En 2018, bien avant de créer Investisseur Globetrotteur et The Wandering Investor, je me suis rendu au Cambodge pour explorer le marché immobilier à la recherche d’opportunités.
Le marché était en pleine spéculation. Phnom Penh explosait à plein régime et la station balnéaire de Sihanoukville était un immense chantier.
Je ne sentais pas bien ces marchés; je suis resté à l’écart.
La bulle a éclaté en 2019 et des années de forte baisse ont suivi. Mais aujourd’hui, enfin, des signes de vie apparaissent sur le marché immobilier de Phnom Penh.
Sihanoukville, en revanche, semblait avoir touché le fond lorsque je m’y suis rendu en janvier. Cependant, dans les mois qui ont suivi, j’ai constaté les premiers signes d’une reprise du marché.
Je suis quasiment certain que ce que j’ai vu constitue un creux de marché. Les creux de marché sont désagréables et donnent envie de fuir, mais dans de telles phases, il est important de rechercher des signes de reprise et des catalyseurs potentiels.
Je pense que c’est la phase dans laquelle nous nous trouvons actuellement.
Paradis crypto
Le Cambodge est un endroit idéal pour convertir vos cryptomonnaies en biens immobiliers. L’échange de cryptomonnaies est un défi courant pour de nombreuses personnes, et ce, pour diverses raisons.
L’immobilier cambodgien offre une solution complète :
– Achetez n’importe quel bien immobilier au Cambodge directement en cryptomonnaies ou via des plateformes d’échange locales abordables.
– Vous pouvez même structurer vos achats immobiliers via une fiducie locale pour une confidentialité accrue.
– Le Cambodge n’est pas assujetti à la CRS et ne partagera donc pas automatiquement vos informations avec votre pays de résidence fiscale (sauf pour les américains).
– Vous pouvez percevoir vos revenus locatifs sur des comptes bancaires locaux tout en préservant votre confidentialité.
– Notre équipe sur place peut vous aider à investir dans l’immobilier en cryptomonnaies jusqu’à plusieurs dizaines de millions de dollars, avec un minimum de contrôles AML et KYC, garantissant un processus rapide et efficace.
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Voici l’analyse complète du marché immobilier de Phnom Penh.
Qu’en est-il des escarmouches à la frontière entre la Thaïlande et le Cambodge ?
Honnêtement, je ne suis pas un expert des conflits liés aux temples et aux frontières dans cette région. Il semblerait que la Malaisie (ou Trump, selon la version) ait bien négocié un cessez-le-feu. Ce problème semble ressurgir de temps en temps, puis s’apaiser. J’espère seulement que la paix se maintiendra.
Personnellement, j’investis au Cambodge.
Pour un Monde d’Opportunités,
Investisseur Globetrotteur.
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Transcription de “Krach immobilier à Sihanoukville au Cambodge: Le marché est-il au plus bas ?”
LADISLAS MAURICE : Bonjour, ici Ladislas Maurice de Investisseur Globetrotteur. Aujourd’hui, on va parler de Sihanoukville, sur la côte au Cambodge, une ville balnéaire. Donc, j’ai été au mois de janvier et j’ai pris mon scooter et j’ai conduit un peu partout pendant deux jours dans toute la ville et c’est une ville qui est vraiment impressionnante d’un point de vue krach immobilier. Je n’ai jamais vu une ville qui a été autant décimée que cela d’un point de vue marché immobilier.
J’ai loué un scooter pour aller faire un peu le tour de la ville. De manière générale, j’aime bien louer des scooters ou des motos quand je voyage. C’est souvent plus pratique pour bien comprendre un marché immobilier, que de prendre le taxi où à chaque fois on doit demander aux chauffeurs de taxi de nous déposer quelque part, de tourner. Quand on est sur un scooter, on sent vraiment la rue, on sent la vie. Quand on veut tourner, on tourne et c’est plus rapide, plus facile pour se garer que d’être dans une voiture aussi et on voit mieux les choses. Donc c’est vraiment ce que je préfère faire surtout à Sihanoukville, c’est vraiment très facile, pas cher du tout. Vous donnez votre passeport, huit dollars et en deux minutes vous avez un scooter avec un casque et après vous partez.
