Je vois partout des vidéos et des articles qui répètent qu’un étranger ne peut pas être propriétaire immobilier ou foncier au Cambodge. Ces mêmes sources disent que cela constitue une bonne raison d’acheter la citoyenneté cambodgienne.
Il y a là du mensonge pur, mais aussi et surtout beaucoup de désinformation. C’est pourquoi je passe du temps sur le terrain, au lieu de me fier à une réponse ChatGPT.
J’ai passé plusieurs mois au Cambodge début 2026, avec ma famille, pour faire avancer des projets d’investissement et chercher de nouvelles opportunités.
J’avais déjà acheté un terrain dans ce pays en 2025, en pleine propriété. Et pourtant, je ne suis pas citoyen cambodgien !
Alors, ai-je pris le risque d’utiliser un prête-nom ? Ai-je créé une société détenue à 51% par un associé cambodgien, sur le modèle de ce qui se fait en Thaïlande ? Absolument pas.
J’ai acheté en passant par un “trust” (une fiducie). Cette procédure, inspirée du droit australien, est parfaitement légale. N’importe quel étranger peut ainsi posséder un terrain ou un bien immobilier au Cambodge, en pleine propriété, ce qui est un cas unique en Asie du Sud-Est.
Le Cambodge est définitivement une destination ouverte à l’investissement étranger. Nous en parlons dans cette vidéo avec Chloé, notre agent immobilier sur place, qui nous détaille les différents types de titres de propriété au Cambodge.
Je continue à miser sur le Cambodge
C’est un risque à prendre, évidemment. La tension à la frontière thaïlandaise subsiste, et le marché immobilier n’est pas très lisible à première vue. Il faut du temps et de la recherche pour comprendre les mécanismes à l’oeuvre sur ce marché.
Pour en savoir plus sur ce pays prometteur :
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Articles sur le Cambodge :
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Transcription de “Acheter un Bien Immobilier au Cambodge En Pleine Propriété, Grâce au Trust (Fiducie)”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, nous sommes à Phnom Penh au Cambodge et nous allons discuter des différentes structures pour détenir de l’immobilier ici au Cambodge, et aussi des différents titres de propriété au Cambodge. Donc ce n’est pas très très compliqué, mais il y a beaucoup de…
CHLOÉ : Petites subtilités à ne pas oublier.
LADISLAS MAURICE : Voilà. Et certaines personnes font des erreurs qui coûtent très cher, qui pourraient vraiment éviter. Donc, Chloé, ça fait longtemps que tu aides les gens à investir dans de l’immobilier ici au Cambodge. Quelles sont les différentes structures pour détenir de l’immobilier ici au Cambodge, en tant qu’étranger ?
Devenir propriétaire d’un appartement au Cambodge : strata title
CHLOÉ : Alors, en tant qu’étranger, on a accès à la pleine propriété dans les condominiums à hauteur de 70 %. Donc, c’est un taux qui est plutôt élevé, franchement comparé à la région. La petite subtilité c’est que le condominium doit être immatriculé en co-owned building auprès du cadastre. Sinon, le cadastre ne peut pas émettre ce type de titre.
Ça revient d’une loi qui a été promulguée, et du coup, il faut que l’immatriculation du building corresponde. C’est quelque chose à « chequer ». C’est important parce que, comme on sait que les quotas sont importants au Cambodge, certains développeurs ou certains vendeurs ont tendance à dire « Oui, c’est de la bonne propriété. » Non, ça doit être un Strata title qui est un hard title en condominium.
LADISLAS MAURICE : Moi je pensais être assez mauvais en termes de mon franglais, mais toi « chequer » plutôt qu’à vérifier c’est quand même… c’est pas mal, hein.
CHLOÉ : Je vis à l’étranger… ça va.
LADISLAS MAURICE : Ok. Donc Strata title et les autres manières de détenir ? Donc, si c’est un appartement normal ou une maison…
CHLOÉ : Si c’est un appartement qui rentre dans les quotas et qui est en étage, on n’a pas le droit étranger de détenir les sous-sols et la terre pour un appartement.
