Dans un monde où la démographie est en chute libre, l’Afrique connaît encore une démographie en plein essor, associée à une forte urbanisation. Considérée comme repoussante par la plupart des investisseurs, l’Afrique représente pourtant une opportunité à ne pas manquer : ses marchés immobiliers à croissance rapide. Le marché immobilier kenyan, et en particulier celui de sa capitale Nairobi, est une excellent exemple de ce potentiel extraordinaire.
Dans ce rapport, nous analyserons le marché immobilier de Nairobi et les tendances du marché du logement au Kenya, en nous concentrant sur l’une des capitales les plus accessibles et les plus dynamiques d’Afrique. C’est un marché que je connais bien, ayant moi-même investi dans les beaux quartiers de la capitale kenyane.
Que vous souhaitiez acheter une maison à Nairobi ou explorer les possibilités d’investissement immobilier au Kenya, cette analyse vous fournira des informations précieuses sur ce marché émergent.
Table des matières
- Vue d’ensemble macro-économique du Kenya
- Un ratio dette/PIB élevé pour une économie émergente
- Des mesures d’austérité malvenues
- Un déficit chronique des comptes courants
- Amélioration des réserves de change et redressement du shilling kenyan
- Le Kenya se dirige clairement vers une crise de la dette
- Croissance régulière du PIB
- Une démographie en pleine croissance
- 5 tendances du marché immobilier de Nairobi pour les investisseurs
- Tendance n°1 de l’immobilier à Nairobi : les services
- Tendance n°2 de l’immobilier à Nairobi : les logements à bas prix
- Tendance n°3 de l’immobilier à Nairobi : logements dans des zones de premier choix
- Tendance n°4 de l’immobilier à Nairobi : logements proches de la voie rapide
- Tendance n°5 de l’immobilier à Nairobi : l’amélioration de la gestion immobilière
- Les biens immobiliers à éviter à Nairobi
- Vue d’ensemble des quartiers : Les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier au Kenya (Nairobi)
- Vidéo : Mon investissement immobilier personnel à Nairobi
- Étude de Cas : Analyse du retour sur investissement d’un investissement immobilier
- Guide de l’Investisseur : Marché Immobilier de Nairobi
- Impôts pour les investisseurs immobiliers au Kenya
- Coûts des transactions immobilières au Kenya
- Transactions bancaires au Kenya : Les étrangers peuvent-ils ouvrir un compte bancaire au Kenya ?
- Profil de l’Investisseur Idéal : Qui devrait investir dans le marché immobilier de Nairobi ?
- Conclusions : Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier au Kenya ?
- N’hésitez pas à contacter Max, mon agent immobilier à Nairobi.
Vue d’ensemble macro-économique du Kenya
Un ratio dette/PIB élevé pour une économie émergente
Depuis les années 2010, le Kenya a vu sa dette publique augmenter bien au-delà des niveaux tolérables, en raison de l’appétit de ses dirigeants pour le financement bon marché de grands travaux publics. Le pays a eu recours à l’endettement pour se lancer dans d’ambitieux projets d’infrastructure et soutenir la croissance dans le pays, mais la dette ainsi générée s’est rapidement avérée démesurée par rapport aux capacités du pays. Entre autres, le Kenya a contracté auprès de la Chine une dette de plus de 6 milliards de dollars, libellée en dollars américains et assortie d’un taux d’intérêt variable, pour financer une voie ferrée reliant le port de Mombasa à Nairobi, un projet qui est loin d’avoir généré le retour sur investissement attendu. C’est sans compter les dizaines de milliards de dettes multilatérales, contractées auprès d’entités internationales telles que le FMI et la Banque Mondiale.
Le ratio dette/PIB a doublé en dix ans, pour atteindre 78 % en 2024. Il est difficile de se relever d’un gouffre financier aussi profond, surtout si l’on tient compte des coûts d’emprunt élevés auxquels le Kenya doit faire face, et de la dépréciation du shilling kenyan. Le Kenya consacre désormais un tiers de ses recettes publiques au service de la dette.