Bâtiments inachevés à Sihanoukville
Il y a à peu près entre 800 et 1000 bâtiments qui n’ont pas été terminés, qui ont été laissés comme ça en mi construction à Sihanoukville et ça se voit partout dans la ville. On voit ces espèces de cadavres partout où on va. Qu’est-ce qui s’est passé ? Donc, j’étais déjà venu à Sihanoukville en 2018. J’avais regardé le marché immobilier. À l’époque, c’était en plein boom immobilier. Toutes ces tours que vous voyez un peu partout étaient en construction. Et quand j’ai vu ça, je voyais que le marché n’était pas très sain et j’ai rien investi.
Pourquoi y a-t-il eu un boom immobilier à Sihanoukville ?
Donc, pourquoi est-ce qu’il y avait un boom immobilier à Sihanoukville? Surtout grâce à l’investissement chinois. Donc un, il y avait beaucoup de blanchiment d’argent qui se passait au Cambodge et deuxièmement les Chinois avaient trouvé une manière de faire en sorte que, quand on investit au Cambodge depuis la Chine, on pouvait payer en yuan, en Chine et on finissait après en tant qu’investisseur en Chine chinois, on finissait avec un appartement en dollar au Cambodge. Donc puisqu’il y a des contrôles de change en Chine et des contrôles de capitaux etc…, c’était vraiment une très bonne solution pour les Chinois pour pouvoir sortir de l’argent du pays, pour être diversifié et avoir accès de l’immobilier dolarisé.
Donc, le tout a complètement pété. Covid n’a pas aidé du tout mais, le résultat c’est un chaos complet. Plein de bâtiments comme ça pas terminés. Et quand on se promène, on peut voir qu’à la base, c’était vraiment une ville, non seulement avec du blanchiment d’argent, mais aussi beaucoup de casinos. Il y a encore beaucoup de casinos mais il y en avait encore plus avant. Donc on voit des vestiges de casinos à gauche à droite et tout ça avec comme marché cible les Chinois.
Depuis 2018, la ville a aussi amélioré de certaine manière. À l’époque, c’était difficile de trouver des chaînes un peu internationales etc… Maintenant quand vous êtes à Sihanoukville, il y a des grands centres commerciaux. Vous avez le Burger King, KFC, Tommy Hilfiger, un peu toutes les grosses marques ont des boutiques sur place.
Victimes de la crise immobilière à Sihanoukville
Mais ce qui n’empêche que d’un point de vue immobilier, les gens ont vraiment vraiment tout perdu. Et quand je me balade comme ça et que je vois tous ces bâtiments non terminés, je pense toujours aux investisseurs qui ont économisé, qui sont dit : « Aujourd’hui, je ne vais pas prendre de café, je vais économiser un peu pour pouvoir m’acheter un appartement pour donner à mon fils etc… » Ils ont tout perdu. Donc vraiment beaucoup de pauvres investisseurs chinois qui ont perdu toutes leurs économies dans tout ce que vous voyez ici autour.
Tourisme à Sihanoukville
Donc maintenant, Sihanoukville est une ville d’à peu près 150 mille habitants, ce qui est quand même assez grand, alors qu’il y a 20 ans, c’était encore juste une petite ville, voir un petit village au bord de l’eau. Les plages sont jolies, il faut le dire. De belles plages, mais pas beaucoup de touristes pour l’instant, on voit quasiment pas de touristes de l’Ouest, on voit des touristes Russes, mais ce sont surtout des Russes en fait qui habitent sur place parce qu’il y a pas de sanction contre les Russes au Cambodge.
Donc, beaucoup de Russes, toujours du tourisme chinois et de plus en plus du tourisme d’Asie du Sud-Est, d’Inde etc… parce que fondamentalement, c’est un endroit où on peut aller jouer au casino, ce qui est assez rare en Asie du Sud-Est. Il y a plein de prostitutions et aussi il y a plein de drogues qui ne sont pas très chers. Donc le genre de choses qui sont difficiles d’accès ou qui sont très chers ou très sévèrement punis dans d’autres pays, ici au Cambodge, ou spécifiquement, je dirais à Sihanoukville, c’est un peu plus facile.
Donc, la ville est en train de changer ce genre de choses, mais la ville encore c’est une réputation comme ça qui attire ce genre de tourisme.