Un étranger peut avoir la pleine propriété d’une maison ou d’un terrain au Cambodge
CHLOÉ : Pour ce qui est terrains, villas, tout ce qui touche au sol, dans ce cas-là, il faut une autre structure puisque la pleine propriété coffre les Strata titles, ce n’est pas possible.
Utiliser un prête-nom pour acheter de l’immobilier au Cambodge : très risqué
CHLOÉ : Pendant longtemps, beaucoup de gens ont utilisé des prête-noms. Ça c’est absolument a évité. C’est contre la loi. Ça a été dit plusieurs fois par les législateurs que c’était à prohibé. Donc, ce qui veut dire que le jour où ils voudront piocher là-dedans, ils le feront.
LADISLAS MAURICE : Surtout quand les gens ils ont un divorce ou ils décèdent, c’est terrible.
CHLOÉ : Puis, de manière générale, enfin en France, jamais ça t’arrive de dire tiens, je vais acheter ça puis je vais le mettre au nom de mon mec ou de ma sœur ou je ne sais pas, ça ne t’arrive jamais. Et pourtant ici, c’est quelque chose qui s’est fait pendant très longtemps et ce n’est vraiment pas quelque chose à faire parce que ça n’offre aucune protection.
Créer une société cambodgienne pour acheter de l’immobilier au Cambodge : coûteux et complexe
CHLOÉ : Deuxième option, il y a fonder une société et que la société détienne. Ça, ça demande un montage juridique, ce qui est assez complexe, ce qui est assez coûteux. Il faut absolument avoir un bon avocat pour faire une bonne structure. En termes de complexité, coût et efficacité, ce n’est pas toujours ce qu’il y a de plus évident. C’est un choix à considérer. Ça dépend ce que vous voulez faire avec. Ce n’est pas forcément le meilleur choix.
LADISLAS MAURICE : Après, il y a aussi un peu des risques, c’est que la manière dont ça marche techniquement, c’est un Cambodgien détient 51 % au départ de la société, mais on lui retire tous ses droits. Et vous, vous avez 49 % et c’est vous qui avez tous les droits de décision et les droits économiques etc. Mais le jour où, tout d’un coup, le Cambodgien refuse de signer des documents, voilà, vous pouvez avoir des problèmes où quelque chose se passe, il décède et voilà, il y a un problème de successif, ça peut aussi être complexe.
Utiliser un trust (fiducie) pour acheter de l’immobilier au Cambodge : meilleure solution
CHLOÉ : La troisième option, c’est le trust. Là, pour le coup, c’est totalement encadré par la loi. C’est des lois qui ont évolué. Ça a commencé avec la loi de 2019. C’est très très clair. Il n’y a pas d’interprétation. En fait, le Cambodge c’est un pays de droit civil inspiré du droit français. On a plein de lois qui viennent du droit français.
Ce qu’on disait tout à l’heure, les Strata title et les hard title dans les condominiums, c’est vraiment inspiré du droit français. Tu as ton unité, un pourcentage des communs, pareil. Mais du coup, dans les pays droits civil, il y a assez peu de trust. C’est un truc de common law, c’est un truc qui est plus anglo-saxon : Australie, Hong Kong, Singapour. Ce qu’a fait le Cambodge, c’est que du coup, comme ce n’était pas dans leur zone de loi, ils sont inspirés directement des autres pays. Ils ont pris la structure des Australiens, les principes fiduciels des Britanniques et le modèle de régulation des Singapouriens.
Donc pour faire simple, ça s’inscrive quand même beaucoup du système australien. Je dirais qu’il y a deux différences majeures. La jurisprudence est très importante en Australie tandis qu’ici c’est vraiment la loi. Ça se base sur la loi. En cas de litige ça permet d’aller plus vite aussi. Puis niveau jurisprudence, on n’en a pas encore beaucoup, donc ça a du sens. Et la deuxième grosse différence, c’est le but. Ici, le but principal des trusts, c’est l’acquisition pour les étrangers en pleine propriété. C’est la transparence et l’alignement sur les autres lois.