Des mesures d’austérité malvenues
Le gouvernement kenyan, dirigé par le président William Ruto, a immédiatement pris des mesures d’austérité pour maîtriser la dette et rester dans les bonnes grâces du FMI. Ces mesures se sont heurtées à une violente réaction populaire, dont certaines ont récemment permis de rétablir les aides à l’achat de denrées alimentaires et de carburant, qui avaient été annulées.
Le gouvernement tente d’imposer une augmentation d’impôts à la population, qui se montre réticente alors que les dépenses publiques restent élevées.
Un déficit chronique des comptes courants
Le Kenya souffre d’un déficit chronique de ses comptes courants, qui s’est toutefois quelque peu amélioré au cours des deux dernières années en raison de la baisse des importations. La plupart des médias kenyans affirment que cela reflète une plus grande autosuffisance en matière de services et d’industries manufacturières, bien que la faiblesse du shilling empêche le Kenya d’importer autant qu’il le faisait auparavant.
Le Kenya a un secteur d’exportation fragmenté, avec des biens et des services totalisant environ 14 milliards de dollars, soit 11,87 % du PIB.
Amélioration des réserves de change et redressement du shilling kenyan
En 2024, avec l’aide de la Banque Mondiale, le Kenya a pu refinancer le solde de la dette urgente en euro-obligations, ce qui a permis au stock de devises de sortir de sa situation précaire.
Le shilling kenyan a réagi en se stabilisant au cours de l’année, mettant fin à une longue période de dépréciation qui avait commencé avec la période COVID.
Le Kenya se dirige clairement vers une crise de la dette
Un déficit courant permanent, une monnaie contrôlée, des niveaux d’endettement croissants et le poids du service de la dette (1/3 du budget de l’État est consacré au paiement d’intérêts) n’augurent rien de bon pour le pays.
Une crise de la dette et une dévaluation au cours des prochaines années sont pratiquement inévitables. Toutefois, je ne suis pas excessivement inquiet, non seulement parce que cela fait partie de la trajectoire de développement des marchés émergents, mais aussi parce que le Kenya a des fondamentaux solides.
Croissance régulière du PIB
L’économie kenyane a connu une croissance moyenne d’environ 5 % par an au cours de la dernière décennie. Ce chiffre est inférieur à l’objectif de 10 % fixé par Vision 2030 et n’a pas permis de réduire la pauvreté de manière significative, ni de réduire le chômage.
L’économie reste vulnérable aux chocs extérieurs découlant de l’instabilité des pays voisins comme la Somalie et le Soudan, de la difficulté d’obtenir des financements et des phénomènes météorologiques violents.
Il n’en reste pas moins que le pays progresse régulièrement et que le Kenya d’aujourd’hui est en moyenne beaucoup plus riche que le Kenya d’il y a dix ans.
Une démographie en pleine croissance
Comme dans la plupart des pays d’Afrique, la population kenyane croît à un rythme soutenu d’environ 2 % par an, avec une population jeune.
La pyramide des âges est très étendue et en forme de cloche, ce qui reflète un taux de fécondité élevé et une espérance de vie moyenne au sein du pays.
5 tendances du marché immobilier de Nairobi pour les investisseurs
La première chose à comprendre à propos de l’immobilier à Nairobi est qu’il s’agit d’un environnement où les données sont rares. Vous pouvez faire des heures de recherche en ligne : ce seront toujours les mêmes données, en grande partie non pertinentes, qui seront présentées.
En réalité, le marché de l’immobilier au Kenya stagne depuis quelques années. En conséquence, alors que les prix ont augmenté partout dans le monde, l’immobilier de premier ordre à Nairobi est devenu très abordable. À 1,200 $ le m2, les investisseurs peuvent acquérir un très bel appartement dans un quartier agréable de la ville.
Pour une capitale en pleine croissance, et comparativement à d’autres capitales de manière générale, cela représente un excellent rapport qualité-prix.
Et ce n’est pas seulement une question de valeur. Je considère que l’immobilier de Nairobi offre également un bon cash flow si l’on se concentre sur les meilleures tendances du marché.