Krach immobilier à Sihanoukville
Et le krach a été vraiment méchant. Donc, pour un peu me rendre mieux compte du marché immobilier, j’ai été voir plusieurs agences immobilières et dans 90 % des cas les agences immobilière qui étaient sur Google Maps ont fait faillite. Donc ça vraiment c’est souvent un signe d’un marché qui atteint le fond. Donc ce qui le rend potentiellement un peu intéressant de ce point de vue-là.
Et en fait, il n’y a pas tant que ça à vendre parce que beaucoup de ces bâtiments ne sont pas terminés. Donc il n’y a pas tant que ça à vendre. On voit des bâtiments qui sont assez lait et de manière générale, les gens ne vendent pas tellement. Et ce qu’il y a d’assez intéressant, c’est que les prix à la nuit à Sihanoukville sont plus élevés que sur Phnom Penh, ce qui est un peu surprenant, mais ça a l’air de marcher un peu mieux de ce côté-là quand on a un bien de qualité parce qu’il y en a vraiment très peu sur le marché parce qu’encore une fois, ils ont tous fait faillite. Il y a que quelques projets qui marchent encore ou qui ont été construits et qui marchent bien.
Donc, quand on regarde sur le marché secondaire, il n’y a pas tant d’offre que ça. Donc j’ai regardé sur le marché Khmer, le marché anglophone. Donc j’imagine qu’il doit y avoir pas mal d’activités sur WeChat, mais on ne voit pas tant que ça à vendre.
Acheter un bien immobilier avec des cryptos au Cambodge
Et c’est surtout une destination intéressante pour les gens qui ont des cryptos, qui veulent investir, qui veulent cash out des cryptos pour… on peut avoir plusieurs raisons pourquoi on voudrait faire ça au Cambodge. Donc une des raisons c’est, ils posent vraiment très peu de questions.
Donc, vous pouvez aller dans des petits magasins là, comme ça et vous pouvez changer des millions de d’USDT ou de Bitcoin. Vous arrivez avec votre sac de sport, dépendant le montant. Donc, si c’est 50 mille, 70 mille dollars, il vous trouve ça maintenant. Mais si vous voulez changer plusieurs millions, ça peut prendre quelques heures, voire une journée et après vous repartez avec un sac de sport et des millions de dollars. Le taux de change varie, les frais varient. Donc à peu près 1 % voire moins sur les très grosses sommes. Et après avec ces millions de dollars en cash, vous pouvez aller acheter de l’immobilier un peu partout au Cambodge ou sinon certains promoteurs vous pouvez acheter directement en crypto aussi. Et l’avantage de ces solutions, c’est qu’ils posent vraiment très peu de questions.
Comptes bancaires non-CRS au Cambodge
Et aussi, quand vous avez de l’immobilier au Cambodge, vous pouvez recevoir vos loyers sur des comptes non CRS. Ce qui veut dire qu’à moins que vous ne soyez américain, la banque Cambodgienne ne partagera pas votre information de manière automatique avec votre pays de résidence fiscale. Donc vraiment beaucoup de privacy de ce point de vue-là. Donc le Cambodge a tendance à attirer beaucoup d’investisseurs crypto. Surtout que maintenant ça devient de plus en plus compliqué de cash out ces cryptos à cause d’un nombre de facteurs.
Citoyenneté par investissement au Cambodge
Et c’est même possible d’acheter la citoyenneté cambodgienne, ça a, à peu près, 300 mille dollars. Ça dépend, ça fluctue selon la demande. Donc, c’est 300 mille dollars pour une personne. Vous ne pouvez pas ajouter votre famille. Si vous voulez ajouter la famille, c’est 300 dollars en plus. C’est 300 mille dollars par personne. Le processus prend entre 2 et 10 mois. Ça dépend. Et vous pouvez aussi changer votre nom, il faut faire à peu près deux trois voyages au Cambodge pour pouvoir l’avoir.
Donc, c’est une citoyenneté qui est quand même bien plus chère que les autres plans de citoyenneté par investissement. Ce n’est certainement pas celle que j’irais conseiller la plus, mais pour certaines personnes, pour un marché très très niche qui veut une citoyenneté asiatique, qui veut pouvoir tout payer en cryptos, qui aussi a un casier judiciaire. Si on a un casier judiciaire, dépendant de la gravité du cas, le prix augmente un peu ou beaucoup et vous pouvez aussi changer votre nom. Donc pour certaines personnes, c’est une solution intéressante.