Créer un trust (fiducie) au Cambodge pour l’optimisation fiscale et la succession
CHLOÉ : C’est une vraie différence en fait, comparée aux pays, même aux voisins, c’est un vrai changement.
LADISLAS MAURICE : Et la succession.
CHLOÉ : Et la succession. Ce n’est pas un outil fiscal au Cambodge, ça ne permet pas d’optimisation fiscale puisque les trusts sont soumis aux mêmes taxes que les individus. Après, il n’y a pas de taxe sur les trusts. De toute façon la fiscalité au Cambodge, elle n’est pas très lourde. Mais je veux dire, ce n’est pas… en Australie, la plupart du temps, ça va être un outil d’optimisation fiscale et de transmission trans-générationnelle. Ici, ça va être un outil d’accès à la propriété et de simplification de la transmission.
LADISLAS MAURICE : Donc tu as même des clients qui achètent des appartements normaux avec des Strata titles mais qui les mettent dans un trust pour des histoires de succession.
CHLOÉ : Voilà, de toute façon c’est comme souvent il faut voir quel est votre profil, qu’est-ce qui vous intéresse, quel est le but. Pour un étranger pour qui c’est le premier achat et qui va acheter dans un condominium, le coût efficacité ne va pas forcément être là pour le trust. Par contre, à partir du moment où on a plusieurs propriétés et qu’on a des propriétés dans différents pays pour rassurer une transmission trans-générationnelle facile, le trust va avoir du sens.
LADISLAS MAURICE : Oui, personnellement, j’ai un trust ici. J’ai investi dans des terrains et c’est extrêmement flexible. On peut ouvrir un compte bancaire pour le trust. On peut lier le trust à une fondation du Lichtenstein ou un trust américain etc., ou une compagne ; c’est extrêmement extrêmement flexible. Donc de ce côté-là, c’est vraiment intéressant. Ok, donc ça ce sont les structures.
Propriété immobilière au Cambodge : certains biens ne peuvent pas être revendus à des étrangers
LADISLAS MAURICE : Parlons des différents titres de propriété. Donc on a parlé du Strata title dont la structure c’était à son nom et le titre de propriété c’est Strata title. Parlons des autres types de titre de propriété ici.
CHLOÉ : Alors, on a vu que le Strata title dans un condominium bien régulé ou le trust c’est safe. Les choses qu’il faut éviter, les choses dont il faut avoir conscience c’est qu’il y a certaines zones sur le zoning cadastral en fait de Phnom Penh ne permet pas de revendre certains des biens à des non nationaux. Donc il faut toujours faire attention aux zoning cadastrales.
Leasehold au Cambodge : propriété immobilière à durée déterminée
CHLOÉ : Ce n’est pas des zones très grandes mais en fait il est possible de voir des offres notamment très intéressantes et en fait c’est du leasehold. Le leasehold n’est pas très répandu au Cambodge mais on peut voir des offres hyper intéressantes et qui ne sont pas du tout sécurisées.
LADISLAS MAURICE : Donc par exemple, j’ai vu des appartements dans Riverside, un peu un quartier colonial que les Européens aiment bien, qui n’était vraiment pas cher du tout. Et donc je suis allé voir et ce n’était pas marqué sur l’annonce que c’était du leasehold, je commence à poser des questions et après on me dit « Ah oui, c’est du leasehold », j’ai dit combien d’années ? ” 50 ans. Donc théoriquement ce qui se passe après 50 ans vous perdez le titre.
Et après je lui dis je demandais à l’agent est-ce que c’est renouvelable ? Il dit oui oui sans problème sans problème sans problème et après en regardant un peu plus il n’y a rien du tout qui garantissait que c’était renouvelable, ce n’était pas 50 ans, c’était plutôt 40 ans parce qu’il y avait déjà 10 ans. Donc voilà les gens, en fait, ils achètent un… c’est comme s’ils louaient sur 40 ans, quoi. Donc il faut vraiment faire attention avec les leasehold.