Tendance n°1 de l’immobilier à Nairobi : les services
Contrairement à l’Europe où de tels services existent à peine, le Kenya se situe résolument dans le bloc des marchés émergents où les services prennent une importance croissante, pour les locataires et les propriétaires. Bien qu’il puisse y avoir une offre excédentaire dans certains segments, la demande est toujours extrêmement forte pour tout projet qui offre une salle de sport, un haut niveau de sécurité, une piscine etc.
Le climat de Nairobi étant très agréable – jamais trop chaud ni trop froid – ces services sont réellement utilisés par la population.
Tendance n°2 de l’immobilier à Nairobi : les logements à bas prix
Le Kenya souffre d’un déficit massif en matière de logement. Il se compte en millions de logements et ne cesse de s’aggraver d’année en année. Les logements abordables peuvent offrir des rendements étonnants aux investisseurs, qui peuvent également gérer la qualité de leurs locataires. Par exemple, ce projet près du CBD (Central Business District) propose des unités d’une chambre pour moins de 20,000 $, et des rendements locatifs bruts de 15 % pour 100% d’occupation.
Est-ce que je recommanderais un tel investissement ? Seulement pour les personnes vivant à Nairobi, ou pour les Kenyans de la diaspora qui comprennent l’environnement et qui ont de la famille capable de trouver des locataires. Je ne peux pas recommander un tel investissement à un étranger qui ne comprendrait pas dans quoi il s’engage.
Soyons clairs : cela semble idéal à première vue, mais la réalité n’est pas aussi rose. Néanmoins, pour les personnes qui ont les compétences nécessaires, c’est un investissement intéressant.
Tendance n°3 de l’immobilier à Nairobi : logements dans des zones de premier choix
En voyant tout ce qui se développe dans les zones les plus prisées de Nairobi, telles que Westlands, on pourrait penser que la surabondance de l’offre est un problème. Je ne vois pas les choses de la même manière, et ce pour deux raisons :
- Le Kenya a un coefficient Gini très élevé, ce qui indique de grandes inégalités de revenus. Il en résulte malheureusement que la majeure partie de la croissance du PIB est captée par les riches, qui eux-mêmes n’investissent que dans les zones privilégiées. Ainsi, au fil du temps, les quartiers prisés prendront de la valeur plus rapidement que les zones ordinaires de la classe moyenne.
- La corruption et conflits sont incontournables dans la région. L’argent doit être blanchi. Avec les processus KYC et AML de plus en plus stricts dans les pays occidentaux, les personnes cherchant à blanchir leur argent ou simplement à l’extraire des zones de conflit s’orienteront logiquement vers l’achat de biens immobiliers au Moyen-Orient et en Afrique. Nairobi, en tant que centre économique et politique de l’Afrique de l’Est, est une destination de choix pour ces fonds. Les Somaliens ont déjà leurs propres promoteurs dans certaines régions et attirent des fonds conséquents. L’argent de la République Démocratique du Congo (RDC) et du Soudan se fraye également un chemin jusqu’à la capitale kenyane. Ces personnes n’achètent pas des logements bon marché, ils ont plutôt tendance à acheter des logements haut de gamme dans des zones agréables, puisqu’ils peuvent se le permettre. En outre, leur objectif n’est pas l’appréciation du capital ou les rendements locatifs, mais plutôt la préservation du capital. Cette mentalité conduit à une augmentation des prix dans les quartiers centraux de premier ordre.
Tendance n°4 de l’immobilier à Nairobi : logements proches de la voie rapide
La circulation à Nairobi est difficile et, à bien des égards, inévitable. Toutefois, le gouvernement a collaboré avec les Chinois pour créer une voie express qui traverse Nairobi de part en part, dans le but de réduire le trafic. Par conséquent, être situé à proximité de cet axe est très avantageux.
Tendance n°5 de l’immobilier à Nairobi : l’amélioration de la gestion immobilière
Autrefois, la plupart des promoteurs achevaient un bâtiment, remettaient les clés et disparaissaient. De plus en plus, les promoteurs comprennent que cela ouvre la voie aux associations de copropriétaires chaotiques, à la négligence, et en fin de compte, à la dépréciation de leur image de marque.