Donc, quand j’étais sur place, j’ai été voir deux promotions immobilières. Donc une c’est près du gros centre commercial. Ils ont déjà fait plusieurs phases. Ils sont en train d’en construire plus. On peut acheter sur plan, c’est 1800 à 2200 dollars le mètre carré, un appartement d’une chambre. Les gens qui vivent dedans, on voit pas mal de Russes, quelques gens de l’Ouest, beaucoup de Filipinos, d’Indonésiens, de Bangladeshi etc… qui travaillent dans des call centers. Donc, je n’irais pas tellement spéculer sur ce qu’ils font, mais il y a de la demande pour ce genre de biens immobilier. Et on peut voir vraiment des belles piscines. On n’est pas loin de la mer, certains appartements ont une vue mer, mais bon, il y a un gros terrain vague de devant donc j’imagine que les gens perdront leur vue sur mer à un moment donné.
Marché immobilier secondaire à Sihanoukville
Après, j’ai été aussi voir sur le marché secondaire un bâtiment un peu plus loin et là c’est un studio, sympa, dans un bâtiment très bien entretenu, ce qui est rare, il faut dire, pour 55 mille dollars mais bon on pourrait sans doute négocier ça à 40 – 45 – 50 mille dollars qui se lourait à peu près 425 dollars par mois. Donc, dans un bâtiment avec une piscine sur le toit roof top, belle vue, le quartier un peu loin, un peu excentré, un peu bizarre mais ce qu’on voyait c’est que le bâtiment était complètement rempli et on a vraiment pas à attendre entre les locataires. Donc, beaucoup de Russes habitaient dans ce bâtiment et en fait ce qu’on voit dans le marché c’est qu’il n’y a pas assez d’offre en terme de logement de qualité.
Il y a plein de bâtiments qui ont fait fake, qui n’ont jamais été construits. Il y a plein de bâtiments vraiment complètement infects. Mais quand il y a un bâtiment qui est bientôt entretenu, qui a des bons amenities, des bons services, en fait, ça se loue bien. Donc, c’est assez intéressant à voir comme marché. Est-ce que j’irai acheter un studio comme ça ? Non. Même si le rendement net, on pourrait s’attendre à du 5 – 6 %, ce qui n’est pas mauvais. Ce n’est pas cher à l’achat et aussi on peut acheter avec des cryptos. Mais c’est juste qu’une fois que les offres vont commencer à arriver sur le marché, les gens ne voudront pas forcément être dans ce coin aussi excentré que ça.
Peninsula Bay à Sihanoukville
Après, on voit aussi le long de la côte, ils sont en train de construire un énorme nouveau développement et celui-là, il avance bien, il avance vite et c’est sur un peu la corniche. Donc ça va vraiment, c’est dans le centre de Sihanoukville, donc ça devrait revitaliser la ville qui a vraiment besoin d’une destination phare parce que Sihanoukville n’a pas en ce moment. En ce moment, il y a rien de phare mais ça va être vraiment un développement phare donc ça devrait attirer plus de gens.
Donc, après avoir passé du temps au mois de janvier à Sihanoukville, là quelques mois après, avant de faire cette vidéo, de l’éditer, je voulais juste regarder un peu plus de détails ce qui se passait les récents développements sur Sihanoukville. Donc là, on voit ce gros projet qui s’appelle Peninsula Bay. Donc c’est des capitaux chinois, Land of the Dragon, City of Glory. Donc un gros truc là, on passait juste ici tout du long en scooter. Et ce qu’il y a d’intéressant en fait, c’est le genre de magasins et de marques qui cherchent à attirer.
Donc on voit Hermès, Chanel, Quartier, on voit des marques de luxe japonaise, Gucci etc…, Givenchy, Dior. Donc vraiment upper end. Donc, est-ce qu’ils disent ça parce qu’ils espèrent ? Mais après je regardais et on voit l’InterContinental va arriver à Sihanoukville dans Peninsula Bay et ça, ça vient directement du site de IHG. Donc le shareholder, l’entreprise qui détient InterContinental. Donc vraiment l’InterContinental va arriver dans ce beau projet là qu’on a vu, on a passé en scooter en 2028. Donc ça ce sera vraiment un beau catalyseur pour la ville. Donc ça, ça va changer. On sent que ça va s’améliorer. Il y a aussi TUI, la grosse compagnie allemande de tour qui ouvre son hôtel à Sihanoukville. Donc ça, ça devrait amener des touristes.
