Le Cambodge se classe régulièrement parmi les économies les plus dynamiques de l’Asie du Sud-Est. Le marché boursier local étant très limité, l’immobilier est l’une des rares options disponibles pour participer à cette croissance à long terme. Ce rapport démontrera que, bien que Phnom Penh et le Cambodge aient tous les bons catalyseurs à long terme en place, le pays a traversé une grave crise immobilière et qu’il est risqué d’investir. Toutefois, si vous jouez les bonnes cartes et choisissez les bons promoteurs, il est possible de réaliser de très bonnes affaires. C’est également un paradis pour les investisseurs qui détiennent des cryptomonnaies.
Table of Contents
- Perspectives macroéconomiques du Cambodge
- Une population jeune qui s’urbanise progressivement
- Le ratio dette/PIB est viable et ne présente pas de risque
- Un compte courant positif pour la première fois
- Les réserves de change croissantes constituent un tampon solide
- Parmi les économies d’Asie à la croissance la plus rapide
- L’essor du secteur manufacturier stimule la croissance des exportations, sous l’impulsion de la Chine
- Un tiers des exportations sont destinées aux États-Unis
- Catalyseurs à long terme pour le marché de l’immobilier à Phnom Penh
- Des plans d’infrastructure ambitieux
- Nouveau port en eau profonde à Kampot, développement des routes et autoroutes
- Exploiter le potentiel du réseau ferroviaire
- Un nouveau canal pour Phnom Penh
- Un nouvel aéroport gigantesque à Phnom Penh
- Le Cambodge est considéré comme un lieu où l’on peut investir en Dollar en Asie.
- Le marché immobilier à Phnom Penh
- Dans quels quartiers acheter un bien immobilier à Phnom Penh ?
- L’immobilier à Riverside, le quartier français de Phnom Penh
- L’immobilier sur et près de Diamond Island, alias “le Chinatown officieux”.
- L’immobilier sur l’île de Norea, la future île artificielle de luxe
- L’immobilier à Chbar Ampov
- L’immobilier à BKK, le cœur de Phnom Penh
- L’immobilier à Doun Penh, le quartier des palais et des banques
- L’immobilier à Chroy Changvar
- L’immobilier à Areiy Ksart
- L’immobilier à TK
- Investir dans l’Immobilier du Marché Russe à Phnom Penh, prêt pour la croissance
- L’immobilier dans le sud de Phnom Penh sur la route de l’aéroport
- Études de cas vidéo sur l’investissement dans l’immobilier à Phnom Penh
- Options de structure de propriété pour les investisseurs étrangers
- Types de titres de propriété pour les biens immobiliers au Cambodge
- Quelles sont les taxes sur l’immobilier au Cambodge ?
- Étude de cas sur les rendements locatifs d’un appartement à Phnom Penh
- Qui devrait investir dans l’immobilier à Phnom Penh ?
- Contactez Chloé pour investir à Phnom Penh
- FAQ : Investir dans l’immobilier à Phnom Penh, au Cambodge
Perspectives macroéconomiques du Cambodge
Une population jeune qui s’urbanise progressivement
Le Cambodge a connu plusieurs décennies de taux de fécondité élevés, mais toujours décroissants. En conséquence, le pays présente une pyramide des âges en forme de cloche qui se rétrécit, reflétant une population jeune mais dont la croissance ralentit. Néanmoins, si le taux de fécondité a baissé de manière constante depuis les années 1980 pour atteindre 2,32 naissances par femme, il reste largement supérieur au taux de remplacement et plus élevé que celui de tous les pays voisins, à l’exception du Laos.
Le pays dispose d’une marge d’urbanisation considérable, puisque près de 74 % de la population vit encore dans des zones rurales. On observe une tendance positive, quoique très progressive, à l’urbanisation, qui pourrait s’accélérer compte tenu des tendances économiques.
D’ici 2040, la population en âge de travailler devrait augmenter de 18 % par rapport aux niveaux de 2022.
Cette situation contraste avec celle d’autres pays de la région, comme la Thaïlande, qui connaîtront un effondrement démographique.
Le ratio dette/PIB est viable et ne présente pas de risque
Le Cambodge s’est endetté davantage ces dernières années, mais à 35,2 % du PIB, la dette publique reste viable et proportionnelle à la croissance économique. Les prêts de la Chine représentent environ 36 % de la dette du pays, un autre tiers étant constitué de la dette multilatérale des banques de développement. Le pays est réputé pour sa gestion respectueuse de la dette et s’efforce de ramener les nouveaux prêts à un niveau proche de zéro dans les années à venir, bien que le risque de chocs extérieurs perturbant la stabilité de la position de la dette subsiste.