Les promoteurs proposent désormais des services d’entretien des bâtiments, des services aux associations de propriétaires, ainsi que des services de gestion immobilière pour les investisseurs. Ces services, combinés à des outils online, rendent l’investissement dans l’immobilier à Nairobi beaucoup plus facile qu’il ne l’était auparavant.
Les biens immobiliers à éviter à Nairobi
La pire décision serait d’acheter un immeuble banal, de qualité médiocre, sans services, dans des zones où il y a beaucoup de constructions, comme certains quartiers de Kilimani, Ngong Road, etc. Dans ce cas, vous achèteriez dans le secteur où l’offre est déjà excédentaire, et pas assez unique pour attirer des locataires de qualité.
Vue d’ensemble des quartiers : Les meilleurs endroits pour investir dans l’immobilier au Kenya (Nairobi)
J’ai parcouru tout Nairobi. Voici quelques quartiers et ce que j’en pense.
Kilileshwa
Zone émergente. Le quartier commence à être un peu surchargé dans certains coins, mais il est proche du centre, et la qualité des bâtiments augmente également. Les prix de l’immobilier sont bas pour la qualité que vous obtenez. J’ai vu des appartements de 2 chambres et 2 salles de bains pour moins de 70,000 $, sur plan, avec quelques équipements. Il ne serait pas difficile de trouver des locataires pour de tels logements.
Westlands et GFC
C’est un classique à Nairobi. C’est là que j’ai choisi d’investir. Pourquoi ? Parce qu’il s’agit d’un quartier de premier ordre et qu’il le restera toujours. Même si les constructions vont bon train, il sera toujours possible de trouver des locataires, et les prix sont susceptibles d’augmenter ici plus que dans d’autres zones, pour les raisons mentionnées précédemment. Les principaux centres commerciaux et les meilleurs supermarchés sont tous situés ici. Ce n’est pas sans raison que de grandes chaînes hôtelières telles que Radisson, Kempinski et Marriot ont choisi Westlands pour leurs établissements haut de gamme à Nairobi. De nombreuses entreprises internationales telles que Emirates, BASF et bien d’autres ont leur siège dans cette zone, ce qui garantit un flux constant de locataires locaux et expatriés bien rémunérés.
Le quartier du GFC lui-même est très propice à l’investissement. Pour l’instant, le quartier semble un peu chaotique avec toutes les constructions, mais il est clairement en train de devenir le nouveau cœur économique de la ville. Il y a des projets de développement à des prix très intéressants dans cette zone, car le grand public n’a pas encore saisi son potentiel.
C’est là que j’ai choisi d’investir. Je présente les chiffres en détails un peu plus bas.
Parklands
Parklands est une étude de cas intéressante. Il s’agissait autrefois d’un quartier indien, et c’est toujours le cas à bien des égards. Mais peu à peu, la démographie change avec l’arrivée de nombreux Somaliens. En tant qu’investisseur étranger, je suis un peu mal à l’aise face à un tel changement démographique, car je n’en comprends pas très bien les implications, qui sont certainement nombreuses. J’ai donc choisi de rester à l’écart. Mais il s’agit d’une zone de premier choix, et pour ceux qui comprennent la dynamique plus précisément que moi, cela pourrait être une bonne opportunité.
Parklands est visiblement en pleine expansion.
Kilimani
Kilimani, c’est tout ou rien. Certains quartiers sont agréables, verdoyants et proches des Westlands. D’autres sont surchargés de constructions bon marché et d’infrastructures qui n’ont pas suivi. Il est important de choisir la bonne zone à l’intérieur de Kilimani.
Le Central Business District CBD
Le CBD a connu des jours meilleurs. Le quartier n’est pas particulièrement dangereux et il y a quelques entreprises bien établies dans la ville. Cependant, le quartier n’est plus à son apogée. L’argent a quitté les lieux. Cependant, il existe des opportunités intéressantes dans le domaine du logement bon marché pour ceux qui sont à l’aise avec la gestion de ce type de locataires. Ce n’est pas un mauvais coup pour les experts locaux. Si j’habitais à Nairobi, je serais à l’affût de ce qui se passe dans les environs… mais ce n’est pas le cas.