On voit des airlines qui retournent à Sihanoukville. Ruili qui arrive de Chine et le gouvernement a énormément de projets et d’argent pour, en gros, s’occuper de ces projets. Donc soit les détruire, soit les revitaliser. Donc donner des subventions aux promoteurs qui veulent reprendre ce genre de projet. Donc là, on voit ils sont en train de mettre un demi-milliard de dollars dans 42 projets. Ça ce sont des nouvelles assez récentes, du mois de janvier. La ville va investir 7 milliards de dollars dans 300 projets pendant deux ans là en 2024 – 2025. Et le gouvernement est en train d’investir un milliard de plus pour, principalement, s’occuper du port. Donc en termes de commerce.
Donc, tous les mois, il y a plus d’argent du gouvernement pour s’occuper de ces bâtiments justement.
L’immobilier à Sihanoukville a-t-il atteint son plus bas niveau ?
Donc, clairement, quelque chose se passe à Sihanoukville. Je crois que j’ai vu le fond du marché. J’ai vu le fond. Ça ne va pas baisser plus. Donc ce qu’on voit, ce sont des catalyseurs qui sont en place, en gros, pour l’amélioration du marché. Donc, est-ce que c’est quelque chose qui va se faire rapidement ? Est-ce qu’on va voir tout d’un coup les prix partir en flèche etc… ? Ce n’est pas du tout ce que je suis en train de dire. Ce que je cherche à dire c’est, là on est au stade vraiment du pessimisme maximum mais, on voit le bout du tunnel. Le bout du tunnel est clair et il arrive.
J’avais eu une discussion intéressante avec mon agent immobilier à Phnom Penh et à Siem Reap, Chloé, sur le sujet. Il y a maintenant un nouveau gros projet qui vient d’être annoncé il y a quelques mois par un des gros promoteurs de Phnom Penh. Donc ça faisait plusieurs années, en gros, qu’il n’y avait pas de nouveaux projets immobiliers résidentiels à Sihanoukville. Et là, un des plus gros promoteurs du Cambodge est arrivé et ils sont en train de construire une grosse tour juste sur la plage. Donc vraiment first line. Ils avaient vendu quelques centaines d’appartements le jour du lancement et maintenant ils ont déjà vendu près de la moitié du bâtiment, donc en juste quelques mois. Donc ça montre qu’en fait le marché revient. Un gros promoteur a décidé d’y mettre un peu les pieds, de retenter et ça marche très bien, ça se vend. Donc les gens commencent à sentir que la situation se retourne à Sihanoukville. Donc, c’est très positif.
Donc, est-ce que je suis en train de dire que c’est dans ce projet qu’il faut investir pour participer au renouveau à Sihanoukville etc… et qu’on va se faire de l’argent très rapidement ? Je ne sais pas, je n’ai aucune idée. Est-ce que ça c’est la manière de jouer ? Est-ce que ça c’est le bon projet etc… ? Je n’ai aucune idée mais ça montre, comme quoi, les choses sont en train de s’améliorer à Sihanoukville.
Donc, j’ai beaucoup voyagé, j’ai vu beaucoup de bottoms, comme on dit en anglais, de marchés qui sont au fond, j’ai vu beaucoup d’histoires de renouveaux et là, je sens que ça va être le cas sur le long terme à Sihanoukville.
Comment contacter Chloé pour explorer l’immobilier au Cambodge
J’ai écrit des rapports très recherchés sur l’immobilier à Siem Reap ainsi qu’à Phnom Penh, les quartiers intéressants, les quartiers a évités, les impôts, un peu tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier au Cambodge. Et si vous êtes intéressé par ce projet ici à Sihanoukville ou à d’autres projets ou à l’immobilier à Siem Reap ou à Phnom Pen, surtout n’hésitez pas à contacter Chloé, une française qui habite depuis de nombreuses années au Cambodge et elle pourra vous aider avec tout ça. Bonne journée.
