellement d’une forme de prêt partiellement garanti (initialement à 80 %) accordé à un promoteur à 9 % en USD par an, avec deux avantages :
- Si les prix augmentent substantiellement (il faudrait qu’ils augmentent de 37 % pour dépasser la garantie locative)
- Deux semaines d’utilisation personnelle par an
En effet, l’offre des promoteurs est plus intéressante pour les investisseurs qui ne craignent pas le risque (pas pour ceux qui souhaitent y vivre). Si vous achetez seul, vous avez moins de potentiel de hausse, mais aussi moins de risque de baisse.
Pourquoi le financement des promoteurs est-il plus intéressant ? Quel est le secret ?
C’est simple. Il s’agit de la combinaison :
- Des économies d’échelle dans la gestion, dont vous ne disposez pas en tant que particulier
- De l’argent comptant à l’avance pour ses besoins de financement pour d’autres projets (ce promoteur construit l’une des plus grandes tours de luxe de Phnom Penh)
Étant donné que les prêts bancaires sont très serrés et coûteux au Cambodge, c’est un moyen pour le promoteur de financer ses prochains projets. Quel est le pire scénario ? Le promoteur fait faillite et vous ne pouvez plus utiliser les garanties de rachat après quelques années, mais votre appartement est à votre nom dès le départ.
Vous ne perdez réellement que quelques % par rapport à un achat par vous-même si le promoteur fait faillite dans les 4 ans suivant votre achat.
Donc, essentiellement,
- Si vous êtes un investisseur, achetez auprès du promoteur
- Si vous souhaitez l’utiliser pour vous-même, achetez-le sur le marché secondaire.
Puis-je acheter une maison ou un terrain au Cambodge en utilisant une fiducie ou un prête-nom ?
Oui, c’est possible.
Traditionnellement, les étrangers faisaient appel à des prête-noms pour acheter des terrains ou des biens immobiliers sans titre de propriété au Cambodge. Cependant, cette pratique est très risquée. En principe, le bien est au nom du prête-nom et vous avez un contrat annexe avec lui. Mais vous risquez alors de vous retrouver empêtré dans des problèmes, surtout si le prête-nom n’a pas tout déclaré au préalable, divorce ou décède, par exemple. La situation peut devenir très complexe et les tribunaux cambodgiens sont notoirement lents. Il en va de même pour les structures de sociétés où les étrangers détiennent 49 % du capital, tandis que les Cambodgiens, officiellement propriétaires de 51% du capital, sont en réalité privés de tout droit économique et décisionnel. Les choses peuvent vite tourner mal.
Un nouveau cadre juridique a cependant émergé : les fiducies. Il est désormais possible d’acheter n’importe quel bien immobilier au Cambodge grâce à une fiducie bancaire, un peu comme au Mexique. En pratique, la banque est propriétaire du bien, mais au sein d’une fiducie distincte dont vous avez le contrôle. La faillite de la banque n’entraînerait pas la perte de votre bien. Il s’agit d’un cadre juridique contraignant.
Quel est l’inconvénient ?
Plus de paperasse et de frais. Par exemple, l’achat d’une maison de 200 000 $ coûterait environ 6 000 $ sur 5 ans, frais d’installation compris. Plus l’investissement est important, plus les frais sont faibles. Mon agent Untac peut vous recommander une bonne société de fiducie.
Étude de cas d’un investissement Airbnb à Siem Reap
Cette villa de 3 chambres et 3 salles de bain se trouve à 7 minutes en voiture du centre de Siem Reap, dans une zone en développement. Son prix est de 235 000 $.
Vous pouvez vous attendre à un tarif moyen par nuit d’environ 110 $ avec un taux d’occupation de 30 %.
| Prix | 235 000 $ |
| Prix estimé après négociations | $210 000 $ |
| Frais d’acquisition approximatifs | 8 000 $ |
| Investissement total | 218 000 $ |
| Revenu annuel à 110 $ par nuit avec un taux d’occupation de 30 % | 12 045 $ |
| Gestion immobilière 20% | 2 190 $ |
| Services publics et entretien de la piscine 250 $ par mois | 3 000 $ |
| Frais annuels de fiducie | 1 200 $ |
| Impôt foncier | 200 $ |
| Budget d’entretien | 1 500 $ |
| Dépenses annuelles | 8 090 $ |
| Revenu net annuel avant impôts | 3 955 $ |
| Rendement locatif net | 1,8% |
Des rendements locatifs nets d’environ 2 % sont typiques sur le marché immobilier cambodgien, même si vous pouvez parfois trouver mieux avec certains projets spécifiques.
Qui devrait investir dans l’immobilier à Siem Reap ?
- Les gens qui le veulent pour leur style de vie
- Les personnes qui souhaitent acheter une maison ou un terrain en utilisant une fiducie comme forme de diversification et d’investissement à long terme
- Les personnes qui souhaitent bénéficier de l’option de financement du développeur pour des rendements plus élevés
Cependant, dans l’état actuel du marché, ce n’est pas attrayant pour les investisseurs qui souhaitent obtenir des revenus locatifs directs ou gagner de l’argent sur Airbnb.
Siem Reap représente une excellente diversification et la ville devrait connaître un essor à long terme, mais elle est réservée aux investisseurs patients. L’argent ne sera pas facile à gagner.
Contactez Chloé pour investir dans l’immobilier à Siem Reap
Chloé est mon agent immobilier à Phnom Penh et Siem Reap. Elle m’a aidé à analyser l’ensemble du marché et peut vous aider en ce qui concerne vos objectifs d’investissement au Cambodge. Elle saura vous accompagner pour trouver de nouveaux projets intéressants avec de bons plans de paiement, elle peut vous aider à créer des structures fiduciaires, à convertir votre crypto en immobilier et peut vous mettre en contact avec de bons avocats et gestionnaires immobiliers. Plus d’informations sur ses services d’agent immobilier à Siem Reap.
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