Route Dr. General Mathenge
Cette route/zone est très prisée par les expats. C’est une façon peu risquée d’investir à Nairobi. Je dirais que même si Dr Mathenge a une forte concentration d’expatriés, j’ai l’impression que certaines zones de Westlands sont comparativement sous-évaluées.
On peut y trouver de nombreux bâtiments de bien meilleure qualité, à 2,000 $ le m2, et la demande est forte. Le siège des Nations Unies est tout proche, ce qui constitue une source considérable de locataires de qualité. Le Fonds des Nations Unies pour la Population va également transférer une partie son personnel de New York à Nairobi afin de réduire leurs coûts et d’être plus proche de leur zone de travail.
Investir dans d’autres quartiers du marché immobilier de Nairobi
Nairobi est vaste et il existe d’autres zones propices à l’investissement dans cette ville en pleine expansion. Il y a des quartiers verts et verdoyants absolument charmants, comme Karen et Nyari. L’immobilier y est déjà cher et les rendements beaucoup plus faibles.
Il est essentiel de comprendre que la population de la ville va presque doubler au cours des 25 prochaines années. La question que vous devez vous poser est la suivante : comment voulez-vous vous positionner ?
Vidéo : Mon investissement immobilier personnel à Nairobi
Pratik, mon agent immobilier à Nairobi, m’a fait visiter la ville pendant deux semaines entières et j’ai fini par acheter dans ce complexe immobilier à Westlands. Cela m’a tellement plu que j’ai acheté trois appartements et mon ami Sascha, qui vit dans le quartier, en a également acheté un.
Dans cette vidéo, j’explique mon point de vue ainsi que tous les chiffres du retour sur investissement attendu pour mon investissement immobilier à Nairobi. Comme vous pouvez le voir, il répond à de nombreux critères : services complets, quartier privilégié, proximité de l’autoroute, solutions de gestion en place, ainsi qu’un plan de paiement sur deux ans et demi.
Étude de Cas : Analyse du retour sur investissement d’un investissement immobilier
Appartement de 2 chambres et 2 salles de bain à Nairobi
Cet appartement de 2 chambres et 2 salles de bain se trouve dans un nouveau complexe chinois à Kilileshwa. Les prestations sont très agréables et comprennent même une piscine intérieure chauffée. Voici les chiffres du retour sur investissement attendu.
| Prix | KSh11,500,000 |
| Frais de notaires / taxes d’achat 4% | KSh460,000 |
| Frais juridiques 1,5% dus au vendeur payés par l’acheteur | KSh172,500 |
| Frais juridiques de l’acheteur payés par l’acheteur 1% | KSh115,000 |
| Frais accessoires | KSh80,000 |
| Investissement total | KSh12,327,500 |
| Loyer mensuel | KSh100,000 |
Loyer annuel à un taux d’occupation de 95% | KSh1,140,000 |
| Frais de recherche de locataires (1 mois de frais, tous les 18 mois en moyenne) | KSh66,667 |
| Gestion immobilière 6,5% | KSh74,100 |
| Frais de services / Charges de copropriété 8 000 par mois | KSh96,000 |
| Budget d’entretien et frais accessoires | KSh50,000 |
| Dépenses totales | KSh286,767 |
| Résultat net avant impôts | KSh853,233 |
| Rendement net | 6.92% |
De tels rendements locatifs sont représentatifs des investissements immobiliers dans les bons quartiers de Nairobi, dans les nouveaux complexes dotés de commodités. En règle générale, plus le logement est petit, plus le rendement locatif est élevé.
Guide de l’Investisseur : Marché Immobilier de Nairobi
Impôts pour les investisseurs immobiliers au Kenya
Les plus-values sont imposées à 15 %.
Les revenus locatifs perçus par les personnes physiques résidentes sont imposés à hauteur de 7,5 % des revenus locatifs bruts. Les revenus locatifs perçus par les non-résidents sont imposés à hauteur de 30 % des revenus locatifs bruts.
