Une étude de cas d’un Investissement Immobilier en Bulgarie

Les rendements négatifs sont déjà présents en Europe et, selon Alan Greenspan, ils sont également en passe d’arriver en Amérique. Que faire de votre argent ? L’or doit faire partie de votre portefeuille, mais il ne peut pas constituer la totalité de celui-ci. Un investissement immobilier en Bulgarie peut être une option. Si vous cherchez bien à Sofia, vous pourrez peut-être trouver de bonnes affaires, mais si vous regardez un peu plus loin, à Veliko Tarnovo, un rendement net de 4,2 %, après tous les frais et impôts, peut être facilement atteint.

À mi-chemin entre Bucarest et Sofia – une petite pépite

Veliko Tarnovo n’évoque probablement pas grand-chose pour les personnes vivant en dehors de la Bulgarie, mais son nom est assurément connu en Bulgarie. Située sur la rivière Yantra, elle est connue pour avoir été la capitale du second empire bulgare, qui a existé de 1185 à 1396, et pour son architecture unique. Sa population s’élève à environ 70 000 âmes.

Voici une petite vidéo qui donne une idée de l’architecture de la ville.

Un investissement Immobilier en Bulgarie ?

Pourquoi investir dans un pays dont le déclin démographique est l’un des plus rapides de l’Union européenne ?

• Alors que le pays dans son ensemble connaît un déclin démographique, Veloko Tarnovo est en pleine croissance. 
• Veliko Tarnovo n’est pas connue en dehors de la frontière, mais elle l’est en Bulgarie. Et à mesure que la Bulgarie s’enrichit, les habitants investissent davantage dans l’une de leurs villes préférées. 
• La Bulgarie a connu une croissance importante ces dernières années, et le pays continue de croître grâce aux réformes et à l’argent de l’UE. 3,5 % en 2015, 3,9 % en 2016, 3,8 % en 2017 et 3 % en 2018 et une croissance des salaires bien plus élevée. 
• Avec un peu plus de 20 %, il a l’un des ratios dette/PIB les plus bas de l’UE, juste après l’Estonie. Vous pouvez écouter toutes les histoires des médias occidentaux sur la corruption du gouvernement en Bulgarie, mais au moins ils savent comment gérer un budget et ne pas sombrer dans la dette. En tout cas, il y a de la place pour des mesures de relance budgétaire si elles s’avèrent nécessaires. 
• Le lev bulgare est rattaché à l’euro depuis 1999. C’est une bonne nouvelle. Avec ses niveaux d’endettement élevés, son impression monétaire massive et ses politiques compliquées, l’euro est plus susceptible de s’effondrer que le lev bulgare, dont les niveaux d’endettement sont faibles. En cas d’effondrement de l’euro, le Lev pourrait sortir de la zone euro et faire ce qui est nécessaire pour l’économie bulgare. 
• Avantage de Veliko Tarnovo : la vieille ville, qui est le seul endroit où je recommanderais d’investir, figure désormais sur la liste de référence de l’UNESCO des sites du patrimoine mondial. 
• Un marché locatif sain avec 2 universités comprenant plus de 12 000 étudiants, dont de nombreux étudiants internationaux qui viennent chercher une éducation bon marché et de qualité. Airbnb est également une option avec le tourisme croissant en Europe de l’Est/les Balkans. À peu près à mi-chemin entre Sofia et Bucarest, il y a des possibilités de croissance. Quand j’y étais, il y avait pas mal de touristes étrangers. 
• L’impôt sur le revenu est de 10 %, l’impôt sur les sociétés de 10 %, l’impôt sur les plus-values de 10 %, les impôts fonciers sont très faibles, les droits de succession minuscules, et la liste est longue. Oui, il est possible d’avoir de faibles impôts, une bonne croissance, un faible taux de chômage, des infrastructures adéquates et une faible dette publique. 

Le tout pour moins de 1000 € le mètre carré.

Oui, vous pouvez trouver des maisons historiques dans ce qui sera, espérons-le, un site classé au patrimoine de l’UNESCO, les rénover, obtenir un rendement net de 4,2 % et dépenser moins de 1 000 € par mètre carré. Un investissement immobilier en Bulgarie est une option intéressante pour votre portefeuille.

Étude de cas d’un Investissement Immobilier dans une Maison Historique à Veliko Tarnovo, Bulgarie

Quand les prix sont aussi bas, ne faites pas de compromis et optez pour le meilleur. C’est le meilleur moyen de gagner de l’argent et de minimiser les pertes en cas de baisse.