Un compte courant positif pour la première fois
Le Cambodge a toujours connu un déficit chronique de son compte courant, de l’ordre de 10 % du PIB. L’économie d’exportation a toujours été fortement tributaire du tourisme et, en tant que telle, elle était vulnérable aux chocs, comme on l’a vu lors de la pandémie de Covid où le déficit a atteint des niveaux extrêmes.
Mais en 2023, le compte courant a affiché un solde positif sans précédent, reflétant l’ampleur et la sophistication croissante des exportations manufacturières du pays, ainsi que l’essor des investissements étrangers.
Les réserves de change croissantes constituent un tampon solide
Le Cambodge a également vu ses réserves de change augmenter ces dernières années grâce à l’accroissement des investissements directs étrangers et des exportations, pour atteindre environ 21 milliards de dollars américains. L’augmentation des réserves a amélioré la capacité du pays à résister aux chocs extérieurs et à garantir la stabilité des importations de biens essentiels.
Le Riel cambodgien est rattaché de manière informelle au dollar et s’échange dans une fourchette qui convient à la banque centrale cambodgienne. Bien que surprenant pour beaucoup, ce rattachement informel constitue un avantage concurrentiel en Asie du Sud-Est, dans la mesure où le Cambodge est le seul pays à fonctionner de la sorte. Le dollar est accepté partout, même dans la vie quotidienne au Cambodge. Cela rend le Cambodge particulièrement attrayant pour les investisseurs régionaux (en particulier les investisseurs chinois) qui souhaitent une exposition au dollar sans trop s’éloigner. Le principal inconvénient est que, dans un monde où le dollar est fort, les coûts sont plus élevés et peuvent entraîner des problèmes de compétitivité pour l’industrie locale.
Parmi les économies d’Asie à la croissance la plus rapide
Le Cambodge connaît une croissance accélérée, avec une croissance réelle qui devrait atteindre 6,1 % en 2025 et 6,5 % en 2026. Le PIB total s’élève à environ 31,8 milliards de dollars. La relance du tourisme, le développement du secteur manufacturier et les investissements dans les infrastructures devraient générer des vents favorables dans un avenir proche.
L’essor du secteur manufacturier stimule la croissance des exportations, sous l’impulsion de la Chine
Le Cambodge est en train de devenir un important acteur régional du secteur manufacturier, la plupart des produits finis étant exportés vers d’autres marchés. Actuellement, le profil des exportations du pays est dominé par les produits manufacturés dans le secteur de l’habillement et des articles de voyage, tandis que la production agricole et électronique commence également à augmenter.
La Chine est le fer de lance des efforts visant à faire du Cambodge un centre manufacturier majeur, afin de tirer parti de sa main-d’œuvre abordable et de ses bonnes connexions. La Chine représente aujourd’hui 47 % des investissements directs étrangers au Cambodge, la part du lion allant aux entreprises manufacturières. Il ne fait aucun doute que ces entreprises bénéficieront massivement du transfert de compétences chinoises et que la sophistication technologique du secteur devrait s’accroître rapidement.
Les exportations dans de nombreuses catégories bénéficient d’un accès en franchise de droits à plusieurs marchés importants grâce à divers accords de libre-échange, et le gouvernement s’est montré proactif en créant des zones économiques spéciales pour faciliter l’activité commerciale et l’investissement.
Un tiers des exportations sont destinées aux États-Unis
Plus de 36 % des exportations cambodgiennes sont destinées aux États-Unis. Auparavant, le Cambodge figurait sur la liste du système généralisé de préférences des États-Unis, un régime visant à soutenir l’industrie locale dans les pays en développement en leur permettant d’importer des produits de voyage en franchise de droits aux États-Unis. Ils ont été retirés en 2020 en raison de préoccupations liées aux droits de l’homme.
Compte tenu de l’influence croissante de la Chine et de ses investissements au Cambodge, le pays pourrait facilement subir des dommages collatéraux en cas de tensions entre les deux grandes puissances. Les États-Unis pourraient facilement imposer des droits de douane punitifs sur les produits cambodgiens en guise de sanctions indirectes à l’encontre de la Chine, et amener l’Europe à faire de même.
Catalyseurs à long terme pour le marché de l’immobilier à Phnom Penh
Outre les facteurs économiques et démographiques susmentionnés, quelques autres catalyseurs sont en place pour le secteur de l’immobilier à Phnom Penh.