Le respect et l’application de la législation sont faibles. Les structures des sociétés peuvent être utilisées pour réduire les impôts.
Coûts des transactions immobilières au Kenya
Qui paye quoi ? Il est important de comprendre les coûts de transaction et les responsabilités lors de l’achat d’un bien immobilier au Kenya.
- Le droit de timbre est payé par l’acheteur : 4%
- Frais juridiques de l’acheteur : entre 1 % et 1,5 %. Pour les étrangers, je recommande un avocat qui comprenne le processus d’achat d’un bien immobilier au Kenya et les préoccupations des étrangers. Un avocat purement local ne comprendra pas. J’ai fait appel à Safina, avocate spécialisée dans l’immobilier à Nairobi (Kenya), pour mes transactions.
- Les frais juridiques du vendeur sont presque toujours payés par l’acheteur lorsque le vendeur est un promoteur. Généralement 1 %.
- Commission d’agence lors de la vente : entre 3 et 5 %.
- Divers frais accessoires à la charge de l’acheteur : ~$600
Les acheteurs doivent obtenir un PIN kényan, c’est-à-dire un numéro fiscal kényan. Mon avocate, Safina de Nairobi, peut vous aider dans cette démarche, ainsi que vous inscrire en ligne pour obtenir un compte Ardhihasa, la plateforme en ligne du registre foncier.
Transactions bancaires au Kenya : Les étrangers peuvent-ils ouvrir un compte bancaire au Kenya ?
Oui, les étrangers peuvent ouvrir un compte bancaire au Kenya en tant que non-résidents assez facilement si vous présentez à la banque votre titre de propriété. Je vous recommande également de vous inscrire à M-Pesa, la monnaie électronique de Safaricom, qui est même plus utilisée que l’argent liquide. En réalité, vous pouvez vous en sortir avec un simple compte M-Pesa et des crypto-monnaies pour envoyer de l’argent si vous le souhaitez. Votre gestionnaire immobilier peut également envoyer les revenus locatifs sur votre compte à l’étranger tous les trimestres, de sorte que vous pouvez théoriquement vous passer d’un compte bancaire.
Le Kenya ne dispose d’aucune loi sur le contrôle des changes. Tous les fonds liés à l’investissement peuvent être librement transférés à l’intérieur et à l’extérieur du pays.
Profil de l’Investisseur Idéal : Qui devrait investir dans le marché immobilier de Nairobi ?
Il est rare de trouver un marché qui offre à la fois de bons rendements locatifs et un potentiel d’augmentation du capital.
- Toute personne souhaitant un tel mix dans son portefeuille, mais qui est à l’aise avec l’ambiguïté et la volatilité qui accompagnent l’investissement dans un marché émergent tel que le Kenya.
- Les personnes qui souhaitent se diversifier et investir dans l’immobilier sur le continent africain afin de tirer parti de l’essor démographique.
- Les kényans de la diaspora qui comprennent l’environnement local et qui obtiendront des rendements bien plus élevés que là où ils vivent en Occident ou au Moyen-Orient.
- Les Africains régionaux qui veulent investir leurs économies dans une juridiction sûre qui leur permet de le faire facilement.
- Les investisseurs en crypto-monnaie qui veulent convertir leur crypto-monnaie en biens immobiliers. Pratik peut vous aider à cet égard.
Conclusions : Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier au Kenya ?
Il ne faut pas croire que l’immobilier à Nairobi est un simple « placement de valeur » en raison de son prix abordable, même pour les projets haut de gamme. Les prix de l’immobilier devraient augmenter dans les années à venir, car Nairobi est excessivement abordable par rapport à d’autres capitales. Et pendant que les investisseurs attendent une remontée des prix, ils perçoivent des revenus locatifs très décents. Pour les investisseurs qui sont à l’aise avec les risques et les opérations des marchés frontières, je pense que l’immobilier à Nairobi est un excellent investissement.
N’hésitez pas à contacter Max, mon agent immobilier à Nairobi.
Max et son agence immobilière aident les investisseurs en français sur le marché à Nairobi. N’hésitez pas à solliciter les services d’agent immobilier de Max à Nairobi.
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