Voici un appartement de 80m2 avec 3 chambres à coucher dans une maison historique en plein centre de la vieille ville, avec des vues magnifiques. A 37,999€, soit moins de 500€ par m2, c’est une affaire dans le contexte actuel. Des rénovations importantes sont cependant nécessaires.

Voici les chiffres, et les hypothèses :

• Listé à 37,999€, avec quelques négociations mineures, vous pourriez payer ce prix couvrant les frais d’agence (que l’acheteur paie généralement dans ce marché – environ 2.5% de la valeur), et vos frais d’avocat. 
• Des rénovations importantes sont nécessaires. Les fenêtres ont été remplacées, mais en réalité, à part cela et le toit, tout est à refaire. À Sofia, pour les immeubles d’appartements d’entrée de gamme, on peut obtenir des coûts de construction d’environ 400 € par m2. Ici, nous pouvons partir de l’hypothèse sûre que nous paierons 350 € par m2, y compris les installations et les meubles de type IKEA. 80×350€ = 28 000€ supplémentaires. On arrive à 66 000 € en tout. Donc 825€ par mètre carré pour un appartement de 3 chambres entièrement rénové et meublé dans la ville historique. 

Quels sont les revenus ?

• Vu la façon dont le marché fonctionne, les étudiants étrangers signent généralement des baux de 9 mois. On peut probablement obtenir 150€ par chambre. Une agence peut faire signer un bail par chambre. Donc 450€ par mois pour 9 mois. Comptez 1 mois d’honoraires pour trouver les locataires, un autre mois pour la gestion, et 1,5 mois pour l’entretien et les mois vides. 5,5 x 450 = 2475€ net pour la partie étudiante.
• Ensuite, il y a 3 mois en été pour Airbnb. Le problème principal est le manque de parking pour l’unité, et toute sorte de parking étant au moins à 20 minutes de marche. Cela restreint le marché. On ne pourrait probablement obtenir qu’une moyenne de 28€ par nuit pour cet endroit, principalement grâce à la vue imprenable depuis le balcon. Après les divers frais d’agence et autres, vous obtiendrez probablement 20 € par nuit. Comptez un taux d’occupation de 40% pour trois mois. 90X20x40% = 720 euros pour la partie Airbnb. 
• 2475€ + 720€ = 3,195€ 
• Payez vos 10% de taxes = 2,812€ (la plupart des gens sous-déclarent fortement en Bulgarie, mais je ne vous le recommande pas. Les étrangers sont des cibles faciles) 
• 2,812€ / 66,000€ = 4.2% 

Inconvénients limités

Cet investissement vous rendra-t-il riche rapidement ? Probablement pas. Mais ce qui est intéressant ici c’est que :

• Investir dans une ville historique qui pourrait obtenir le statut de l’UNESCO – à moins de 1000€ le m2 
• à un niveau de prix bas (= liquidité plus élevée) 
• tout en obtenant des rendements décents. 

Il y a des avantages et peu d’inconvénients à un tel investissement. Dans le monde d’aujourd’hui, de telles opportunités sont très limitées. C’est infiniment plus intéressant que d’acheter une propriété en Europe de l’Ouest avec des rendements faibles, des réglementations élevées, des lois anti-propriétaires, des taxes élevées, des coûts d’entretien extrêmement élevés qui grugent votre rendement, et peu d’avantages.

Comment acheter votre investissement immobilier à Veliko Tarnovo, Bulgarie

Pour être transparent, c’est la deuxième fois que je vais à Veliko Tarnovo. Chaque fois, j’ai passé un après-midi agréable dans la vieille ville. Cette fois-ci, j’ai décidé d’examiner le marché de l’immobilier et je suis simplement entré dans une agence (Yantra Homes) et j’ai demandé à visiter cette propriété particulière car les chiffres étaient intéressants. J’ai ensuite fait quelques recherches supplémentaires sur les coûts et les loyers dans la région.

Je recommanderais la démarche suivante:

• Réservez un Airbnb pour une semaine ou deux dans la vieille ville pour vous imprégner de l’ambiance. 
• Entrez dans quelques agences. Obtenez les listes d’appartements et de maisons dans la vieille ville. 
• Faites plusieurs offres et négociez âprement. 
• L’une d’entre elles aboutira, et vous obtiendrez des chiffres encore meilleurs que ceux mentionnés ci-dessus. Je me suis contenté de prendre le premier que j’ai vu et d’utiliser des hypothèses prudentes. 
• N’optez pas pour les avocats recommandés par les agences et essayez d’économiser sur les frais d’avocat. Prenez le meilleur, car il y a souvent des problèmes de titres de propriété ou des réclamations dans cette partie du monde.

Je vous souhaite de bons investissements. Il est temps pour moi de m’aventurer ailleurs.

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