Des plans d’infrastructure ambitieux
Des investissements croissants sont également réalisés (principalement par la Chine) dans des projets visant à préparer l’économie à la croissance et à la connectivité avec le commerce mondial. La « Stratégie Rectangulaire » de ces dernières années a donné la priorité aux investissements dans les infrastructures physiques de transport, de distribution d’énergie et de connectivité à l’internet. Phnom Penh sera au cœur de ce développement des infrastructures.
Compte tenu du faible niveau de la dette publique du Cambodge et de sa croissance fulgurante, il existe une marge de manœuvre correcte pour financer davantage de travaux publics sans entraîner le pays dans une situation précaire.
Nouveau port en eau profonde à Kampot, développement des routes et autoroutes
Le Cambodge dispose actuellement d’un port en eau profonde capable d’accueillir de grands cargos à Sihanoukville. Des efforts sont en cours pour augmenter la profondeur de ce port afin d’accueillir des navires avec des charges utiles encore plus importantes. Une entreprise privée a également commencé à travailler sur un second port en eau profonde à Kampot, près de la frontière vietnamienne, pour un montant de 1,5 milliard de dollars.
Les deux ports seront reliés par une voie rapide à Phnom Penh et à d’autres grandes villes.
Exploiter le potentiel du réseau ferroviaire
Les chemins de fer cambodgiens ne traitent actuellement que 1 % du fret du pays.
Le réseau ferroviaire national a fait l’objet de consultations avec la China Railway Construction Corporation en vue de son expansion et de sa modernisation. La société nationale des chemins de fer a acquis activement des wagons et des locomotives, modernisé les lignes existantes et étudié la possibilité d’ajouter des villes au réseau.
L’augmentation de la capacité ferroviaire le long de ce corridor est considérée comme essentielle pour réduire la congestion terrestre et les coûts de fret.
Un nouveau canal pour Phnom Penh
Le Cambodge a entamé la construction d’un gigantesque canal vers le Mékong, près de Phnom Penh. Pourquoi ? Pour réduire sa dépendance à l’égard du Viêtnam, qui contrôle l’accès à la mer depuis le Mékong.
Parallèlement à la construction d’une nouvelle autoroute reliant Phnom Penh au Viêtnam afin d’accroître les échanges commerciaux, le Cambodge cherche à réduire sa dépendance à l’égard d’un voisin qui s’est ingéré dans ses affaires par le passé.
Le Cambodge veut être résilient.
Un nouvel aéroport gigantesque à Phnom Penh
L’aéroport international Techo, financé par la Chine, remplacera l’actuel aéroport international de Phnom Penh et devrait ouvrir ses portes en juillet 2025. Dans sa première phase, il pourra accueillir jusqu’à 13 millions de passagers par an, dans sa deuxième phase jusqu’à 30 millions de passagers et dans sa phase finale, prévue pour 2050, jusqu’à 45 millions de passagers par an.
Le Cambodge a de grands projets et les met en œuvre.
Le Cambodge est considéré comme un lieu où l’on peut investir en Dollar en Asie.
Il s’agit d’un catalyseur permanent. Alors que les tensions géopolitiques restent fortes dans le monde, de nombreux investisseurs asiatiques sont heureux d’acheter des actifs au Cambodge, ce qui leur permet d’être exposés au dollar. L’immobilier au Cambodge est effectivement libellé en USD.
En outre, le Cambodge est très facile à gérer en termes d’exigences bancaires et de KYC lors de l’achat d’un bien immobilier. Cela génère un flux constant de milliards de dollars dans l’économie, car ils sont les bienvenus ici, alors qu’ils sont remis en question sur d’autres marchés.
Il est facile d’acheter un bien immobilier en tant qu’étranger. Vous pouvez le faire avec des crypto-monnaies, un simple passeport, même à distance, et une fois que vous êtes au Cambodge, vous pouvez obtenir un compte bancaire non-CRS qui ne partagera pas automatiquement vos informations de compte avec votre pays d’origine. Dans un monde où la complexité et la conformité ne cessent de croître, ces aspects constituent un avantage concurrentiel clé pour le Cambodge.
À l’heure où l’Asie du Sud-Est et l’Asie du Sud se développent, le Cambodge est également l’un des rares pays d’Asie où les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers et posséder des titres de propriété complets en leur nom propre, sans restriction ni obligation d’acheter des baux à long terme peu convaincants. Une part non négligeable de la nouvelle richesse asiatique finira dans l’immobilier cambodgien, c’est inévitable.
En outre, les Occidentaux ne comprennent pas la mentalité qui entoure l’investissement immobilier en Asie. Les gens ne se concentrent pas sur les flux de trésorerie. Ils se concentrent sur la préservation du patrimoine et les plus-values. Les Asiatiques peuvent faire monter les prix de l’immobilier à des niveaux inimaginables pour les Occidentaux.