CHLOÉ : Surtout que Riverside on en revient au zoning cadastral dont on parlait. En fait, il y a peu de zones sur Phnom Penh, mais il y a quelques zones où la loi a changé il y a quelques années, où en fait ils ont interdit la transmission aux non- nationaux parce qu’il y avait toute une vague comme ça d’étrangers qui faisait l’acquisition d’appartements pour très peu d’argent. Il les transformait, il faisait toute la rénovation et il les revendait pour très cher, ce qui était intéressant pour eux, mais ce qui en fait poussait certaines populations en dehors de certains quartiers.
Donc comme on a déjà vu dans certaines villes, ce n’était pas forcément opportun pour les locaux. La loi est passée et du coup en fait avoir un grand appartement rénové mais qu’on peut vendre que aux locaux. Les locaux qui ont de l’argent ils ne vivent pas dans les petites ruelles de Phnom Penh. Ce n’est pas du tout ça qui cherchent. C’est vraiment des produits par des étrangers pour des étrangers. C’est une niche market qui peut être intéressant mais du coup cette incapacité de revente annule le coût efficacité de l’opération financière et immobilière.
Acheter un terrain au Cambodge : le “hard title” garantit la pleine propriété
LADISLAS MAURICE : Et parlons au niveau des terrains.
CHLOÉ : Alors pour les terrains, il y a deux types. Il y a hard title et soft title. Hard title, c’est un terrain qui est sécurisé, qui est enregistré au cadastre, qui est délimité, qui ne peut pas être pris. Un soft title…
LADISLAS MAURICE : Oui, il y a même un QR code dessus.
CHLOÉ : Oui, pour le coup, le cadre sera fait à de gros gros efforts au Cambodge, ce sera franchement parce que pour différentes raisons historiques, ça n’a pas été très facile sur certaines villes. Un hard title, c’est accessible et c’est indisputable.
Achat de terrain au Cambodge : le “soft title” comporte un risque élévé
CHLOÉ : Le problème du soft title, c’est que c’est déjà arrivé que plusieurs soft titles soient émis sur le même terrain et que du coup ces soft titles aient été émis en banque ou d’autres choses. Donc vous pouvez avoir plusieurs fois le même soft title. Donc c’est non un hard title c’est safe, un soft title ce n’est pas.
Propriété immobilière au Cambodge : transformer un “soft title” en “hard title”
LADISLAS MAURICE : Après pour convertir un soft title au hard title, il faut payer ; dans certains cas le gouvernement dit « Ok, bon donc déjà s’il y a pas d’autres [Inintelligible], s’il y a pas d’autres personnes qui disent non, j’ai aussi le même soft title. » Donc si vous avez de la chance et vous n’avez pas ce problème, le gouvernement demande soit de l’argent ou dans certains cas, surtout si c’est des terrains qui sont plus gros, dit « OK, bon, on vous le transforme en hard title, mais nous on garde la moitié et on vous donne que la moitié en hard title.” Donc il y a aussi des plans comme ça. Donc quand on achète vraiment du soft title, je ne dis pas qu’il ne faut pas le faire, mais je dis c’est vraiment risqué. En gros c’est ça.
CHLOÉ : Oui. Á moins que ce soit votre terrain que vous voulez vraiment-là vous voulez faire votre maison et que vous vous habitiez ici et que vous pouvez suivre. Oui.
LADISLAS MAURICE : De manière générale quand même à éviter.
Contacter Chloé, agent immobilier à Phnom Penh et Siem Reap, Cambodge
LADISLAS MAURICE : J’ai écrit tout un article sur le marché immobilier à Phnom Penh, les quartiers qui sont intéressants, les quartiers a évités. Ce qu’il faut savoir avant d’investir au Cambodge, il y a un lien en dessous. Et si vous souhaitez investir dans l’immobilier ici au Cambodge, que ce soit à Phnom Penh, à Siem Reap ou dans d’autres régions de ce très beau pays, surtout n’hésitez pas à contacter Chloé qui peut vous aider avec le processus de A à Z. Chloé, merci beaucoup.
CHLOÉ : Merci.