Cela pourrait très bien se produire au Cambodge.
Le marché immobilier à Phnom Penh
Je me souviens m’être rendu à Phnom Penh en 2018 pour étudier les opportunités immobilières. Rapidement, j’ai compris que le marché était frénétique et que je ne devais pas y investir à ce moment-là. J’avais raison. Le marché s’est effondré et, depuis lors, il a soit baissé, soit commencé à se consolider (récemment).
Cela dit, la ville a tellement changé en sept ans que je l’ai à peine reconnue.
Acheter maintenant, c’est acheter lorsque le marché est au plus bas. Lorsque j’ai rencontré des investisseurs locaux, des banquiers et des expatriés, tout le monde était négatif – j’aime ça. C’est à ce moment-là qu’il faut entrer sur un marché. Évidemment, je ne dis pas que ce sera de l’argent facile ou que les rendements locatifs seront élevés, mais ce n’est pas le pire moment pour entrer dans l’immobilier cambodgien afin de se diversifier.
Dans quels quartiers acheter un bien immobilier à Phnom Penh ?
Tout d’abord, il est important de jeter un coup d’œil sur les principaux projets d’infrastructure à Phnom Penh afin de donner aux investisseurs une bonne vue d’ensemble de la croissance à venir.
L’essentiel du développement des nouvelles infrastructures devrait se faire dans le sud, l’est et le nord-est. L’ancien aéroport, qui doit être abandonné dans le courant de l’année, se trouve dans une zone qui restera stagnante pendant un certain temps. Les personnes fortunées, qui ont tendance à voyager beaucoup, se tourneront probablement vers ces nouveaux développements lorsqu’elles choisiront leur lieu de résidence. Rien de tout cela ne se produit du jour au lendemain, mais la tendance est claire.
Dans cette section, nous examinerons chaque quartier
L’immobilier à Riverside, le quartier français de Phnom Penh
C’est le premier endroit où l’on arrive généralement en tant que touriste à Phnom Penh. C’est là que se trouvent la plupart des bâtiments coloniaux français historiques. Investir ici en tant qu’étranger est un peu compliqué car la plupart des offres sur le marché concernent d’anciennes « maisons commerciales ” coloniales qui ont souvent des problèmes de titres de propriété. C’est loin d’être impossible, mais certainement complexe.
Par ailleurs, il existe quelques nouveaux bâtiments sur la rivière, mais il s’agit principalement de propriétés en leasing et non de propriétés en pleine propriété.
Il existe absolument un marché pour les expatriés. Les Européens aiment rester dans ce quartier, en particulier les Français, ainsi que d’autres retraités étrangers, car c’est l’un des principaux endroits où se trouvent les bars à filles.
En termes d’investissement, je trouve ce quartier un peu trop compliqué. Mais n’hésitez pas à jeter un coup d’œil aux excellents restaurants français.
L’immobilier sur et près de Diamond Island, alias “le Chinatown officieux”.
Les investissements chinois ont envahi cette zone, de même que les Chinois. Il y a plus de Chinois que de Cambodgiens qui vivent ici. Cela se voit également dans le choix des magasins du quartier, qui s’adressent principalement aux Chinois. Le quartier est agréable et moderne, mais il faut faire attention à la qualité de la construction. Certains bâtiments construits par des Chinois sont d’une qualité épouvantable, tandis que d’autres sont parfaits. Les problèmes de qualité ne sont pas toujours immédiatement visibles. Si vous souhaitez acheter dans un immeuble existant, je vous recommande de réserver un Airbnb à l’intérieur de cet immeuble pour une nuit ou deux afin de vous faire une idée.
Je ne pense pas que cette zone soit un mauvais investissement, d’autant plus qu’elle deviendra plus centrale à mesure que la ville se développera à l’est, de l’autre côté de la rivière. Je conseillerais simplement aux investisseurs d’être un peu prudents, car cette zone fonctionne selon sa propre dynamique chinoise, qui est plus difficile à comprendre. Par exemple, les taux d’inoccupation sont élevés car les investisseurs chinois aiment garder les appartements « neufs ». Ainsi, ce qui pourrait être négatif (pas de lumière la nuit dans un immeuble) n’est pas nécessairement une mauvaise chose si l’on comprend le contexte.
Certains projets sont construits comme de faux immeubles haussmanniens français, Arc de Triomphe compris. Tout cela à côté d’immeubles modernes. Il faut aimer.
Encore une fois, il n’y a rien de mal à cela. Mais c’est juste un peu plus complexe à comprendre pour un non-chinois.
L’immobilier sur l’île de Norea, la future île artificielle de luxe
Cette île artificielle est actuellement en cours de développement. Quelques immeubles haut de gamme sont déjà présents, mais beaucoup d’autres seront construits. Avec la construction de l’autoroute vers le Vietnam et du pont vers Areiy Ksart, cette région connaîtra une forte croissance dans les années à venir. Pour l’instant, il n’y a pas grand-chose, mais le boom est inévitable.
L’immobilier à Chbar Ampov
Cette zone est très variable. La partie sud est déjà développée, d’une manière plutôt laide. Au nord, près de l’île de Norea, la zone est beaucoup plus intéressante, mais très peu de choses ont été faites, à l’exception d’une seule tour de luxe. Il faudra beaucoup de temps pour développer cette zone. Si je devais y investir, je le ferais uniquement le long de la rivière, au nord ou à l’est, où l’urbanisme sera bon.
L’immobilier à BKK, le cœur de Phnom Penh
C’est le Phnom Penh classique, celui où les expatriés aiment vivre, où se trouvent les meilleurs restaurants, où l’élite locale aime se retrouver et où se trouve la meilleure vie nocturne. Du point de vue du voisinage, vous ne pouvez pas vous tromper en investissant ici. On peut s’y rendre à pied, on peut y vivre et on y trouve toutes les commodités dont on peut avoir besoin. Inévitablement, c’est aussi l’un des quartiers où la demande locative et la liquidité sont les plus fortes. BKK 1 est le meilleur, mais BKK 2 et BKK 3 sont également tout à fait acceptables. Les deux derniers bénéficient d’une réduction de 20 à 30 %.
L’immobilier à Doun Penh, le quartier des palais et des banques
Difficile de se tromper ici. C’est un quartier moins « excitant » que BKK, mais il y a de belles zones résidentielles et de beaux immeubles. De nombreux sièges de banques locales se trouvent également dans ce quartier, ainsi que les principaux palais du pays. De nombreux touristes se promènent dans ce quartier. C’est également une zone très intéressante pour investir, car les palais ne sont pas près de disparaître.
Du point de vue de l’investissement, je préfère toujours BKK et le marché russe, car ils sont plus proches du développement du sud de la ville.
L’immobilier à Chroy Changvar
Ce quartier quasi insulaire connaîtra inévitablement un développement à mesure que la nouvelle autoroute vers Siem Reap sera construite et que les deux ponts supplémentaires seront construits. Pour l’instant, il s’agit d’un mélange très aléatoire de manoirs de luxe, de maisons délabrées, de beaux développements, de développements moins beaux et de terrains vides.
Ce n’est pas un mauvais pari à long terme, mais il n’est pas facile de trouver des locataires dans cette zone, qui est encore loin de disposer de l’infrastructure nécessaire. Vous devez trouver un équilibre entre les perspectives à long terme de la zone, la dépréciation de votre appartement et les faibles rendements. Je n’investirais ici que si je trouvais une bonne affaire.
L’immobilier à Areiy Ksart
Pour l’instant, cette zone se compose d’une petite ville et d’un grand nombre de terrains vides. La spéculation ici est un terrain jusqu’à ce qu’au moins un des deux ponts prévus soit construit (l’un vers l’île de Norea et l’autre vers Chroy Changvar). Pour l’instant, il faut prendre un ferry pour traverser la rivière. C’est assez rapide et bon marché – environ 1 $ pour la traversée avec un vélo si je me souviens bien.
Je n’achèterais pas de biens immobiliers ici, seulement des terrains. Mais une grande partie de la croissance est déjà intégrée dans les prix. Je ne pense pas être aussi patient.
L’immobilier à TK
C’est l’un des quartiers les plus huppés de la ville, qui accueille de nombreux expatriés, des bureaux et des habitants aisés. On y trouve même des concessionnaires Lamborghini, McLaren et Aston Martin. Pourtant, je n’investirais pas ici. Pourquoi ?
Parce que cette zone haut de gamme avait du sens lorsqu’elle était proche de l’aéroport. Maintenant que l’ancien aéroport est sur le point de fermer, les gens vont préférer vivre plus près du nouvel aéroport et ne pas avoir à traverser toute la ville. Le quartier se trouve du mauvais côté des plans de développement de la ville. En outre, il y a beaucoup trop de terrains vides, ce qui ne fera qu’accentuer la hausse.
À mon avis, TK n’a aucune chance d’être rentabilisé du point de vue de l’investissement.
Investir dans l’Immobilier du Marché Russe à Phnom Penh, prêt pour la croissance
C’est l’un de mes quartiers préférés du point de vue de l’investissement immobilier à Phnom Penh. Pourquoi ?
- Il se trouve sur la voie du développement vers l’aéroport, mais à 5 minutes en tuk-tuk du centre de BKK.
- Il y a déjà une importante population d’expatriés qui y vit, car le quartier est en pleine expansion et compte de plus en plus de restaurants et de bars agréables.
- C’est 30 % moins cher que BKK.
L’immobilier dans le sud de Phnom Penh sur la route de l’aéroport
L’infrastructure est en cours de construction, ainsi que de nombreux développements. De nombreux centres commerciaux sont en cours de construction. Cette zone est une spéculation très correcte et je pense qu’il sera plus facile de trouver des locataires que dans les zones en développement de l’autre côté des ponts, en raison de la proximité de BKK et du nouvel aéroport international.
Cette zone peut être aléatoire. Il y a des développements de maisons de luxe vendues pour quelques millions de dollars qui ne ressemblent pas à grand-chose. Le quartier en est encore à ses balbutiements et le marché essaie de se trouver. Mais si l’on fait preuve de la diligence nécessaire, cette zone en pleine expansion est un bon pari.
Études de cas vidéo sur l’investissement dans l’immobilier à Phnom Penh
à venir
Options de structure de propriété pour les investisseurs étrangers
Il existe plusieurs types de structures de propriété au Cambodge pour les investisseurs étrangers.
Immeuble en copropriété
Les étrangers peuvent détenir jusqu’à 70 % d’un immeuble en copropriété à partir du premier étage (et non du rez-de-chaussée). Il s’agit de la structure de propriété étrangère la plus simple au Cambodge. C’est généralement ce que proposent les nouvelles tours de condos/appartements.
Cela ne fonctionne pas pour les terrains ou les maisons
Acheter un bien immobilier au Cambodge par l’intermédiaire d’une société locale
Cette option est également assez courante. Les structures fonctionnent comme suit :
- Un Cambodgien détient 51 % de la structure
- Vous, l’étranger, possédez 49 % de la structure.
- Le propriétaire cambodgien est privé du pouvoir de décision et des droits aux avantages économiques.
Elle est beaucoup plus solide que la structure du prête-nom, mais peut s’avérer très risquée.
Utiliser un prête-nom pour acheter un bien immobilier au Cambodge
Cette solution est également très courante, mais très risquée. En fait, vous donnez l’argent à un local qui achète le terrain en votre nom, et vous avez un contrat notarié avec le Cambodgien indiquant que vous êtes en fait le propriétaire. Ce type d’arrangement tient rarement devant un tribunal, et même si votre partenaire cambodgien est honnête, s’il/elle meurt, divorce ou est poursuivi(e) en justice, vous risquez de tout perdre. Absolument pas recommandé.
Utiliser un trust pour acheter un bien immobilier au Cambodge
Il s’agit d’un nouveau type de structure apparu il y a quelques années, mais dont très peu de gens connaissent l’existence au Cambodge. Vous pouvez demander à une banque ou à un cabinet d’avocats d’acheter un terrain ou une maison (le fiduciaire), mais c’est vous qui, en fin de compte, contrôlez la maison (le fiduciaire) et en bénéficiez (le bénéficiaire). Il y a des frais d’établissement et des frais permanents, mais cette structure de propriété est à toute épreuve. La loi cambodgienne sur les trusts s’inspire de la loi australienne sur les trusts.
N’hésitez pas à contacter Chloé, mon agent immobilier à Phnom Penh et Siem Reap, elle peut vous présenter une banque qui s’occupe très bien des trusts et qui peut vous aider.
Types de titres de propriété pour les biens immobiliers au Cambodge
Il existe plusieurs types de titres de propriété au Cambodge. Il peut être assez difficile au départ de comprendre les différentes options qui s’offrent à vous. Il convient d’être très prudent lors de l’achat.
Titre Strata
C’est le plus simple. Il s’agit en fait d’un titre de propriété complet pour un appartement dans une association de copropriétaires. Vous êtes réellement propriétaire de votre appartement. C’est ce que vous souhaitez.
Leasing
Il arrive que l’on tombe sur ce que l’on croit être des offres incroyables pour des appartements à Phnom Penh. L’emplacement est fantastique, le prix est incroyable, mais vous découvrez qu’il s’agit d’une location. Qu’est-ce que cela signifie ?
Si l’on vous dit que l’appartement est loué pour 50 ans, cela signifie qu’au bout de 50 ans, l’appartement reviendra au propriétaire. En fait, vous ne faites que louer pour 50 ans.
Points de vigilance :
- Même si l’on vous dit qu’il s’agit d’un bail de 50 ans, il ne reste peut-être que 40 ou 45 ans. Vérifiez le nombre d’années restantes
- On vous dira souvent que le bail est « renouvelable ». Bien sûr, mais vous devez vérifier qu’il est réellement renouvelable. J’ai rencontré des promoteurs qui me disaient qu’un bail était renouvelable, mais qui ne pouvaient présenter aucun document le prouvant.
D’une manière générale, les contrats de leasing conviennent aux retraités étrangers qui souhaitent acheter un logement à un prix intéressant. Mais pour les investisseurs, il est difficile de gagner de l’argent avec ces baux.
Titre soft
Lorsque vous achetez des terres au Cambodge, vous pouvez également rencontrer des « soft titles ». Les « titres soft » sont des titres de propriété au niveau de la communauté et de la commune. Ils sont beaucoup moins sûrs que les « hard titles » . Le problème avec les « titres soft » est que la base de données sur la propriété n’est pas centralisée et qu’il peut y avoir plusieurs revendications concurrentes, ce qui est très difficile à découvrir.
L’objectif du gouvernement est de transformer progressivement les titres soft en hard titles. Lorsque cela se produit, une redevance est due pour la conversion.
En résumé, les titres soft ne sont pas totalement à proscrire, mais ils ne sont absolument pas sans risque. Je serais très prudent.
Hard titles
Un titre de propriété en dur est ce que l’on recherche lorsqu’on achète un terrain. Il s’agit d’un terrain qui figure dans la base de données centrale du cadastre du gouvernement et dont la propriété est claire et sans ambiguïté. Un grand nombre de ces titres sont dotés d’un code QR. Les banques accordent des prêts sur la base de ces titres, mais rarement sur la base de titres soft.
Quelles sont les taxes sur l’immobilier au Cambodge ?
Il existe quatre types d’impôts sur l’immobilier au Cambodge
Impôts sur les revenus locatifs au Cambodge
Si vous êtes résident cambodgien, vous devez payer 10 % du revenu locatif brut. Si vous êtes un non-résident, vous devez payer 14 % du revenu locatif brut. L’application de la loi est pratiquement inexistante.
TVA sur les biens immobiliers au Cambodge
Si vous possédez vos biens immobiliers par l’intermédiaire d’une société et que vous décidez de les louer, vous devez ajouter 10 % de TVA, que vous les louiez à une personne physique ou morale. Cette règle est effectivement appliquée,
Taxes foncières au Cambodge
Les taxes foncières sont annuelles. Les taux varient mais sont généralement très bas. C’est négligeable.
Impôts sur les plus-values au Cambodge
Le gouvernement parle depuis de nombreuses années de taxes sur les plus-values immobilières, mais n’a toujours pas adopté de loi à cet effet. Pour l’instant, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values.
Droits de transfert au Cambodge
La taxe de transfert standard à payer par l’acheteur lors de l’achat d’un bien immobilier au Cambodge est de 4 % de la valeur, avec une exonération pour les premiers 70 000 $. Il existe parfois d’autres exonérations, comme celle qui s’applique actuellement à la première propriété d’une personne au Cambodge, jusqu’à concurrence de 210 000 dollars, si elle est achetée directement auprès d’un promoteur.
Étude de cas sur les rendements locatifs d’un appartement à Phnom Penh
Cet appartement 1 chambre est vendu sur plan avec un plan de paiement sur 4 ans dans le quartier Marché Russe. Il bénéficie de tous les services : piscine sur le toit, court de tennis, salle de sport, club privé, espace pour les enfants, etc.
Un tel condo coûte environ 60 000 dollars, dont 40 % sont dus à la fin, ce qui réduit le risque. Il peut également être payé entièrement en crypto-monnaie.
| Prix | $60,000 |
| Frais de clôture approximatifs | $3,000 |
| Mobilier | $5,000 |
| Investissement total | $68,000 |
| Loyer mensuel | $450 |
| Revenu locatif annuel à 75 % d’occupation | $4,050 |
| Gestion immobilière 10% du revenu locatif annuel | $405 |
| Frais de recherche de locataires (75 % d’un mois sur la base d’un taux d’occupation de 75 %) | $337.5 |
| Frais annuels de gestion de l’immeuble 1 $ par m2 par mois | $564.00 |
| Taxe foncière annuelle | $100.00 |
| Budget annuel pour l’entretien et les problèmes divers / remplacement du mobilier | $250.00 |
| Dépenses annuelles totales | $1,656.5 |
| Revenu annuel net | $2,393.5 |
| Rendement locatif annuel net avant impôts | 3.52% |
Les agents traditionnels et le promoteur essaieront de vous convaincre que vous pouvez obtenir des rendements nets de 8 ou 10 %. Ils mentent. Des rendements aussi élevés n’existent pas sur le marché immobilier de Phnom Penh. Ces chiffres sont beaucoup plus proches de la réalité. Dans la plupart des cas, les rendements nets se situent entre 1,5 et 2 %. Ce projet est le meilleur que j’ai trouvé à Phnom Penh.
Qui devrait investir dans l’immobilier à Phnom Penh ?
L’immobilier au Cambodge ne convient pas à tout le monde en raison de la faiblesse des rendements locatifs. Les Asiatiques sont beaucoup plus habitués à de tels rendements locatifs, car ils considèrent l’immobilier principalement comme un moyen de préserver le capital ou de réaliser des plus-values, et non comme un moyen de générer du cash flow. C’est difficile à comprendre pour les Occidentaux.
C’est pourquoi l’immobilier cambodgien est un investissement judicieux pour :
- Les personnes qui possèdent des crypto-monnaies et qui ne veulent pas qu’on leur pose de questions.
- Les personnes qui souhaitent que les banques posent le moins de questions possible en matière de KYC et d’AML lorsqu’elles achètent un bien immobilier. Elles veulent pouvoir acheter des biens immobiliers sans craindre que leurs fonds soient gelés ou rejetés. Dans la plupart des cas, il est facile de traiter avec les banques cambodgiennes, qui sont très compréhensives à l’égard de la situation des gens.
- Les personnes qui veulent vivre au Cambodge, pour lesquelles l’achat peut dans de nombreux cas être plus judicieux que la location.
- Les Asiatiques qui souhaitent investir dans l’immobilier en dollars sans avoir à investir dans le monde entier.
- Les Occidentaux qui souhaitent une diversification profonde en dehors de leurs propres marchés, dans un marché qui offre des perspectives correctes de plus values et des rendements locatifs acceptables.
Contactez Chloé pour investir à Phnom Penh
Chloé est mon agent immobilier à Phnom Penh et Siem Reap. Elle m’a aidé à analyser l’ensemble du marché et peut vous aider en ce qui concerne vos objectifs d’investissement au Cambodge. Elle peut vous aider à trouver de nouveaux projets intéressants avec de bons plans de paiement, peut vous aider à créer des structures fiduciaires, peut vous aider à convertir votre crypto en immobilier et peut vous mettre en contact avec de bons avocats et gestionnaires immobiliers.
Services au Cambodge:
Si vous souhaitez lire d’autres articles de ce type à propos d’autres marchés immobiliers dans le monde, rendez-vous au bas de ma page de Services Immobiliers Internationaux.
Abonnez-vous à la Liste Privée gratuite ci-dessous pour ne pas manquer les futurs articles sur les investissements et une vie internationale, et suivez-moi sur Youtube, X, LinkedIn, Facebook, Instagram, Rumble, ou allez sur mon site anglophone pour plus de recherche.
Mon courtier préféré pour investir dans des actions internationales est IB. Pour en savoir plus sur cette option à frais réduits avec un accès à de nombreux marchés, cliquez ici.
Si vous souhaitez discuter de vos projets d’internationalisation et de diversification, réservez une séance de conseil ou envoyez-moi un e-mail.
FAQ : Investir dans l’immobilier à Phnom Penh, au Cambodge
Acheter un bien immobilier au Cambodge est-il un bon investissement ?
Investir au Cambodge est une excellente idée pour les Occidentaux qui souhaitent diversifier leurs activités en dehors de leurs propres marchés, dans un marché offrant des perspectives intéressantes de gains en capital et des rendements locatifs tolérables.
Un étranger peut-il acheter une propriété au Cambodge ?
Oui, les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Phnom Penh, au Cambodge. Les principales structures de propriété sont : la propriété directe pour certains condominiums, l’intermédiaire d’une société locale, le recours à un prête-nom ou à un trust local. Certaines de ces options sont risquées, d’autres non.
Combien coûte l’immobilier à Phnom Penh ?
Le prix varie de 1 000 à 4 000 $ le mètre carré selon le type de bâtiment et le quartier. On peut trouver des investissements intéressants pour un prix compris entre 1 500 et 2 500 $ le mètre carré.
Quel est le meilleur quartier pour acheter un bien immobilier à Phnom Penh ?
Cela dépend vraiment de vos objectifs spécifiques, mais actuellement, la plupart des flux d’investissement se dirigent vers BKK, le marché russe, le sud de Phnom Penh et l’est de Phnom Penh.
